• 締切済み
  • すぐに回答を!

マンション管理委託費値下げに伴う共益費値下げの是非

100戸強の築5年程度の物件に住んでます。 マンションの自治管理組合が、管理委託会社と交渉し、年間の管理委託費及び保守費を300万以上値下げするのに成功したという話を聞きました。 その値下げ分を、住民の共益費(管理費及び保守費)の値下げにまわすのか、それとも将来に備えて積み立て分に回すのか、はたまた半々にするのか、自治管理組合でもめているようです。 概して、将来の売却を予定している役員は下げたい派、長く住みたい役員は現状維持派のようです。 私としては、毎月の共益費の支払いが減るのは嬉しいのですが、売却は検討しておりませんので、将来に備えた方がよいような気もします。電気料金の値下げ、消費税の値上げ等、不安材料が多々あります。 こういうことは、住民における売却派、永住派の比率で決まるものでしょうか?一般的にはどう考えるべきでしょうか。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数8
  • 閲覧数715
  • ありがとう数8

みんなの回答

  • 回答No.8

dotoushiroさん こんばんは 私が管理組合理事長をしていた時に、排水管洗浄、清掃業者等を 管理会社契約から管理組合直接契約に変更しました。 管理会社に収入源を取り上げたわけです。 その結果、余剰金が発生しました。 それは修繕積立金に回しています。 この時は、管理費を下げようか? 修繕積立金に組み込もうかと悩みました。 将来の大規模、中規模の修繕にかかる費用を計算し、 現状の修繕積立金であれば、結局値上げをせざるを得なくなり 管理組合理事会で検討した結果、修繕積立金に振り替える ことにしました。 そちらのマンションの修繕積立金が一定周期毎の修繕費用を 賄えるのであれば、管理費の値下げを実施してもよいと思います。 私の住んでいるマンションは、将来の修繕積立金の不足が わかりましたので、そのような結果となりました。 >こういうことは、住民における売却派、永住派の比率で 決まるものでしょうか?一般的にはどう考えるべきでしょうか。 結局、総会の多数決で決まる問題です。 現理事会の議案の持って行き方次第でどうにでも変わります。             ご参考まで

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご回答有難うございました。 修繕計画をきちんと見るべきということですね。 うちのマンションの理事会が修繕積立金の将来計画を抜かりなく考えていればよいのですが・・・。 少し心配になってきました・・・。

関連するQ&A

  • 共益費の会計報告がない

    何年か前に下水道補修工事費用として自治会から共益費を1世帯あたり10,000円徴収されました。 共益費は専用口座(自治会役員名義のA口座)に入金され合計は2000万円弱になります。 下水道補修工事はB社により実行されましたが、実際は住民の共益費が使われずに市からの資金でおこなわれました。 われわれの共益費はどこに使われたんだろうか。自治会役員の着服が疑われます。 疑問をもち自治会役員にA口座の入出金報告を、B社に具体的な工事会計報告を求めたところB社のざっくりした工事会計報告が提出されました。 共益費はどこにも記載ないにも関わらず、会計報告は複雑な言い回しで混乱させる内容でした。 住民は「10,000円だし、ややこしいから終わりにしよう」という流れになってきていて、現在この件を重大としている住民は1割程度です。 この会計詳細を求めるには、住民に不透明さをなんとかしたいと思ってもらうしかないのでしょうか。 いやがらせの電話なども増えていて、身の危険も感じだした毎日です。

  • 共益費について質問をします。

    共益費について質問をします。 公営団地の自治会長をしていますが、自治会で共益費の管理もしています。 この団地でも共益費を払わない人が何人かいます。 どの団地でもこのような問題を抱えていると思いますが、どのように対処したらよいでしょうか。 ちなみに、家主である県に問い合わせた所、共益費や自治会費については県は関与できないとのことで、住民で解決してほしいとのことでした。 また、保証人に対して共益費の請求はできないか、と質問した所、保証人はいるが個人情報であるためこれを教えることはできないと言われました。 そうなると、こちらとしては払わない人に対してひたすら説得するしかない状況です。 また、払わない人はその人なりの理論があり払わないと言っているのですが、団地の総意(民意)で決定されている共益費であるため、まずはその金額を払った上で改善策を提案してほしいものです。そのような話をしても全然受け付けずまったく理解不能な人間かと思うほどです。 自治会費が払うのが納得できないのであれば、自治会を脱退してもらえば解決するのですが、共益費に関しては自治会とは別なので払ってもらう必要があります。 どうしたらよいでしょうか。良い解決法を教えてください。ちなみに公営なので、金額もしれてるんですけが。 そろそろ年度末なので、会計報告上の問題もありますし、困っています。

