騙された？中古一軒家購入

質問

築２５年の中古一軒家を購入することになり、契約書を交わしました。その際に手付け金を払い、不動産契約書と重要事項説明書の説明を受け、耐震性に関する添付書類がないことを問うと、普通ついていません、と軽く流されました。購入にあたり住宅ローン控除が受けられますと話していたので、後日調べてみると、中古一軒家は築２０年以内もしくは耐震性に関する証明書の提示が必要とわかり、不動産屋に問い合わせてみると、そうでしたか？調べてみますとの返答でした。
こちらとしては、契約書通りの金額で証明書をつけてもらいたいのですが無理でしょうか？
まだ金消契約、引き渡しは行われておりません。このような場合、不動産屋に過失はないのでしょうか？

回答No.3

-phantom2-

不動産売買の流れは・・・

(1)購入物件を決める

(2)住宅ローンの仮審査→合格

(3)住宅ローン特約付き売買契約の締結（重要事項説明書の説明と交付を受け、100万から売買金額の10％程度の手付金を納める）

(4)住宅ローンの本審査→（もし本審査に落ちたら住宅ローン特約により白紙解除）

(5)本審査に通れば晴れて住宅ローンの融資を受けて金銭消費貸借契約を行い、手付金を差し引いた残りの売買金を売主に払い、売主から登記に必要な書類を受け取る・・これで完了です。

つまり「不動産契約書と重要事項説明書の説明を受け、契約書を交わし、その際に手付け金を払う」のは(3)のことで通常の一般的な不動産契約です。

また「耐震性に関する証明書が無い＝ローンが組めない」事はありません。

「住宅ローン控除」とは「住宅ローン減税」の事であり、金融機関と結ぶ住宅ローンには関係ありません。

住宅ローンを組んで家を購入し、その家が「住宅ローン控除の適用条件を満たしていれば」後に減税を受けることができますよ。ということです。

住宅ローン減税の適用条件の代表的なものは・・

「中古住宅の場合、木造は20年、鉄筋・鉄骨など耐火建築物は25年以内に建築されたものであること」
「床面積が50m2以上であること」

などですが、築年数的には控除は厳しいように思います。

＞契約書通りの金額で証明書をつけてもらいたいのですが無理でしょうか？

耐震証明書はその家屋が満たしているならば、不動産屋に問い合わせましょう。満たして無ければ貰えようがありません。

不動産業者としてはたとえ耐震証明が無い住宅を販売してもなんら問題はありません。

世の中に耐震基準を満たしてない家屋など五万とあり、住んでる人も五万といますしそれらの家屋も流通もしています。

つまり耐震基準が制定される前に建築された家屋は、耐震基準を満たしてないのはむしろ当たり前です。

これはの家屋が耐震基準不適合の違法建築かと言えばそうではなく、これらは「既存不適格」といいます。

既存不適格とは「建てた当初は適法だったが、その後の改正で今の基準や法に照らすと「不適合」になってしまった家屋のことです。

これらの建物を法改正毎に補強や立て直しを強制することは出来ませんから、とりあえず今のままで住むことは構いません。というのが法の立場です。

既存不適格のデメリットは住宅ローンなど通りにくくなる、住宅ローン減税が受けれない場合がある。将来の建て替えなどで制限がある場合がある。などです。

つまり築が古くて耐震証明も無いとなると、住宅ローンが通らない可能性がありますが、これは不動産屋の落ち度ではありません。

中古不動産取引とは売主と買主の直接取引です、不動産屋はその仲介をしてるに過ぎません。

なので耐震証明についても正確に言えば売主に問い合わせるべきことです。（まあ不動産屋から売主に聞いて貰っていいですけど）

繰り返しますが耐震の証明書は不動産屋が発行してお渡しするものではありません。

その家屋が耐震基準を満たしており「耐震審査」を受けていれば証明書があるはずです。

今回もし耐震証明が無いので住宅ローンが通らなかった場合は、契約は住宅ローン特約で白紙解除になるでしょう。

質問者さんは家も買えませんが、白紙解除（手付金は戻ってきます）なので損失はありません。

売主がこのままでは売れないなと思えば「耐震審査」を受けるとか、耐震補強をして審査を受けるとか、取り壊して更地で売る、とかをされることでしょう。