分譲マンションの価値

質問

３LDKの中古マンションを持っています。いま売られている部屋が６８０万なので、相場そのくらいです。築２４年です。でも、維持管理費などが月２万５千円で結構取られているかんじ有ります。
更に大規模修繕があるならば、一時金も発生するでしょうか？

いま大雑把に教えて欲しいことは、このマンションがあと何年は、まだしも不動産としてのマンションとしての価値が、ありますか？
すでにないでしょうか？
４０年をすぎれば更になくなりますよね？素人質問で申し訳ありません。

いくらか勉強をされている方、助言指導おねがいします！！

回答No.4

kan_chan_san

こんばんわ　同じく3LDKの中古マンションに住む者です。また、建設業界に業務の者なので、マンションに対して詳しいものです。ちなみに私のマンションは築6年弱となります。

(1)相場に関してですが、築24年という事ですが、suumoで中古マンション等の記載を見れば、大体判ると思いますが、相場が大体わかると思います。築25年～30年以降の中古マンションですが hanatabanosatoのマンションですが、普通3LDKであれば、新築時2000～4000万円位だと思われますが、680万円というと1/4以下の値下げということになります。

(2)殆どの分譲マンションの売買では、新築時から半値位まで下がりますが、それ以上は下がらないマンションが殆どです。そのため、1000～2000万円半分くらい下がるのであれば、妥当だと思えます。それ以下のように思われるので、交通の利便性や近隣にショッピングが近くに無いのではと思われます。貴マンションが、駅から15分以内であれば、そこまで下がらないと思われます。

(3)管理費ですが、月2万5千円ということですが、私のマンションと比べてもとても高く感じます。戸数が少ないと管理費も上がりますが戸数が30戸位の少数マンションではないかと思われます。ただし、駐車場代が管理費に含まれていたりすれば、別です。また、マンション内に機械駐車場が付いていたり、エレベーターが30戸くらいなのに2台もあれば、高くなります。普通50戸～70位で1台です。100戸以上で2台と思って下さい。

(4)殆どのマンションは管理費1万程度です。管理費等については、管理組合に相談し、別の管理会社に変更できないか相談すべきだと思います。３社の管理会社を公募で決めれば、もっと安くなるかと思います。私のマンションでは管理費は7000～8000円/月です。管理費は何年経過しても殆ど変わりません。ちなみに私のマンションは、地下鉄3分、私鉄8分、市バス3分と利便性や近くにスーパー、ショッピング、ホームセンターが近いので便利でとても気に入っています。

(4)修繕費は、いくらでしょうか？普通築24年ということですが、修繕費が安いから良いと思わないでください。築24年であれば、普通1万～1万5千円位が相場です。1回目の改修工事は、終了しているのでそろそろ2回目の改修工事になると思います。修繕費が安いとマンションは、いくら部屋内をリフォームや綺麗にしても、マンション自体、老朽による汚れで他人がそのマンションの購入しよと思っても意欲を阻害しまいます。マンションの汚れや老朽が酷いと安く売り出してもなかなか売れないものです。マンションは古くなれば、いろいろ悪くなります。エレベーターであっても30～50年毎に新規のエレベーターに変更します。機械駐車場であれば、30年～50年くらいで故障し動かなくなることをよく改修工事で耳に聞きます。動かなくなれば、新規交換になり、それだけお金も発生し、管理組合費から徴収されます。今一度確認してみて下さい。

(5)もしですが、管理組合にいくら話してもだめであれば、見切りして早く売買し引っ越しするべきかと思います。私事っですが、築24年で相場680万の3LDKであれば、安くなりすぎかと思っています。普通中古マンションをsummoで時々検索していますが、安くても3LDKで1500万円～2500万位が妥当だと思っています。

(6)次にもし中古や新築マンションの購入時に遭遇する場合、なるべく駅15分以内のマンションを購入すべきです。また、公園やショッピング、病院、コンビニ、スーパーが近隣にあるともっと良いと思います。なぜならば、売買がしやすいし、賃貸もすぐ入ります。私のマンションでも賃貸だと2週間内で契約されていました。

皆さんいろんな意見等でるかと思います。ご参考にしてみて下さい。