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こんなマンション売却はダメですか。

不動産売買について質問をしたのですが、ある抵当権のマンション(2世帯集合住宅)物件A300万円を頭金40万、260万借りて買ったとします。家賃を借金含む全支出から差し引いた収入が月数万円で、数年運用しそれを売却する際に、大抵は売れた売却値でローンを完済し、または足りない分を補填して抵当権を抹消します。それを例えば、市場価格が買取当時300万円から10%減の270万円になったとして、売買前後で実際に得た収益が、頭金を差し引いた(売却270万円ー頭金40万円)230万円を得るというように、売却したお金をローンに全額完済さずに売ることはできますか。もしくは何%はローン返済に充ててるとか。ローンを移権して次の方に負担、代わりにローンを返さなくてはなりませんが家賃収入があれば、頭金で安く買えてローンを差し引いても収益が得られると思うので、メリットが売り手に対しても、買い手にもあると思います。ご教授お願い致します。

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大家してます >物件A300万円を頭金40万、260万借りて買ったとします。 この時点で銀行は抵当権を設定します >売却したお金をローンに全額完済さずに売ることはできますか。 銀行は全額返済されなければ抵当権は外しません...なので...売れません 以降の企ては無駄な計画です ローンには担保が必要です 現実を知らない机上の空論でしょう それ以前に... 住宅ローンは賃貸住宅には適用されません...金利の高い一般ローンか事業用ローンになります >頭金40万、260万借りて 賃貸向けローンでは頭金40万円では銀行も相手にしてくれません 事業用ローンでは最低でも頭金500万円くらいは用意しましょう 物件安すぎ...最低でも3000万円の物件からでしょうね...

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質問者からの補足

私は二十歳の青年で不動産投資家ではないので、不動産売買及び管理運営等を一度もしたことがなく、その方の知識は本やインターネット媒体を通してちょこっと読んだくらいなので、とても御参考になるご意見でした。ご教授頂きありがとうございます。ただ、 >賃貸向けローンでは頭金40万円では銀行も相手にしてくれません 事業用ローンでは最低でも頭金500万円くらいは用意しましょう 物件安すぎ...最低でも3000万円の物件からでしょうね... とありますが、頭金で500万円を持っている方は、私の世代では相当限られてくると私は思います。それに、物件も市場価格(あるいは市場にない)から離れた物件や抵当権付物件等があり(勿論値段相応ですが)、m_inoue222さんがおっしゃる様に3000万円の物件もあります。しかし週に1回は15年に1回の掘り出し物がでる事も有り得ると思います(The inferences from R Kiyosaki)。そんな高い物件を、お勧めすべきでないと私は思います。最初は、投資家が買わないような市場で一番流通した安価な(あるいは市場に無い)物件を探してそこから、高い物件というように始めたほうが良いと感じました。気分を害したならすみません。

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その他の回答 (3)

  • 回答No.3
  • kamaryu
  • ベストアンサー率35% (147/419)

貴方の借金に対する抵当権が付いたままの物件を購入するようなおバカさんはいないと思いますよ。 ローンには移権等という発想は有りません。 ローンを完済しない限り所有権の移転は認められません。 万が一登記はそのままでもという買主がいたとしてもリスクばかりで何のメリットも有りません。 余計なお世話ですが、300万円しか価値の無い物件は現金で買うのが普通です。

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  • 回答No.2
  • 0621p
  • ベストアンサー率32% (852/2623)

売買の際にローンも引き継ぐ、というのはありません。ローンの残高を全額返済して抵当権を抹消しなければ売れません。 毎月ローンの返済をしているのですから、数年後であればローンの残高は減っているはずです。 300万程度のマンションってどんな物件でしょうか?借り手は付きますか?また300万程度のマンションを買って数年後に1割減で売れるか?というのは疑問です。もう売れないと思ったほうが良いかもしれません。 不動産を買う場合は、仲介手数料、登記費用、取得税、ローンの手数料など色々な経費がかかるのをお忘れなく。売る場合もです。

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質問者からの補足

>売買の際にローンも引き継ぐ、というのはありません。ローンの残高を全額返済して抵当権を抹消しなければ売れません。毎月ローンの返済をしているのですから、数年後であればローンの残高は減っているはずです。 やはりできないですか。抵当権が付いている競売物件なら、3千ドルしかもっていない自分でも購入できると思いましたが、難しいですね。CashFlow101,202はやはり現実とは程遠い。 >300万程度のマンションってどんな物件でしょうか?借り手は付きますか?また300万程度のマンションを買って数年後に1割減で売れるか?というのは疑問です。もう売れないと思ったほうが良いかもしれません。 ある程度住みたいと思われるような高額のマンションなどでなければ、借りても見つかりませんし、マンション内のペンキを塗り直したりカーポート、寝室をもう増やすといった自助努力で、将来の資産を上がる資本還元することは300万円のマンションでは限界があることですか。無論、高額なマンションにも最近では売れない要因もありますが。 ご教授ありがとうございます。

  • 回答No.1
  • yasuto07
  • ベストアンサー率12% (1343/10621)

ソオ言うのを自転車操業というのでは、まともな売り買いとは思えません。

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