土地を売りに出しているのですが

質問

今、土地（上物付き）を売りに出しているのですが、
はじめてのことでどのように対応してよいのかわかりません。
アドバイスをよろしくお願いします。
＜状況＞
約21坪の土地（築４０年近い古家付き）を、
不動産会社にお願いして売りに出しています。
取引態様は「専任」。売り出しはじめたのは11/18で、2006年1月以降に引き渡しとお願いしています。
売り出し価格は不動産会社にアドバイスを受けた価格としました。
2006年1月までに売れればよいので、のんびり構えていたのですが、
27日朝に「買い手があらわれた」と連絡があり、
28日夜までに売るかどうか返事を欲しいと言われました。
買い手は個人ではなく業者で、売り出し価格より400万円も安い価格です。
不動産会社の担当者が言うには、
　●個人に売るより業者に売る方がわずらわしさがなく楽、安心。
　　そのぶん価格が400万下がったと思ってほしい。
　●新規に出た物件ということで業者の買い手が付いた。
　　もし今回断ったら、この後は個人の買い手を待つことになるだろう。
ということです。
こちらの感想は、
　●アドバイスを受けて決めた価格から400万も下がるのは、下がりすぎでは？
　●売りに出してまだ１週間、もう少し待ってもいいのでは？
　●買い手があらわれたら、二日で決断しないといけないの？
というものです。こちらが無知なのをいいことに、早く売ってしまおうと思っているようにも感じます。
時間があるのだからもう少し待ってもいいように感じるのですが、、、。
不動産取引のご経験のある方、ご助言をよろしくお願いいたします。

回答No.5

estate · ベストアンサー

こんにちは。

まず、事業主（業者）ですから、減額されて当たり前です。　売価を考えるとそうなります。

その業者さんは、売れれば手数料が入るわけです。　ましてや、制約するまでの期間が短ければ短いほど、利益につながります。　

買付証明等の提示はあったのでしょうか?　

ご質問者様が、売り急いでないのでしたら、今回の件は、見送ったほうがいいでしょう。　
よく考えてください。売りに出して、７日間で業者の買付が入ったということは、需要はあるということですよ。

ただ、時期として、今現在近くで分譲販売等している地域であれば、半年後、1年後の需要がどうなっているかはわかりませんが、21坪で3階建てで売れる地域なのでは？（推測ですが）

21坪で1600万ということは、建物はほとんど価値がないので金額にいれずに計算しても坪単価76万ですよ。
いい場所なんですね。（地元では、35万前後ですので）

結論としては、まだまだ待ってもいいかと思います。
400万減額と聞いて、実際にどれくらいの価値かどうか、想像してよく考えてください。（400万÷21坪＝19万円として、約3.3m2あたり19万円の減額ですよ。）

その媒介業者にエンドユーザーで、土地を購入し、新築をされる考えの持っているお客さんを探すことを忠告してみてはどうでしょうか？

お礼

アドバイスありがとうございます。
その後いろいろ話が進展し…相談時とは別の買い手があらわれ、価格もすこし上がりそちらと交渉中です。
今回の売買の当事者はわたしの親なのですが、やはり一度「買い手があらわれた」といわれると、価格が少々不満でも「これを断ったらもう売れないかもしれない、値段がもっと下がるかもしれない」という気持ちにとらわれてしまうようです。業者はそのあたりをお見通しなのかも知れませんが。うまくかけひきをしてなるべく高く売るのもひとつですし、「最低これだけは」という価格を上回っていたらよしとするのもひとつかなと思っています。大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.6

naeme_rex

●新規に出た物件ということで業者の買い手が付いた。
もし今回断ったら、この後は個人の買い手を待つことにるだろう。ということです。
⇒これは明らかに嘘、偽り、脅しです。通常、個人を待ちます。
●個人に売るより業者に売る方がわずらわしさがなく楽、安心。
⇒楽なのは、その不動産業者です。また、これによって業者が楽に儲かるとの意味ですねｗ
●アドバイスを受けて決めた価格から400万も下がるのは、下がりすぎでは？
⇒購入業者としては、この価格程度なら買いましょうとの事です。そもそも定価は気にしていないとの事ですね。
●買い手があらわれたら、二日で決断しないといけないの？
⇒依頼者（あなた）の自由です。

結論
そんな業者はヤメタ方がいいでしょう。理由は(1)、売却主の立場になっていない。(2)、業者の説得している言葉に根拠が全くない。(3)、その業者は金儲け主義もしくは営業成績が厳しく問われる会社。(4)、二日で判断をしないと行けないが決定的。購入希望者が一般人の場合は早く結論を伝えてあげないと不安でしょうがないので早めの返答がベストでしょう。しかし業者が買い手の場合は待たしても、どこに不安があるのでしょうか？他に購入者が現れるのが怖いのかな？

