家を売りに出す事になったけど…

質問

築３５年の家を売りにだしました。
古いけど、そこら辺りの戸建てより間取りは多く、車庫もあります。平成に入り途中で増築もしています。
間取りだけみたら、かなり惹かれる人はいると思います。
なのに、不動産屋は中古物件として出すと売れないから、古家付き土地として売りましょう。と提案してきました。
私もわからないながら、この家は価値がないと言われ、他の人にも間取りを見て欲しかったのでガッカリしました。
客観的に見ると、土地としては駅から遠く、逆に売り値にはあわないような気がします。間取り、車庫付き物件だからこそ、多少古くても買手がいるような気がします。
友人も、まだまだ住めそうな家なのに、家がない物として売るのにビックリしてました。
広告を見てみると、やはり土地、古家付きと出てましたし、反応もありませんでした。
間取り出して売れば、もっと見にきてもらえるんではないかと思っています。
一般的に考えたらどうなのでしょう？
家の間取り出しても金額は同じなら、間取り出して、壊したい人だけこわして住めばいいと思いますが…
土地だけで売ると条件が悪くずっとつかないような気がします。

ちなみに、大手の不動産会社なんですが、ネット最大級のサイトホームズには出ず、自社だけで抱えてるようで、そこも負に落ちません。
今はネットの時代だし、不動産検索サイトに出ないのでしょうか？
なかなか、不動産屋に他のサイトに乗せてくれと言いづらいです。

回答No.9

tibitama

えー他の人のをまずちょっと訂正します。
＞建築して３０年で価値が無くなるなんて事は有りません。
価値は他人が判断するものなので、これは間違いです。あなたに価値があっても周りのだれもがいらないと言えばそれはあなたには価値があっても「世間には価値がない」んです。

＞註文建築で丁寧に建てられた家や腕の良い大工さんが造った家は４０年や５０年でもまだまだ大丈夫です。
長持ちはしやすいですが、手入れをちゃんとしたものに限ります。それをいうなら極論は、法隆寺は当時の最高技術の木造だから丁寧に建てられたり良い大工が建てた木造の家も持つか、と言えば同じではないです。

＞貴方の家がどうなのかは解りませんが、その家に価値を見出す人がいるはずだと思うなら「中古住宅」で売出して貰いましょう。
そう、価値がなくなることは有りません、とおっしゃってますが、価値を見出す人がいてはじめて価値のある家です。

　でね、家を長く住むという考えがなくなってしばらくたった（団塊世代前後？）あたりから、家の手入れをしなくなったり悪くなったようです。安普請な家も増えたし。なので家に価値を見出さなくなったような感じがします。
　あなたの家がちゃんと手入れをされていても、世の中がそう思わない考えになってるってことだろうと思います。あ、車と同じでしょうかね。日本では１０年ぐらいから乗り換えを考えて下取り価格もすごく少ないそうですが、海外の国によっては生産後３０年でも日本車はちゃんと動くし故障も少ないし価値があるそうです。そんな感じですかね。

　最近はスクラップアンドビルドをやめ、テレビの影響などで土台の良い家を手に入れ、リフォームして住む事を最初から考えたり、新築は高いので程度の良い中古を探す方がおられます。
　他の方と同じですが、写真付きや間取りを載せてもらって販売してもらうように伝えられてはいかがでしょう。いい出会いがあれば、そのおうちを気に入られる方が見つかるかもしれませんね。　
　良い不動産屋さんに出会えるとよいですね。

回答No.8

thalassoth

まずあなたが依頼した物件がチラシになって出ているということで販売活動を開始していることがわかります。
次にその大手不動産会社のインターネット物件検索サービスにあなたの物件が掲載されているかどうかを確認してください。掲載されていればokです。総合物件検索サイトなどに掲載がされていなくても、大手業者の検索サービスはそれなりに厳選されたものを載せておりますのでそちらの方が探される方にとっては精度が高いデータベースということになります。
最近の購入希望者のほとんどは、まず始めにインターネットで情報集収をはじめその内見を通じて知り合った不動産業者と付き合いを開始し、以後最新情報の提供なども受け成約に向います。
あなたの物件がきっかけになるか他の物件になるかは別として、なるべくインターネットで目立つことは必要です。
次に中古住宅か古家付の土地かの選択ですが、築年数が35年ということで中古住宅では、はじめのインターネット検索では除外される確率は高いはずです。
これに対して土地であれば古家の解体費や、場合によって地盤改良費の減額分があるかもしれませんが更地は新品という考えで認識されます。ただし土地を探している人にしか訴求しませんので中古住宅の方でも検索できればいいのですが、同じ物件を属性違いで重複掲載することは反則扱いになります。
今後のことですが、案内が少なく成約の気配がない場合、必ず業者から売価減額の相談が入ります。もともと仲介業者は、ガツガツしつこく迫るような営業スタイルはとりません。そのかわり「売価減額の必要性」を売主にしっかり説明して納得させます。要するに物件が「お買い得品」になるまで売主に値下げしてもらうのが営業です。値下げ率はなるべく多い方が良く、たっぷり値下げするとこれまでが嘘のように瞬間的に成約していきます。この値引きは売主にとっては耐えがたい金額が多く、このタイミングで媒介契約自体が流れるケースはけっこうあります。
もし他社に変更するとしても大差はないでしょう。仮に変更する場合は以下のことを聞いてみて下さい。
(1)一定期間ごと(１～２ケ月毎)に値下げするので始めは希望価格で引き受けて欲しい。
(2)1回の減額は１～２％
(3)減額毎に媒介契約を解除して土地、中古住宅、土地、中古住宅の順で新規の媒介契約とする。物件検索サービス、レインズも削除、新規登録する。
たぶん嫌がられるでしょう。

