• ベストアンサー
  • すぐに回答を!

不動産売買時のトラブルについて

土地購入時のトラブルについてお伺いいたします。 11月初旬に売主A氏と土地の売買契約を交わし、 その後仲介業者である住宅販売会社と注文住宅の請負契約を結びました。 ローンの審査も終わり、11月末日に決済の予定だったのですが 売主のA氏が11月15日にお亡くなりになってしまい、 契約はその相続人と、ということになりました。 相続人は、当初奥様だけとのことだったのですが よくよく調べるとA氏と奥様は再婚同士で、A氏には 前妻との間に子、B氏・C氏がいらっしゃったそうです。 相続は奥様・B氏・C氏の3名でということになり、 こちらサイドの仲介業者曰く、 「B氏・C氏は法廷遺留分のみ請求とのことなので、お互い欲を出さなければ 12月2週目の初めには話が着くと思います。」 との話だったので、日柄の良い7日に地鎮祭を行いました(売主の奥様了承済み) 少し遅れたけど、年内には支払い着工出来るかと考えていたのですが、 思わぬ事で売主側の話がこじれてしまいました。 以下、こちらの仲介業者が、売主の仲介業者を通じて話していることです。 話し合いの席で、奥様の連れ子D氏(売主A氏と養子縁組をしていたけど、現在は取り消されているので 相続権は無し)がB氏・C氏には法廷遺留分すら渡したくないと拒んだそうなのです。 理由としては、この先奥様を自分が看ないといけないから・・・とのことです。 (奥様としては、遺留分を渡す事に異議は無かったそうですが、D氏にこの先の面倒を 看てもらう以上、逆らう事が出来ない様子) そして、D氏が弁護士に相談した所、「土地の契約が済んでいる以上、第三者に迷惑がかかるので B氏・C氏の意向を汲んで、早く売りなさい。」とのアドバイスを受けて 渋々、遺留分を渡すとのことで、D氏からB・C氏へ連絡をしたそうなのですが どうも、D氏がかなりエゲツナイ言い様だったようで、B・C氏が「何を今更・・・」とへそを曲げてしまっている・・・という。 昨日、弁護士よりB・C氏に向けて「分配の話を早く進めましょう」との手紙?を送ったとのことですが 何だか全然前に進んでない感じです。 こちらとしては、現在住んでいるマンションは既に売れており(仲介業者は同じ業者です)、引渡しが3月末になっていますので さっさとお金を払って着工したい気分でいっぱいなんですが、一体いつまで待てばいいのやら・・・ 3月末までに新築が完成するのなら、何も言うつもりは無いのですが そこに間に合わなければ、せめて引越し費用・仮住まい費用の請求をしたい旨、仲介業者に申し入れたところ 「売主側に弁護士が入っているので、こちらも弁護士を立てなければ請求は出来ないかも」 じゃ、もう違約金もらってその土地は諦めるよ、と言えば 「手付金が少ない(15万 売値900万)なので、申し込み金扱いになる可能性がある。違約金を取るには弁護士が必要かも。。。」 何の為の契約書なんでしょう、、、、。 当然弁護士費用はかかる話だし、しかも、建築確認申請が下りているので、その費用もこちら持ち、との事。 また別の土地で建てるのあれば、何とか頑張るけど・・・と担当の営業さんはおっしゃってます。 長文になってしまいましたが、このような場合、買主としては 弁護士を入れなければ、何も(違約金・引越し費用等)請求などは出来ず泣き寝入りになってしまうのでしょうか。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数3
  • 閲覧数95
  • ありがとう数4

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.3

no2です。 慰謝料の請求や、過失割合の裁定をするわけではないのであなたが弁護士を立てる必要は当分はないと思います。 あなたの立場を含めて一番わかっている(つまり、早くけりを着けて売却することが全員の最大の利益であること)のがその弁護士さんだと思いますので、早く言い分は申し入れておいたほうがいいと思います。 ポイントは、 1.期日をはっきりさせること。   契約書の決済期日がデッドラインだと思いますが、回答の期限についてはっきりさせておく必要があります。 2.回答の遅延や決済遅延が発生した場合には、それに伴う損害金を請求するつもりであることを申しいれます。 全相続人で売却の合意さえとれれば、売却金は弁護士さんが保全して、分割協議はゆっくりやるということも考えられますので、とにかく期日を決めて早く決着してくれ、とお願いしてください。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

