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売却益を当てにした中古マンションの購入は無謀か?

結婚を機に郊外の社宅から通勤しやすい都内への転居を検討中です。駅近で築5~10年の2LDKを3500万円程で購入、10年後にその売却益と貯金を頭金として戸建てを持ちたいと考えています。(その頃は家族も増え、50~60平米の2LDKでは手狭になる可能性大) 社内融資の金利は固定3.5%。ただ毎年度末の利子補給(ここ数年は1.5%前後 変動)と住宅ローン減税を勘案すると、実質金利は1%程(最初の10年間に限り)。 頭金ゼロで20年ローンを組むと、毎月の手取り39万円から約13万円のローン支払い(ボーナス月は約31万円)。毎月会社から支払われる定額の住宅補助手当を考慮すると... (1)今後10年間の住居費の自己負担総額:2040万円+【固定資産税など】 (2)貯金可能額(実質金利1%時):1860万円 (3)ローン残高(同上):2010万円  でも、3500万円の中古物件が10年後、(3)の2010万円以上で売れる保証はありません。。また売却の際にかかる【仲介手数料など諸経費】や【所得税など税金】も気になります。 空前の低金利で借りやすくなった今だからこそ、余計な借金を背負わずに、手頃な賃貸に入りコツコツと戸建ての頭金を貯めるべきなのでしょうか? ちなみに家賃15万円&管理費2万円の賃貸マンションへ転居した場合、 ▼10年間の自己負担額は188万円減少(手当てを差し引き)  ▼貯金は68万円増額 となる見通しです。 中古マンション購入&売却の経験のある方、成功談・失敗談や注意点(諸経費・税金、立地条件等)について是非ナマの声を聞かせてください!

みんなの回答

  • seapapajp
  • ベストアンサー率27% (43/155)
回答No.3

転売時期ですが、20年たったマンションを売る立場で考えると室内を全面リフォームしなければ売ることはできないでしょう。  50~60平米の2LDKのリフォーム費用は300万から500万円ほどかかると思われ業者の利益を考えると、業者の引き取り価格は1000万円程度ではないのでしょうか。

回答No.2

ocha35さん、こんにちは。 #1の方が大変いい回答をなさっていますので、参考程度になさってください。 >3500万円の中古物件が10年後、(3)の2010万円以上で売れる保証はありません。。また売却の際にかかる【仲介手数料など諸経費】や【所得税など税金】も気になります。 3500万の建物が10年後にいくらで売れるか、というごくごく大まかな計算をやってみると、(減価償却定額法) もしこの物件が築5年のものだったとして、耐用年数を30年とすると、 (取得原価)-(取得原価)×0.9×5/30=3500万 という式から、 (取得原価)≒4118万 約4000万とさせてください。 そうすると、築5年で買って、10年後に売るということは、築15年経っていますから 4000-4000×0.9×15/30=3100 ということで、10年後には、まだ3100万の価値があるということになりそうです。 この物件が築10年のものであったとすると、 (取得原価)-(取得原価)×0.9×10/30=0.7(取得原価)=3500 ということなので、(取得原価)=5000万だった、といえるので10年後には、 5000-5000×0.9×20/30=2000 となって、10年後の価値は2000万といえそうです。 ということなので、約2000万の価値はあるだろう、ということになりますが これはあくまで机上の計算なので、実際はもっと資産価値が下がるかも知れません。 また、持ち家と、借家では、例えばどこか不具合が出たときなど、 持ち家の場合は自腹で修繕しなければならないので、そういった支出も考慮に入れないといけないと思います。 固定資産税もからんできます。 また、購入してしまうと、ちょっと気に入らないところがある、と言っても そうそう簡単に引っ越すわけにもいかないですよね。 そういうところも考えると、購入も賃貸も10年間で大差ないのであれば、 あえてローンを背負わなくても・・・という気はします。 また、売却益とありますが、上の計算では2000万の価値があるといっても、 10年後には相場が下がってきて1500万でしか売れない可能性もあります。 (もちろん、2500万以上で売れる可能性もありますが・・) 等、色々考えると、今すぐ購入する必要はないので、 じっくりいい物件を、この10年間で探されては、と思います。頑張ってください。

ocha35
質問者

お礼

fushigichanさん、回答ありがとうございます! ご丁寧な解説のおかげで減価償却定額法の考え方が良く分かりました。実際の売却価格には周囲の新築マンションの供給状況や再開発計画の有無も大きく左右するでしょうから、資産価値重視ならじっくり構える必要がありそうですね。 住宅ローン減税が気になり購入をあせる気持ちも少々ありますが^^ 今後ともヨロシクお願い致します!