回答No.7

kamaryu

建築して３０年で価値が無くなるなんて事は有りません。

建替えさせて建築業界を活性化させる為に官僚たちが描いた策略ですよ。

註文建築で丁寧に建てられた家や腕の良い大工さんが造った家は４０年や５０年でもまだまだ大丈夫です。

貴方の家がどうなのかは解りませんが、その家に価値を見出す人がいるはずだと思うなら「中古住宅」で売出して貰いましょう。

昨今のＣＭにも古い家が登場していてイイ味を出しています。

地元の不動産屋に相談してみましょう。

回答No.6

noname#184449

不動産業者です

まず最大の問題なのは「築35年」とか、「不動産業者の値付け」だとか、「売り出し方」ではなく（それはそれで問題ではあるのですが）

コレです。
　　↓
（不平・不満を）言いづらいです。

確かに他の回答者さん達も書かれているように貴方の売り出し物件は、客観的に見れば建物の市場価値はゼロです。
なので、不動産業者の「古屋付きで」という売り方自体も「当然と言えば当然」です。

しかし貴方はその売り方を納得してません。
そしてその不平・不満を業者に伝えることすらできない。

その原因は貴方に業者が「なぜ、この売り方をするのか」を「貴方が理解するまで説明しなかった」という事と同時に、貴方も「それを看過してその業者から売り出した」という、お互いの信頼が殆ど構築されていないという事です。

いくら大手の業者でもそこは人間同士。
どうしたって「波長が合う・合わない」はありますし、もっと言えば大手業者でも「使える営業と使えない営業」は存在します。

良い不動産取引は業者も重要な要素です。

最低でも

●見た目、話し方等の第一印象がよい
●質問・疑問に対して即答、若しくはすぐに調べてくれる。
●査定価格提示の時に「具体的な資料」を提示して、査定価格の根拠を示してくれる。
　口頭で「■■万円ですねぇ」なんてのは論外。
　具体的な資料を提示し、根拠を説明するのは「宅建業法」で定められた「義務」です。
　つまり、これが出来ていない業者はすでに「宅建業法違反」です。
●販促活動について詳しく説明してくれる
　新聞折り込みは？
　ポスティングは？
　不動産ポータルサイト（YAHOO、HOME'S等）への掲載は？
　既存客へのアプローチは？

これくらいの事は媒介契約を結ぶ前にチェックすべき事ですし、これくらいの事すらできない業者とは関わらない方が無難です。

以上のことを参考に、改めて業者と貴方の関係性を見直してみては？

回答No.5

kageroho

今の仲介業者との契約内容が不明ですが、専属契約であっても、動きがご不満でしたら契約切れ（恐らく3カ月）を待って、他の業者に打診することは可能だと思いますし、専属にしない場合は、複数の業者と販売契約することも可能です。
大変残念ながら、通常、築35年は不動産売買では無価値としか判断されませんので、他の業者も恐らくほぼ同じ提案になると思います。とは言え、販売条件を決めるのは売主である貴方ですから、中古戸建てとして販売を掛けることも可能だと思います。但し、築35年では価格は付かないので、販売価格総額は変わらないと思います。
まあ、売り出し価格も、決めるのは売主ですが。
また、不動産販売の前線は、あくまで現場、現地です。検索サイトは、どちらかというと「釣り」でしかないので、あまり期待されない方がいいです。問い合わせがあった客に対しては、類似の物件を次々と提案します。自社物件で間に合わない場合は、他社物件も提案します。従って、複数社と契約することは、必ずしも幅を広げることにはなりません。売りと買いの仲介業者が違うケースは非常に多いです。
そこで効いてくるのは販売力ですので、そのあたりの信頼度を、よく見極めて業者を選択した方が宜しいかと思います。