  • なぜ共益費と自治会費を分離しないのか

        いま共益費未払いをめぐる自治会トラブルが発生しています。 http://news.yahoo.co.jp/pickup/6165269 これについてトラブルの根本原因は共益費と自治会費の混同にあると考えます。 共益費は住民の納付義務であるが、自治会費は住民の納付義務ではありません。 自治会費は自治会活動に賛同するものが、自治会員として納付するものであり、住民の義務ではないからです。 従って納付義務のある共益費と納付義務のない自治会費を明確に分離し、共益費を自治会費とは別に独立に納付させる仕組みを確立することが必要ではないでしょうか。 また自治会がまず最初に取り組むべきことは、このような仕組みを確立することではないでしょうか。 今起こっている自治会にまつわるトラブルの多くはこれだけで解決されるのではないでしょうか。    

  • 回答No.7
  • u-jk49
  • ベストアンサー率30% (1233/4072)

まず、管理会社が入っている組合を「自治管理組合」とは言わないのだと思います。つまり、「自主管理」とか「自治管理」という場合、管理会社に業務委託しないで、あるいは、専門家にコンサルタント業務を依頼(委託)するのみで、あくまでも区分所有者が自主的に運営している組合を指すのだと思います。 >管理委託費及び保守費を300万以上値下げするのに成功した これは、多分、これまで管理会社の業務委託内容であった保守業務関係を、管理会社としての業務から抜き出して、独自に、管理組合と各保守業者との「直接契約」に移行したということではないのですかね。エレベーター保守業務(通常一ヶ月毎に一基に付き6万円前後?)や、あるいは、給排水設備保守業務など、更には、植栽管理などが、管理会社の手を離れれば、当然、管理会社に支払う「管理委託料」は低減されましょうが、別に、新たに「直契約」となった保守業務業者に支払いが発生しますから、300万が浮いたことにはなっていないのではないでしょうかね。そして、たいていの場合、「直契約」を勧めてくるのは管理会社です。管理組合がボーっとしていると、何から何まで、「直契約」にされてしまって、管理会社は知らん顔をし始めますよ。細かなフォローもしなくなりますよ。管理委託費を下げさせたということは、そういうことを意味しています。管理組合が、そういう事態を自覚して、しっかりと仕事をしなくてはならなくなったということですね。 それに、「共益費」という言葉は、余り耳にしませんね。 通常は、「管理費」と「修繕積立金」に分けて、会計が行なわれます。で、「管理費」に剰余金が出れば、それは一括して、「修繕積立金」に組み入れられます。そういうことを毎年の総会で決めて(「剰余金処分案」の上程、承認決議)いるのですね。 築5年にして、管理会社の変更もせずに「管理委託費」が値下げされるというのはありえません。値上げは珍しくはありませんがね。つまりね、管理組合が勝ち取った「管理委託費の値下げ」では無く、管理会社が何らかの理由で、保守業務を丸投げしたいがために、管理会社主導で実行された「値下げ」だったと考えた方が良いと思いますよ。まあ、今後、数ヶ月間、「月次収支報告」を吟味して、その残高の推移を見ることですね。「管理費会計」のプラマイが、どうなったのかを見ることです。おそらく、プラマイでは、良くない方向になっているものと思います。従前よりも、プラス幅が小さくなっていれば、結果、失敗だということになります。「管理費剰余金」という「修繕積立金」への繰越金が、今年度から、少なくなってしまったことになりますものね。私のところでは、毎年300~400万円の「管理費」剰余金が出まして、それは、「積立金」会計にまわります。総会承認を経た後、理事長が印鑑を押して、そういうことが実行されます。 以上、保守業務の直契約で仕事が煩雑になっている管理組合理事長の感想でした。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

長文のご回答有難うございました。 値下げの内容ですが、聞いた話しによると、相見積もりを取って、他の管理会社への移行を前提に現行管理委託会社と交渉し、各項目での値下げを行ったということのようです。つまり、直契約は発生せず、運営実態は変わらないものと聞いています。 また、別件で依頼した不動産コンサルタント会社より、現行管理委託会社は、そのレベルにしては取り過ぎとの指摘もあったとも聞いております。 共益費という表現ですが、確かに、当マンションでも、「管理費」と「修繕積立金」という言い方をしています。 u-jk49様は、管理委託費の値下げ分の扱いをどう考えられますでしょうか。 当該分を値下げ派でしょうか、それとも積み立て派でしょうか。