重ねてのご回答、本当にありがとうございます。 早速今日にでも、仲介業者よりアドバイスのあった期日の申し入れをしようと思います。 ちなみに決済期日については、11月30日になっていましたので とうに過ぎております。 >全相続人で売却の合意さえとれれば、売却金は弁護士さんが保全して、分割協議はゆっくりやる これが出来れば一番いいのですが。。。 (仲介業者は、分配の比率が決まらない→決済が出来ない→変更の登記が出来ないので、着工出来ないと申しております)

その他の回答 (2)

  • 回答No.2

分割協議ができなくて、結局相続持分で他人同士が共有登記する、なんてことになったら、ほとんど売れなくなってしまい、財産としての価値もなくなってしまうでしょう。 ですから、弁護士さんとしても、今あなたとの契約を放棄することがいかに損なことなのかはよくわかっているはずです。 その弁護士さんに連絡をとって、  1.契約期日通り、決済するつもり   なのか  2.契約を一旦解除するつもり     なのか  3.期日延長などで再契約とするつもり なのか 確認したらいいと思います。 損得考えたら2.はないと思いますので、あとは3.の場合延伸の損害を1日につきいくらと決めておけばいいです。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご回答、ありがとうございます。 弁護士さんも、「とりあえず売る方向で」と話は進めてくれている ようなんですが、何分、こっちが見れる所で無いので、 進み具合がわからなくて、やきもきしてしまいます。 こちら側から、弁護士等を通さずに向こうの弁護士さんと連絡を取り合うような事は、一般的なのでしょうか?

  • 回答No.1
  • sacra39
  • ベストアンサー率32% (34/106)

相手側に弁護士が入っているからこちらも弁護士が必要だという意見は、なんともなさけない不動産屋ですね。お気の毒です。 さて、 取引期日に取引が出来ていない責任は売主にあるのですから、 催告をした上で、違約による解除を請求するべきものです。 当然、仲介業者としてもそのように動くべきものでしょう。 但し、契約書には「相当の期間を定めて催告し」となっていると思いますので、少し期間が必要です。(このような事態を想定し、売主がもめだした時点で催告するようアドバイスがあって然るべきでしたね。) 違約解除の催告をすれば、B・Cも売却に応じる可能性が高いと思います。(その方がB・Cにとって得だから) また、 マンションの買主様に事情を説明して、取引の延期をお願いするしかなさそうですね。但し、買主様が賃貸にお住まいの場合、期間相当分の家賃提供なども考慮してあげたほうが良いでしょう。無理な場合は家が完成するまで仮住まいですね。 その分の負担は仲介業者に請求してはいかがでしょうか。(責任をちゃんと感じているならそれくらいの事はするでしょうけど) さて、 土地の取引が出来ない状況となった場合(契約解除)のケースですが 違約金の定めが契約書にあるでしょうから、手付けが少ないのは関係ないです。契約書通りの違約金を請求しましょう。(ただしその場合でも仲介手数料は発生します。この業者がどこまで請求するかは別ですが、減額請求は可能かと思います。) ちなみに、建築確認費用は、請求できないでしょう。 きちんと取引が完了し、所有権が移転してからするべきだった事なので、先走ってしまったのは買主側の勝手な事情と判断されます。 それと、 ご自宅売却の契約書には、「万一、質問者様が購入予定の土地の決済が質問者様の責めに帰すことが出来ない自由により、決済出来ない場合は、本売却契約も解除となる」などの、売却と購入の契約が連動した特約は入っていませんか?(私なら入れますが・・・) マンションを売らないとなると、そっちは違約金を支払う立場になってしまいますね。 違約金を払ってマンションに住み続けるか 賃貸に入居して他の土地をさがすか 立地的な事情はわかりませんが、今の不動産の状況からすると、私なら賃貸に入居して土地探しすることをお勧めします。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご回答、どうもありがとうございました。 仲介業者の営業さんが頑張ってくれているのは分かるので なかなか厳しくも言えず、辛いところです。 小さな不動産屋なので、こういった揉め事は初めてなんでしょうね。 >契約書には「相当の期間を定めて催告し」となっていると思いますので、少し期間が必要です。(このような事態を想定し、売主がもめだした時点で催告するようアドバイスがあって然るべきでしたね。) 売主側の業者には、10日ほど前に電話で「損害賠償も考えてる」的な事は連絡している、とのことなのですが、やっぱり書面等で交わさないとダメでしょうねぇ。。。 居住マンションは「ローンが通らない場合は白紙撤回」的な特約は入っていたように思います。 向こう様も持ちマンションなんで、そちらが3月末に売れれば 早く引越ししたい希望をお持ちのようです。