noname#11476
noname#11476
回答No.1

まず、【固定資産税など】には管理費・修繕積立金などを含んでいるとみてよろしいですね。 不動産購入諸費用は物件価格の8%程度、売却にも8%程度かかると見ればよいと思います。 (購入時の価格がわかるものをきちんと保管することで、売却時にローン残高を下回ればその分税金の戻りが多少見込めます。) 実質金利1%とお書きですが、今は定率減税が聞いていますから実質金利は1.2%程度と見積もった方がよいでしょう。(ローン減税1%ではなく0.8%で計算します。1%受けるには1500万円以上程度の年収が必要です) さて、問題はどちらがよいのかですが、、、、優良な中古物件ですとそれほど値が下がらない可能性はあり、ローン残高と同等かそれ以上という可能性もありますね。 こればかりはなんともいえません。どちらにしても預金額について言うと、同額程度ということですから、見方を変えると、ローン残高=売却額ということは、賃貸も購入も違いはないということです。 (厳密に言うと預金は少しあがるが、諸経費負担を考えると購入の方が多少損になる) そこで、あえてリスクをとりローン残高<売却額を狙うのか、堅実に行くのかという違いになりますから、あせらずよい物件が見つかったときに購入というスタンスではいかがでしょうか? というのも、自己資金は賃貸でもだんだん増えていきますので、そうするとよい物件が見つかった場合に、購入するときにはそれだけ金利負担が少なくなるということですから。 大抵は、頭金が0円->それなり->全額 を横軸にとると、「それなり」のところで一番お得になり、両端は損になります。(金利負担と家賃負担の関係でそうなります) ご参考まで。

ocha35
質問者

お礼

mickjey2さん、回答ありがとうございます。 >優良な中古物件ですとそれほど値が下がらない可能性はあり、ローン残高と同等かそれ以上という可能性もありますね。 そうですか。。少し期待が持てました。過去の実例など調べる場合、三井や東急などの不動産販売会社に直接聞く方法と、リロケーションの専門業者とではどちらが適しているでしょうか? >あせらずよい物件が見つかったときに購入というスタンスではいかがでしょうか? 実は今年に入ってから週間住宅Jなど読み始めたばかりで、都内各地の相場などようやくおぼろげながら掴めてきたという段階です。今後も自分たちにとって良い物件と資産価値の両面からじっくり検討を進めて行きたいと思います。 ありがとうございました!

ocha35
質問者

補足

社宅の家賃は月3万円程と格安なのですが妻が通勤に1時間15分かかってしまうため速やかに引越すよう迫られています^^ 賃貸の場合も一定期間は会社から給付金があり、今からだと4年間その恩恵にあずかれます。ただ1~2年以内に地方へ転勤する可能性があり、そうなれば次に東京に戻ってくるのは6~7年後。将来の帰る場所を今のうちに確保しておきたい..という思いにかられつつ皮算用をしているところです。 【訂正】 (誤)今後10年間の住居費の自己負担総額:2040万円+【固定資産税など】    >>>(正)1920万円+【固定資産税など】 (誤)▼10年間の自己負担額は188万円減少(手当てを差し引き)>>>(正)68万円の減少 >【固定資産税など】には管理費・修繕積立金などを含んでいるとみてよろしいですね。 (1)の自己負担額1920万円は、毎月2万円の管理費・修繕積立金+購入時の仲介手数料等(220万円として試算)を含んでいます。 >ローン減税1%ではなく0.8%で計算します。1%受けるには1500万円以上程度の年収が必要 それ程の年収はありません...再計算の必要がありそうですね。

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