不動産売買の法律違反について

質問

何か法律的に先方の建築会社に対抗出来る情報が有りましたらお教えください。

　　　当方が所有している自宅の境界を接する土地・建物（物件）を所有する建築会社が、
この物件を売却しました。

当方に越境物が有る物件についての法律（民法）についてお教えください。

Ａ．この物件の当方境界隣接のブロック設置時コンクリートが、一部が地面下で越境しています。
　　口頭では、この建築会社と同意していますが、売買契約時に買主に説明していなかったようです。
Ｂ．この物件の当方境界隣接の境界線用に設置したレンガの一部が越境していて、売買契約後
発覚して、再々連絡して、傲慢な態度で担当者が訪ねれきて、一応撤去してもらいました。

被害者である当方に対して、先方は弁護士をたてて非を認めない態度に憤慨しています。

越境の事実については、第３者の証人と現場の証拠画像を保存していて、
先方に越境の事実を記録する為に内容証明付きの郵便書類を連休明け着で送付しています。

回答No.4

ふどうさんがすき（@mk1972_165） · ベストアンサー

隣人と揉めると将来質問者さんがこの物件を売ることがある場合は、隣人が売却に際して協力して貰えないなど問題が発生する可能性があります。
境界については、既に所有者が代わっているので前所有者の建設会社と今話しても実際は決まりません。
隣人と話をして、境界確定を土地家屋調査士に依頼するのが良いと思います。
前の所有者がレンガを撤去して既に隣からの越境はないわけですから、問題なのは質問者さんからの地中部分の越境ですので、これについては隣と次回塀を建てなおすときは越境を是正する事を条件に現状を容認する旨の覚書を取り交わして、解決を図るべきでしょう。
その際に、前所有者の立ち会いがあった方が良いですね。
裁判はお金が掛りますから話し合いで合意を取り付けて、それを書面に残す方法で解決を図った方が良いと思います。

回答No.3

superski

（隣地の）不動産売買の法律違反について、ではなく
あなたと新所有者との筆界特定に関するトラブルではないですか。

前々から境界線で揉めていた物件でなければ、
隣がどういう条件で隣地を売買したかは、あなたには関係ないです。
あくまで、隣地の売主と買主の問題です。

塀は、境界を跨って設置するケースと完全に自己敷地内に設置するケースがあります。

今回のケースは、隣地の購入者が移転登記に際して測量をしたら
「塀の基礎部分が隣地（あなた）の土地に越境していることが解った」ことで
「例え基礎部分でも土地の越境は認めていない。」ということですかね。

塀の設置に際して、基礎部分が地下で越境したからと何を要求するかによりますが、
今まで問題なく生活していたのであれば常識的に考えて、
基礎部分の撤去や越境地部分の買取りなどは難しいと思います。

相手が弁護士を立ててきたということは、
あなたの要求の中に理不尽な部分があったのかと推測しますので、
一度、弁護士に相談されてはいかがでしょうか。

回答No.2

ki819

回答する以前に分からない事があります。

(1)
当方は当然、oooooooosさんですよね。
売却したのは建築会社ですね。
先方と言うのは買主ですかね。

(2)
次に護士をたててきたのは建築会社と先方のどちらでしょうか？

(3)
接する土地との境界の筆界確認はしていますか？
おそらく売却した建築会社が相手方だと思うのですが？
oooooooosさん宅ではどなたが立ち会いされて、実印が押したのでしょうか？口頭で話されたのも。
していれば、手元に筆界確認書（実印が押して、印鑑登録証明書がついて、図面がついてるはずです）が残っているはずなんですが。
それに土地地積更正登記はしてないのでしょうか？

(4)
建築会社と買主との取引が直接なのか、仲介業者が入ったのかが分からない。

(5)
境界線用に設置したレンガはどちらが積んだものなのか？
文脈からすると建築会社の様ですが。

(6)
担当者は建築会社と買主のどちらから来たのでしょうか？

(7)
第３者の証人とはどういう人なのでしょうか？

これらが分からないと判断がつきかねます。

ここからは仮定ですよ。
Aについては仲介業者が入った場合には宅地建物取引主任者に説明義務が発生します。
直接取引の場合はほとんど説明はないと思います。
建築会社と言えども土地境界に関しては素人ですから。
それと口頭で建築会社と同意してる内容です。
確かに境界にブロックを建てる事は良くありますが、自立するわけもなく、基礎は当然必要です。
境界ギリギリに建てても基礎は越えてしまいます。
でないと、oooooooosさん宅の方に倒れてしまいます。
じゃ、基礎まで後退したらとなるんですが、oooooooosさん宅の方で少しでも物を置いたり、草木が入ったりすると、これも問題になるわけです。
oooooooosさんが所有してる間は良いですけど、売却されたり所有者が変わると守って貰えるかどうか分からないですからね。