関連するQ&A

  • 土地売買契約の違約金支払いについて

     平成23年7月中旬に当方が買主で仲介業者(不動産屋)の仲介で売主と土地売買契約を結びました.  しかし,売主側の不履行で同年12月中旬に合意解約書を作成し,違約金の半額を当日に支払ってもらい,残りをその土地が売却出来た後支払うということになりました(ここは書面にも明記してあります).  ここからが問題で,仲介業者の提案で「お互いの電話番号を知っているとトラブルになりかねないので,私(仲介業者)が責任を持って連絡するので解約書には電話番号は記載しないようにしましょう」と言っていたので「売買契約の日が決まったら連絡してください」と口約束をしました.  先月,その土地が売れたようだと知人から連絡を貰い,仲介業者に確認の電話をしたところ「もう(土地)は売れてしまって,売主が雲隠れしてしまった」,「(売主)が生活保護を受けていたので,もう手元にお金がないかも」,「私(仲介業者)も測量代などを減額した」などと言ってきました.  しかし,話を進めると相手(売主)の連絡先など知っていて8月中旬に仲介業者の店舗で売主側を話し合い?することになりました.  ここで質問なのですが,売主に支払い能力がなかった場合,仲介業者に損害賠償させることはできるのでしょうか?当方としては仲介業者が故意に連絡しなかったのでは?と考えています.  なぜそう考えているかというと, (1)合意解約書を作成する際違約金は重要書類説明書に明記してあった金額なのに,仲介業者から違約金の減額を求めてきた.(当然,売主も減額を求めてきましたが) (2)土地売買契約を結ぶ際に,地権者が3人いたのですが当日2人しか来ず,その内の1人が仲介業者に促されて代理で署名・捺印をしたのですが,結局その来なかった1人が「売りたくない」とその土地に居座り売買契約が破談になった. (3)その土地売買契約書に当方が署名・捺印する際に,残り1人の合意を確認出来てないのでは?と質問すると仲介業者は「大丈夫です.私(仲介業者)が責任を持って履行します」と言っていたのに結局は・・・. などと当方に不信感を抱かせる発言・状況があったからです. 皆様,お知恵を拝借させてください.

  • 土地売買トラブル

    どなたか力を貸してください。年始で誰にも相談できずに困っています。妹の土地を売ろうと仲介業者に相談したところ、途中まではスムーズに買い手もみつかり話が進んでいましたが、土地所有権の問題でトラブルが発生し、先年の25日までに答えを出さないと違約金が発生してしまうことになっていました。わたしたちはすべて仲介業者にお任せをしていましたし、仲介業者も買い手の仲介業者と話をするので任せておいてくださいとのことでしたが、昨日配達証明が届き買い手ご本人より違約金についての郵便が届き一週間以内に違約金を振り込むようにとの連絡がきました。仲介業者に任せていたので、いきなり郵便が届きびっくりしています。そこで相談です。 1)配達証明を本人に送り返そうと思いますが、どう思いますか? 2)仲介業者が4日までお休みなので動けない状態ですが、なにかやるべきことはありますか。 3)このような事態の先行きはどのようになるのでしょうか。売り手のわたしたちが不利なのでしょうか。 どなたが力をかしてください。お願いいたします。

  • どうしたらいいでしょう?

    こんばんは。 土地契約のことで、どうしたらいいのかわからなくて困っています。 先週の金曜日に、土地を購入するにあたり、その土地を押さえてもらうために仲介の不動産屋に手付け金を支払いました。売主さんがつかまらなかったため、先に仲介業者から重要事項説明を受けました。 その後、売主さんが体調を崩していたということがわかり、回復し次第、契約という予定になっていたのですが・・・。 今日、やっと連絡が入ったのですが、売主さんが売りたくないと言っているらしいのです。今現在、仲介業者の店長が売主さんの所へ話に行っているらしいのですが。 重要事項説明書には、『損害賠償額の予定又は違約金に関する事項』というのがあって、「相手方の義務違反により売買契約を解除した時は、その相手方に対し違約金として売買代金の20%相当額を請求することが出来ます。売主又は買主は、当該解除に伴い、違約金を超える損害が発生したときでも、違約金を超える金額については請求することが出来ません。又、その損害が違約金より少ない金額のときでも違約金の減額を求めることが出来ません。」と書いてあります。 実際、買主さんと契約をかわす前にこのような事態になったわけですが、もし本当に買主さんが『売らない!』となった場合は、上記事項の違反ということで、損害賠償を請求することは可能でしょうか? ちなみに、今現在、買主さんはまだその土地に住んでいて、私共のローンが通り次第、立ち退く予定でした。 このような場合、どうしたらいいのかご存知の方がいらっしゃいましたら、どうか教えてください。何卒よろしくお願いいたします。