  • 回答No.6
noname#160880

>総会で議決されれば、積み立て金に回すことも可能ということでしょうか 可能です。 ただし、不利益を被った人から訴訟が起こされた場合、法廷は「公平の原則」に則って審判しますから、管理組合としての賠償が必要になるかもしれませんね。  いずれにしても、検討経過、議事録(誰が何と言ったか)を管理組合公式文書として、しっかり残しておいてください。 「総会で決議されたことが全て正しい」と思っている人が多いのですが、あくまでも「公平の原則」が守られているうえでのことですから。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご回答有難うございました。 不利益を被った、つまり、あってしかるべき値下げ分を享受出来ずにマンションを売却したような方ですよね。 「公平の原則」、重いということですね。

  • 回答No.5
noname#160880

そもそも、「共益費」は将来の為の蓄積ではなく現状維持の為に支払っているのですから、区分所有者に対し公平に使われなければならないのです。従って、現状維持の費用が安くなったのですから、その分は安くしなければなりません。 貯蓄しておくと、管理組合脱退者(売却などによる)に対し不利益が生じたこと(俗に言う、タダ取り)になり不公平になります。この場合、貯蓄分から返金することで不利益を解消することになります。 値下げの内容が長期修繕計画に係わるものであれば、修繕積み立て費としてすることが出来ます。管理組合脱退者にも返金する必要はありません。何故なら、管理組合脱退者も在籍中は修繕対象部分を使用していたとみなすことが出来るからです。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご回答有り難うございました。基本的には共益費は共益費として扱うということですね。ただ、別の回答者様からご回答いただいたように、総会で議決されれば、積み立て金に回すことも可能ということでしょうか

  • 回答No.4

マンション管理に詳しい方が管理組合の理事をされているのではないですか。 そうでないと、管理会社を相手に300万円もの管理業務委託費や保守費を値下げさせること難しいですよね。 私が住んでいたマンションにも、そういう方がいて管理会社と交渉して業務委託費などを値下げさせました。 でも各戸の管理費や修繕積立金は据え置きで、余剰金は将来の大規模修繕に備えて、修繕積立金に繰り入れています。 これは総会議決案件になりますが、管理組合の理事会がそういう方針で議案説明をすれば、否決されることありません。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

早々にご回答いただき有難うございました。 管理委託費の値下げではあるけれども、修繕積立金に回しているということですね。後は、総会での判断ということですね。 なお、そう考えると、売却派ではなく、永住派側に立って、判断するべきにも思えます。

  • 回答No.3
  • joqr
  • ベストアンサー率18% (742/4027)

>マンションの自治管理組合が、管理委託会社と交渉し、年間の管理委託費及び保守費を300万以上値下げするのに成功したという話を聞きました。 内容をよく精査してから、喜ぶべきでしょう 単純に値下げと言う表現は間違いで 300万円分の仕事を管理会社が行わない と見ておいた方が良いのでは? 単純にサービスの対価を支払わない訳ですから、 これまでと同じ管理ができない いくつかのサービスは、無くなる、または質が低下するわけです >その値下げ分を 単純に各戸の支払額を下げるのが正論でしょう 予算額を、各戸の割合で負担するのが当然ですから 費用が減れば負担が減るのは当然 共益費と、修繕積立金を混同しちゃうような考え方はいけませんよ 将来の備えなどと言う、まやかしで300万ものお金を プールするのは、どさくさに紛れて…正しいやり方じゃありません もし、積立金に回すなら総会で決議しなければだめでしょう 予算化と、承認は必須です

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

早々にご回答いただき有難うございました。 ご指摘のとおり、共益費と、修繕積立金を混同してはいけないと思います。 管理費の値上げも予定されているので、その値上げのカーブを小さくする、もしくは値上げなしで行くということに、今回の管理委託費の値下げを充当できるのではないかと考えています。

  • 回答No.2
  • inon
  • ベストアンサー率20% (773/3793)

国土交通省の修繕積立金ガイドラインに沿って一m2200円の積立金が確保出来ているかどうか(現状は、足らないと思います)を判断の目安にしたらどうですか。 将来売却する派の意見は却下ですな。←売却時に修繕積立金が貯まっていないマンションは買いたたかれる旨、説明したらどうでしょう。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

早々にご回答いただき有難うございました。 修繕積立金ガイドラインのようなものがあるのですね。確認してみます。

  • 回答No.1
  • nitto3
  • ベストアンサー率21% (2656/12202)

大概のマンションが売り易さから管理費、修繕積み立ては低めに設定しています。 10年、20年先の修繕計画をして、合理的に案を出し、決めるべきです。 分らない所有者が多くて安い方に傾いても致し方がないことです。 その分先々で一時金が発生するだけです、自己防衛しておけばいいことです。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