良くあるケースは『ブロックは私の方（今回の場合は建築会社）で建てます。費用は折半で。ブロックのセンターを境界にしましょう。ブロックの半分と基礎はお宅（今回の場合はoooooooosさん宅）に入りますよ。それでも良いですか？』と言うものです。
文脈からすると今回のケースは『ブロックは私の方（今回の場合は建築会社）で建てます。費用も全額、私の方（今回の場合は建築会社）で持ちます。で、ブロックのセンターを境界にしましょう。ブロックの半分と基礎はお宅（今回の場合はoooooooosさん宅）に入りますよ。それでも良いですか？』
これをブロックを建てた当時にoooooooosさん宅の方で了承したかどうかなんです。
おそらく文脈からだと了承してる感じなんですが。
これを文章にしてあれば一番良かったんですが。
今は文章にするのが当たり前なんですが、昔は口頭が多かったからしょうがないんですけどね。

そうなるとBに関してですが、建築会社からすれば「本来ならブロック設置費の半分はoooooooosさん宅で負担して貰わないといけないのに、当時、全額こっちで負担して建てさして、了承もしたのに今さら何だ。」と、なるわけです。
それが、買主だとしたら、建築会社にもoooooooosさんにも腹が立つわけです。
買主からすると「自分には何も非はない。一番の被害者は私だ。」と思っているでしょう。
ひょっとすると、oooooooosさんの事を「何かと難癖付けてお金が欲しいのか？」と思ったのかもしれませんね。
それで、弁護士をたててという事になったのかも？

しかし、ブロック塀での境界問題は結構、よくあるケースです。
特に代替わりしてる時に多いですね。
お父さんとかおじいさんとかが口頭で了承してて、自分が知らなかったという事が。
お互いに自分は被害者だと思いこむので揉める事が多いです。
結局はどこで折り合いをつけるか、民事裁判までいくかですね。
弁護士も必要ですが、土地家屋調査士に相談するのがお勧めです。
土地に関してのプロですから。
弁護士にはまず、図面が読める人はいませんからね。
土地家屋調査士は法務局に対して職権を持ってますから、相当、過去までさかのぼって調べられます。
裁判になるにしてもならないにしてもプロの力を借りて理論武装してからの方が良いと思いますよ。

ちょっと、頭に血が上ってませんか？
少し冷静になって下さいね。
慌ててしまう気持ちは分からないではないですが、感情的になって喋っちゃうと、あげ足を取られますよ。
まして、相手は弁護士ですからね。
言葉尻を捉えて、あげ足を取るのが商売ですから。
そうそう、会話を録音しておく事をお勧めします。
しかし、相手にことわってからですよ。こっそりはダメですよ。
あと、なるべく文章にして残しておくこと。

情況が良く分からないので、oooooooosさんの役に立つかどうかわかりませんが。
弁護士にしても、土地家屋調査士にしても私と同じ質問は最低でもすると思いますよ。
私がアドバイスしてあげれるのはこれくらいしかないです。
あまり、お役に立ちませんかね？

回答No.1

poolisher

何を問題にしているのかもう少し具体的に整理したほうがいいかも
知れません。質問文でわからなかった点は、

１．境界線は確定しているのか？或いは境界自体に争いがあるのか？
２．レンガ／ブロック（塀？）設置の経緯やその後現在に至るまでの争いの状況
３．現状のレンガ／ブロック設置で被っている不利益は何か？越境の程度は？

です。

境界塀はお互い自敷地内に設置するのが基本ですが、土地を少しでも
有効に利用するため境界線上にお互いの負担（共有）で設置する事も
ありますし、一方の所有者の負担で（他方所有者同意が前提ですが）
設置することもあります。

今回の売買に関しては、境界等に争いがあれば売主は買主に対して説明義務
を負いますが、それを承知で買うという事もありますし、隣地所有者に売買
の承諾や説明する義務はありません。

過去、境界やレンガ／ブロックについて建築会社との間で約束があってそれ
が守られていない（例えば撤去や改修を約束していたなど）のであれば建築
会社を相手に債務不履行を訴えることはできますが、それ以外の事は新所有者
との間で話し合うなり争うということになります。