  • 手付解除と違約金

    手付金200万を払い、土地購入契約を済ませ、現在住宅ローン申請中です。が、仮審査の段階で住宅ローン特約(10月31日)の期限がきてしまい、審査が降りるまでの期間の延長も認めてもらえなったため、 ローン特約で解除の願いを内容証明郵便にて売主に出しました。 土地の売主は、大変立腹し、 自主ローン銀行での期間延長を拒否し、弁護士を用意した上 裁判を起こす意向である旨、10月31日に仲介業者から連絡がありました。 土地の売主は、木曜日には違約金を取る旨を弁護士の名前入りの 内容証明郵便で私の自宅に届けるそうです。 仲介業者は自主ローンでも斡旋ローンでも、こちらに強制する権利はないといい、ローン特約の期限も(10月31日)同様であると言われ、契約をすすめてきました。 しかし、売主の言い分では業者の斡旋ローンを利用しなかった場合は 違約金になる、との言い分でした。 仲介業者は一転して、「買主には、その旨伝えてある」と売主に言っているようです。 仲介業者に「売主はもう単なる手付解除に応じる気はない。 今週木曜午前中までにローン特約を外して銀行に審査依頼の 意思表示をすれば、違約金は勘弁してもらえるよう、売主にとりなしてやる。そうでなければ裁判になる。」 といわれています。 まだ土地は全く手付かずの状態で、分筆登記などしておりません。 そもそも住宅ローンすら通っていない状態です。 それでも違約金を払わないといけないのでしょうか? 手付解除はできないのでしょうか・・?

  • 契約不履行について

    仲介業者を介してマンションの売買契約を結びました。私は買い主側です。 しかし契約履行前に売主側が破産し、物件は差し押さえられ、契約履行がなされないことになりました。 売主は破産しているので売主から違約金を取ることは現実的ではない状況です。 しかし、よくよく聞くと、仲介業者は破産すること前提で売買を進めていたことがわかりました。 つまり、売主側に違約金の支払い能力がないことを知った上でその説明をせず、一方買い主である私が契約を履行しないときにはしっかり違約金を取る内容で契約をさせたのです。それどころか契約時に、「現在ローンの延滞等がありますが半分以上は返しているため売買金さえ入れば綺麗な状態にして引き渡す見込みがあって仲介しています」と安心させる説明をしていました。 売買契約履行のために仕事が忙しい中、銀行に出向いたり、財形を解約したり散々振り回された挙げ句に売主側の契約不履行で違約金が回収できず、しかも売主に違約金の支払能力がないことを知った上でアンフェアな契約をさせた仲介業者にどうしても納得がいかないのですが、泣き寝入りしかないのでしょうか?アイディアがあったら是非ご教示いただきたく存じます。よろしくお願いいたします。

  • 土地取引のトラブル責任の所在は仲介業者にもある?

    家を建てるため古家付の土地を、売主による解体・更地渡しの条件で購入し銀行にて決済を行いました。決済当日解体作業中で、作業終了後、地鎮祭をし、基礎工事のため30cmほど表面を掘ってみたところ、解体時の廃材がたくさん埋め込まれていました。取引に当たっては売主・買主共に仲介業者を立てており、こちらの仲介業者が売主側業者に連絡するも、対応してもらえず現在も正常な更地になっていません。 これから売主に直接訴えて対応を求めますが、裁判になった場合、更地にするためにかかる弁護士等裁判費用は、訴える側が持つと聞きました。しかし、私としてはこの取引はまだ正常に終了しているとは思えません。仲介業者はまだきちんとした土地を提供していないので責任を果たしていないように思えます。この場合、更地にするための工事費用等は売主に請求するとして、その他に更地にするために裁判費用がかかるのなら、それは仲介業者が持つべきものではないのでしょうか? まだ仲介業者には何らかの責任があるのではないでしょうか?

  • 売買契約後の契約解除について困っています

    仲介業者から土地【2800万】&建物(※まだ間取りも決定しておりません) 売買契約いたしましたが、私どもの勉強不足もあり売買契約後に、営業マンの言われたローン支払の事やその他契約書の文面等に不信感を持ってしまい、6日後に契約解除の申し出を行いました。  手付金は15万円です。手付放棄での解約をお願いしましたが、契約書では15万ということで手付解約の条項を消し「双方が契約の履行に着手するまで土地契約の7%の違約金・・・」と特約事項を設けてあり、違約金&仲介違約金合計約280万を請求されました。 まだ間取りの話もしておりませんし、ローン事前審査もしていない状況で全額支払わなければならないのでしょうか? ローン特約で契約無効にすることも考えたのですが、営業マンの方がローン審査は必ず通ります!っと言われておりまして・・・。 似た質問の回答を参考に色々検討しておるのですが…。 【現在、知人に弁護士を紹介して頂き事情を説明し仲介業者へ内容証明を送付予定です。】 仲介業者にも顧問弁護士もおられるでしょうし、もし今後裁判となれば どのような展開になって行くのでしょうか?体験談や判例などご回答頂けませんでしょうか? よろしくお願い致します。