回答No.4

lock_on

世の中には土地代はあっても上物代がない人がゴマンといます。

「土地代＋気持ち程度の金額」で上物まで手に入ると思えば築３５年でも買いたい人も必ずいます。

以上の理由から、中古物件として売り出してくれる業者に鞍替えすることを考えてもいいと思います。

回答No.3

貧乏 じじい（@bimbohjijii）

はじめまして。

不動産売買に当って、不動産業者と媒介契約を結ばれたはずですが、下記のどれでしょうか。

媒介契約には３種類あります。詳細は↓を参照ください。

http://www.rinzai.co.jp/gaidonai/baikaikeiyakutowa.html

多分、専任媒介契約または専属専任媒介契約と思われます。（念のため、御確認ください）

また、これらの媒介契約をした場合、不動産業者は指定流通機構（ＲＥＩＮＳ・レインズ）への登録義務があります。↓

http://www.fudousan.or.jp/kiso/sale/reins.html

指定流通機構に登録されれば、他の不動産業者も不動産情報がわかるため（末端購入者の直接見られるサイトではありませんが）販売網は十分広がっています。

万一契約が「一般媒介契約」ですと、不動産業者にレインズ登録義務がないため、登録されてない可能性があります。契約を確認していただきたいのはそのためです。専任媒介契約か専属専任媒介契約であるのにレインズに未登録なら、不動産業者が違法行為をやっていることになるので、レインズへの登録を強く促してください。（一般から専任、専属専任契約への変更が可能なのはいうまでもありません）

専任媒介契約や専属専任媒介契約が、一般媒介契約より、不動産業者のモチベーションを上げる契約であることは御理解いただけると思います。

契約した不動産業者は販売相手を自分で見つければ、あなたと販売相手の両者から媒介手数料をもらえますが、レインズで情報を得た不動産業者に販売相手を見つけられると、手数料はあなたからしかもらえません。
従って専属及び専属専任媒介契約は自動的に不動産業者の尻をたたく契約であることにもなります。

専属及び専属専任媒介契約は契約期間は３ヶ月ですので、期限が来ても売れず、契約更新するときに、不動産業者に家付き物件として販売して欲しい旨伝えましょう。もし不動産業者が応じないなら、契約を更新せず、質問者様の条件で販売する他の不動産業者と契約を結べばよいのです。

間取りつきで販売する場合も、更地購入と同様の、取り壊し費用を考慮した、購入者の意思に任せた価格になっていることは言うまでもありません。

回答No.2

adobe_san

＞不動産屋に他のサイトに乗せてくれと言いづらいです。
掲載料をご質問者様が支払うなら出してくれますよ。

築35年は「古すぎ」
間取りなどの拘りは判りますが、所詮「築35年の中古物件」なんですから・・・
早めに売りたいなら条件追加で「古屋撤去費用込」としましょう。

＞客観的に見ると、土地としては駅から遠く、逆に売り値にはあわないような気がします。
売値に合わないと思われてるなら下げれば良いことですが・・・・
普通駅から遠くて築35年の中古物件　余程「この地域で住みたかったんです！！」の人が現れない限り売れません。
その辺は不動産屋も承知で「古屋付き」に譲歩したのでしょう。
一般的には「更地」で売るが良いです。

回答No.1

chie65535

長く住んでいた家には愛着が沸き、売却時には「そのままの形で誰かに住んでもらいたい」と思ってしまい、間取りなどを物件公告に出したくなるでしょう。

しかし、買う側には「愛着はこれっぽっちもないので、古い家は邪魔なだけ」です。間取りが載っていても見もしませんし、考えるのは「解体費用がかかる分、土地代を安くしてくれないかなぁ？」です。

「他人が住んでいた家」ってのは、言い換えれば「他人が履いていたパンツ」みたいなモノで、ぶっちゃけ「気持ち悪くて、そのままじゃ使えない」のです。

古家なんてのは、徹底的にリフォームして、跡形も無い状態にするか、ぶっ壊して新しく建てるか、しか道は無いのです。

なので、不動産屋の「古家付きの土地としての販売」って選択は正しいと思います。

築年数や間取りが重要になるのは「賃貸物件だけ」です。賃貸は「借りたら、そのまま住まなきゃならない」ので、築年数や間取りがとても重要なのです。

ですが、３５年も経った売却物件では「うわものはゴミ同然」なので、間取りなんか載せても無意味です。

賭けても良いですが、買い手が付いた場合、その買い手は十中八九、家屋を解体する筈です。