早々にご回答いただき有難うございました。 合理的な計画の策定、大事なことですよね。 一時金の徴収はかなり抵抗があるようにも感じます。

関連するQ&A

  • 共益費に関するトラブル相談

    分譲マンションを賃貸物件として借りている場合の共益費についての相談です。 賃貸借契約書には、共益費とそのマンションの管理費とはリンクさせるという記載はありませんが、途中で管理費の値上げを理由に共益費を3000円値上げしました。 その後管理費は2000円値下げされましたが、賃料を値上げしていないこともあり、その際には共益費の値下げはせず、そのままにしておきました。入居者からも値下げ要請の申し出はなく、そのまま退去時まで共益費は変更しませんでした。 ところが、退去時になって借主から、管理費が下がった分の共益費との差額を返還してほしいとの申し出がありました。 これには対応する必要があるのでしょうか。

  • 共益費について

    シェアハウスを借りて住んでいます。 台所に暖房はなく、ガスコンロでお湯を沸かして寒さをしのいでいました。 先日、管理人から湿気でカビがはえたという理由からガスコンロの使用が禁止されました。 ただガスコンロを使用禁止にしたにもかかわらず、共益費の値下げは応じないみたいです。 忙しくて苦情はまだ言っていないのですが、たぶん管理人はカビが生えて損害を受けたということを口実に今後も共益費を下げるつもりはないと思います。 台所など湿気がたまりやすい場所にカビ対策をしない管理人にも非があるように思えますし、ガスコンロが使えない代わりに自分で火の用意をしなければならなく共益費のほかに金銭的負担を一方的に押し付けられるのは納得がいきません。 そこでお聞きしたいのですが、どのように言えば管理人に納得してもらえるでしょうか? ご意見をいただければと思います。

  • 自治会と共益費について

    私が住んでいる集合住宅(公営)で、共益費と自治会費を支払わない人が複数います。 彼らのうちの一人(一世帯)は、自治会の役員やその運営が気に入らないらしく、自治会を脱会しました。 こうなると、自治会費は取れないにしても、共益費はエレベータの維持管理費、共用部の電気代等であるため、支払ってもらうべきものと考えます。 そこで、判例を調べたら平成16(受)1742を見つけました。(平成17年4月26日最高裁第三小法廷) これによれば、自治会を脱会しても共益費の支払義務はあるということのようです。 その判決文の中に、自治会の規約のなかに「退会については特別に定められておらず・・・」とありました。 前置きが長くてスミマセン、ここで質問です。 1.自治会は加入脱会は自由であると思いますが、もし規約内に脱会を制限する条項がある場合、もしくは、脱会する場合は滞納分の共益費や自治会費を払わせることはできますでしょうか? また、この場合、過去のものを支払わせることができたとして、将来の分を何とかさせる方法はあるでしょうか? 2.この最高裁判決がある以上、共益費を払わせることができるものと思いますが、強制的に徴収する場合少額訴訟と支払督促とではどちらがやりやすいでしょうか? 相手は裁判所には来ないでしょうから、一回で判決を取れる少額訴訟にしようかと思っています。 通常訴訟に切り替えられると、こちらも困るんですが、異議申し立て期間とか、通常訴訟に移行させる期間はどちらも同じなんでしょうか? 預金債権と給与債権の何れかを抑える予定です。 少額訴訟の経験はあります。

  • 団地の共益費について

     県営団地に住んでいます。 毎月4000円の共益費を払っています。共益費が高いということで何人かの方と自治会長に掛け合いましたが、浄化ポンプ(?)が壊れた場合、団地の住民から集めた共益費で直さないといけなく、常に100万円は入れておかないといけないと言われました。築20年程の中層団地ですが、以前の自治会長の方が公社との間で団地の浄化ポンプが壊れた際には、住民の費用で直すなどという契約書を交わしているのでこれは、撤回出来ないとのことです。 一度、公社と交わした契約書の撤回などは難しいんでしょうか? ちなみに、近くの他の団地は、この契約書は交わしていないらしく、浄化ポンプなどが壊れても公社が負担するそうです。   長々とした質問ですみません<m(__)m> アドバイスお願いします。

  • 共益費について教えてください

    私は去年の9月から、新築の賃貸マンションにすんでいるのですが、集合ポストや、みんなが出入りする玄関?(というのかな?)がもう、綿ぼこりが、つもり、くもの巣もそこらじゅうにあり、とても汚く、どうしていいのかわかりません。知り合いに聞いたら分譲じゃないし、共益費も払っているんだから委託されている管理会社に電話するべきだといわれました。そういうことは、いっていいのでしょうか?管理会社がするべきものなのでしょうか?