  • 相手側による契約解除の場合の不動産仲介手数料について

    中古マンションを購入することになって、売買契約を交わしました。 手数料は半額分 契約時に支払いました。 残りは決済のときに支払う予定でした。 ところが、決済当日になって、売主から決済を延期したいと連絡が入りまして、延期になりました。 延期になった日の2日前、売主の都合で契約ができなくなったと言われました。 次の物件をすぐに見つけたため、次の契約に行きたかったのですが、 売主が違約金の支払うお金がないと言い出し、契約解除ができない状態になってしまいました。 債務不履行による契約解除の内容証明をだして、その後、売主と仲介業者が話し合いをして、 売主は20回の分割払いで違約金を支払うことになったのですが、 払ってもらえる保証はないわけです。 先に支払った、印紙代、仲介手数料等を違約金で賄う?んですよね? この場合はどうなるんでしょうか? 先に払った仲介手数料は戻ってこないのは仕方がないと思うのですが、 決済時に支払う予定だった仲介手数料の残金は支払わなくてはならないのでしょうか? (手付金は仲介業者が持っているのでそのまま返してくれるそうです。) わかりにくい文書で申し訳ありませんが、アドバイスよろしくお願いします。

  • 不動産売買について

    不動産売買について、売主、仲介業者の責任は問えるのか? 一年ほど前、3棟借家(A北側、B真ん中、C南側)があった場所、A、Cの土地が売りに出され、私はCの土地を購入、家を建てました。この度、Bの土地に家が建つことになり、工事が始まりました。ところが、Bから、2箇所浄化槽が発見され(一つはA側の土地をまたぐ形で)聞くところによると、借家の時のものであるようです。2個出たのだから、3個目もあるのではと、仲介業者を訪ね、Aのようにまたいでいたり、私の土地に埋まっているか否か調査して、「うちには無ければ無いと証明をしてほしい、浄化槽が埋まっているなら、次の対応をどうするか示してほしいと」回答を待っているところです 売買契約の時、浄化槽の説明もなく、契約書にも記載は一切ありません 売主は借家自体、親が建てたもの、知らない事と行っている様で、仲介業者も最近知らされたことのようで、契約時点では誰も知らないことみたいですが、知らないですむことではないと思っています 借家は20年も前のもの、当時施工した業者もわからず、今のように届出などの決まりが、いい加減だったなど、浄化槽が埋まっていても問題はなく、気持ちの問題とも言われますが・・・ 宅建業法では媒介業者が媒介をするに当たっては、当事者双方が契約の目的を達し得るように配慮し、事前に当該物件に関して契約の目的を達し得ないような瑕疵がないかどうかについて調査し、依頼者に不測の損害を生じることのないよう誠実に業務を行う義務があるとされている(宅建業法第31条)とあるので、 私どもが、納得のいくような対応の仕方、このような場合、どのように対応したら良いでしょうか? すでに除去されてる可能性も含め調査していますが、浄化槽があると思われる場所は、すでにコンクリートになっており、調査するためにはコンクリートを壊す必要があり、工事するには費用が発生する訳で、どっちともいえない状況で、そこまでしなければいけないのかと思います。確認調査のために工事を行う場合、費用は私どもの負担なのでしょうか? アドバイスよろしくお願いします

  • 不動産売買の買主が行方不明

    先日、中古戸建を売却する契約手続きを行いまして、いざ残代金決済をむかえるにあたり、 不動産仲介会社から 「売主さんがずっと家を不在にしており連絡が取れません」 と連絡が入りました。 家のポストに手紙もいれてもらっていますが、帰ってきている様子もないそうです。 (高齢者の独り暮らし) そこで質問ですが、 1、このままいくと残金決済日が過ぎてしまいますが、違約金請求(売買金額の2割150万円)を買主さんに求めるには、どのタイミングで行えば宜しいでしょうか。 2、買主さんへの請求は行方不明の場合どちらにだせば宜しいでしょうか。 3、弁護士費用まで払う余裕はないので、個人で行うことを考えていますが、現実可能でしょうか。 4、仲介業者には残金決済までいかなくとも仲介手数料を全額払わなければいけないのでしょうか。