要は全て業者の都合です。

お礼

アドバイスありがとうございました。確かに「仲介業者の都合、利益」が優先なんだなーと感じるところは多々あるのです。大きなお金の動く事って本当に大変だなと思いました。引き続きがんばります。参考になぐご意見を本当にありがとうございました。

回答No.4

BABA4912

1600万に比較して25%下がっているわけですよね
業者は転売しなければいけないためその程度の価格を言ってくると思いますが実際はもう少し高くてもいいのかもしれません。

しかし、周りの相場はご自分でもお調べになられましたか
すべて不動産屋まかせではいけません。

条件の近い物件を何点か確認した自分の土地と条件の異なる部分をバランスをみて加算、減算してみます。
ただ、ひとつ注意として一般的には売り出し価格=取引価格ではないということです。
売出価格はあくまでも売主の一方的な希望価格にすぎないことです。

それに比べてあなたの土地はどうなのでしょうか
業者の買値はそれとの比較になると思います。
またあなたも納得の取引が決断しやすいかと思います

お礼

ありがとうございます。
いろいろ調べたり尋ねたりしていくうち、仲介業者が提案した「1600万円」という売り出し価格は、土地代に家代を少しプラスした価格なのだとわかりました。書いたとおりボロボロの家で、こちらとしては土地を売るつもりでいるのですが、「どんなボロ家でも住むつもりで買うひともいる」らしく、そういうお客さんを狙った価格設定なのだそうです。先にそのあたりまで説明して欲しかったなあと思っていますが、まぁ納得し、土地の価格として妥当な金額というのを家族で確認し直し、交渉をはじめました。もう少し勉強してから売りに出せばよかったと少し反省しています。どうもありがとうございました。

回答No.3

___rotta___

不動産の取引の原則論は「買い手が付いたときに売る」だと思います。
４００万円も下がったことに対してのpo_oqさんの気持ちはわかります。
しかしながら今回po_oqさんの売却の条件で、「引渡しは2006年1月以降」とありますが、これが一番のネックだと思われます。
今回の400万円ダウンの話をお断りした場合、2006年1月以降の引渡し条件をのんでくれる買主は、そうそういないと思います。”絶対にいない”とは当然断言できませんが、確立は低いですよね。
中古住宅を買う人の心理は「買ったら住む」です。
例えば来年1月や2月に新たに買主が見つかり、その方が「新学期から新たな出発を！」と思われても、その要望には答えられませんよね。
また、来年夏や秋に買主が見つかっても、まったく同じことが言えると思います。
ちなみにその業者は「2006年1月以降の引渡し」を了承しているのでしょうか？

長々書いてしまいましたが、選択肢は次の2点ではないでしょうか？
(1)その業者に対し、ギリギリまで価格交渉をし、売る。また、即引渡しを求めてきたら、po_oqさんご家族は賃貸へ住む。
(2)その業者は断り、po_oqさんの希望条件を満たす買主を探してもらう。

少し厳しいアドバイスとなってしまいましたが、不動産取引は非常にシビアで、双方の条件が合致することは中々難しく、約７０％満たされていれば行動に移されたほうが懸命だと思います。

ご参考になればと思いますが。。。

po_oqさんの良き取引を願っておりますm(__)m

お礼

ありがとうございます。
2006年1月以降引き渡しは絶対にゆずれない条件で、これを了承していただけないのならお売りしないつもりで進めています。今考えると売りに出すのが早かったように思います。いくつかの仲介業者さんに相談にいっているうちに「今からやろうか」と出してしまったのですが。参考になるご意見ありがとうございました。とても感謝しています。

回答No.2

noname#20895

業者が買うならそれくらい値段が下がるのは妥当なところだと思います。その話をすすめてみる気があるなら、相手のいいなりではなく、もう少し値段を上げてもらえないか、交渉してみたらいいでしょう。買い手が業者ということは、とりあえずはなるべく安い値段で言ってきてると思います。
業者がほんとに欲しい物件であれば、多少時間がかかっても交渉に応じるだろうし、業者ということであれば他にも買い手はたくさんいるはずです。

お礼

ありがとうございます。はじめてのことで、仲介業者を頼りたい気持ちもあり、反面「いいように扱われているのでは？」という気持ちもあり…返事をせかされ焦っていたのもあり冷静さをかいていたと思います。大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.1

BABA4912

売り出し価格はいくらなのでしょう

5400万が5000万にさがったのか

1400万が1000万に下がったのか

補足

すみません、書き忘れていました。
約1600万円でした。これが1200万円に下がりました。