  • 共益費の値上げ

    現在住んでいる所は管理人が常住していない、住民達の勤務先はバラバラの社宅です。今年の4月より共益費が500円値上げされたようです。事前通達は、一切ありませんでした。 私、社宅に住んでまだ3年目と日が浅いのですが、共益費の値上げって事前通告一切なしに決まるものなのでしょうか?各自治体により異なってくるとは思いますが、どうなのでしょう?

  • 共益費の使途を聞いても良いか?

    アパートに住んでいて、 共益費を2000円払っています。 ですが、共用部分の電気が切れていても、 2週間くらい交換されません。 住民の誰かが言って、交換してるんだと感じます。 また、掃除も本当にたまーーーにやってるくらいで、 夏のセミの死骸が秋になってもそのままです。 まぁ、2000円なんて安い共益費、アパートでは そんなもんなのかなぁ、と思いますが、 実情はどうなんでしょうか? 以前、不動産屋に、管理はどんなことしてるんですか? と問い合わせたら、 「掃除とかしてます。」と回答をいただきました。 あまり何度も言うのも、なんとなく言いづらいのですが、 当然のことをしていないのだとしたら、 もう1度、聞いてみようと思っています。

  • 賃貸マンションの共益費の使い道は?

    こんにちは。築3年3階建ての賃貸マンションに住んでいます。1Fは大家さんの喫茶店兼住居、2~3階に5世帯あり、共益費は 月3000円。マンション玄関は、喫茶店の物と思われる観葉植物が2年以上置かれ、階段、通路はタバコやゴミでいっぱいです。 以前管理会社(某有名管理会社)に聞いたら、「共益費が3000円あれば、月1回くらいは、清掃会社に頼める。」と言われましたが、管理会社から大家には、何も言ってもらえません。その前に、管理会社が何もしないのです。気づいた住民が交代で掃除をしています。共益費は何に使われ、また、掃除などは依頼できないのでしょうか?

  • 共益費の公開請求について

    家賃95000円+共益費3000円+自治会費100円の賃貸住宅に住んでいます。 2階建てのメゾネットタイプで4戸からなる集合住宅です(1棟2戸が2棟ある)。 オーナーが大手管理(リース)会社に建設~管理を全て委託している物件です。 常々共益費の使途を疑問に思っていました。 共用スペースと言えば、各棟前の通路と駐輪場ぐらいです。 電球は駐輪場と通路に2灯。 清掃は以前は2週間に1回位来ていましたが、それも少し掃いてから水を撒くぐらい。きれいになっているとは言い難い状況です(しかも最近は全く来ていないようです)。 ゴミは市のゴミ収集ですし、エレベータの類もありません。 水道は直接各戸にひかれており、貯水タンクはありません。 植込みは3年前の夏に枯れたままです(再度植えるよう要求しましたが未だにそのままです)。 こんな状況ですので、明らかに月3000円も掛かっていないように思うのです。もし掛かっていないのであれば、適正な金額への修正交渉を行ないたいと思っています。 共益費の使途の開示請求って出来るのでしょうか? 出来るのであれば、その法的根拠とどうすればよいのかを教えてください。 よろしくお願い致します。

  • 賃貸マンションの「共益費」は、自治会が管理するものでしょうか?

    30世帯ほどの入っている、市営の賃貸住宅に入っています。この4月から抽選で自治会の会長をすることになったのですが、新規役員が全て抽選で選ばれており、まだ何名かは「引き受けられない」と言っておられるようで、就任早々、立ち往生しています。 私の住むマンションでは賃貸借契約の時に、自治会への全世帯加入が定められています。自治会費(共益費)は月に一世帯当たり3000円、家賃とは別に、自治会の役員が毎月その集金の業務をしています。決算をみると共益費収入の半分程度の年間50万円弱は清掃業者への支払い、年間43万円ほどが「電気代」となっており、これは恐らく共用部分の電灯やエレベーターの電気代かと思われます。そもそも自治会は、金銭管理も含めて共用部分の管理をする必要があるものでしょうか? もちろん共同住宅ですので、共用部分の掃除などは住民の協力が必要だと思うのですが、せめて共益部分に必要な集金は、家主(市の委託業者)がしてくれないものかと思っています。実際に未収金も10万円以上になっているようですし、金銭トラブルが増えれば、今後ますます役員の成り手がなくなりそうに思います。 マンション自治会の本来の役割についてや運営のアイデア、法的な解釈などももしあれば、アドバイスをよろしくお願い致します。