土地購入の際、贈与税軽減の対象になるのですか？

質問

去年の１月にも同じような質問がでていたのですが、法改正後はわからない等の回答もあったので、もう一度質問させてください。近々土地のみを購入するのですが、
その際、親から援助というのは、贈与税の減税の対象になるのでしょうか？やはり、住宅（つまり上モノ）建築のためだけに適用される減税措置なのでしょうか？ちなみに、土地購入後は1年以内には建築にはいる予定です。財務省のＨＰのトピックスのところも覗いたんですが、該当する内容が記載されてなかったように思ったので、お判りになるかた、よろしくおねがいいたします。

回答No.1

noname#11476

まず、贈与税を非課税とする方法には２種類あります。

１．住宅資金贈与にかかわる５５０万円までの暦年贈与税課税精度の特例
この制度では、「本人が居住する住宅」（建物）又は、建売住宅（土地含む）、建築条件付（建売に準拠しているとみなす）への支払に当てた分が適用になります。
ですから土地に対してはだめです。

２．相続時清算課税制度の利用
この制度は暦年贈与税の課税制度の代わりとなるものです。どういうことかというと、この制度を利用すると以後暦年贈与税の課税は受けません。つまり年間１１０万円の贈与税の非課税枠もなくなります。その代わりに贈与を受けるたびに申告します。

こちらは２種類あります。

ａ）６５歳以上の親から２０才以上の親に対して贈与税を２５００万円までは非課税とする。
　　ただし相続時に相続税の対象として再計算する。

　こちらは用途に制限がありませんので、土地でも建物でも自由にＯＫです。

ｂ）住宅資金贈与にかかわる特例
この特例のａとの違いは
　・親の年齢による制限がない
　・特別に本則の２５００万円のほかに１０００万円の非課税枠がある。（合計３５００万円まで贈与税は非課税）
　　この１０００万円非課税枠は相続税の課税対象にはならない。

というものです。
問題は、ｂを受けたい場合ですが、１の暦年贈与税の特例の時には取り付く暇も無かったのですが、まだ融通が利くのです。

たとえば、土地を購入するときに、１０００万円贈与を受けたとします。
次に建物建てるときに５００万円贈与してもらいます。（１００万円でも幾らでもよいが一例です）
これは同じ年に必ず贈与を受けなければなりません。

そうすると、建物に対する贈与として５００万円を相続時清算課税制度の住宅資金にかかわる特例として受けます。つまり特例枠１０００万のうち５００万円を使うわけです。
このときに、同時に通常の２５００万円の非課税枠から土地代１０００万円を贈与として適用してもらいます。

そうすると、最終的には本則では２５００－１０００＝１５００万円が残りの非課税枠となり、両方非課税のままで適用を受けることが出来ます。

注意事項は、
・土地代贈与と建物代贈与は同じ年であること
（土地先行ですから、土地に対する贈与をうけた年に建物の贈与を受けないと土地代に対して相続時清算課税制度を利用できない）
・贈与を受けた翌年３月１５日までに居住していること。
・贈与を受けた翌年３月１５日までに申告すること。

です。
お分かりでしょうか？

ｂの非課税枠は、
・１０００万円は住宅資金専用（つまり建物専用：建売、建築条件の場合は一体取得なので土地代含んでもよい）
・２５００万円は用途を問わない非課税枠
の２本で構成されていますので、それを利用するわけです。

なお、土地購入時には贈与を受けないで、銀行ローンや自己資金でまかない、建物購入時に相続時清算課税制度を適用して建物に対する贈与をうければ、その後であれば何時でも相続時清算課税制度は適用になりますから、後日ゆっくりと土地購入で借りた銀行ローンの返済のために親から贈与を受けるのはＯＫです。（もちろん申告が必要）
これは、一度この制度の適用を受けた場合は、以後たとえ親の年齢が６５歳未満でも、制度の適用は永久に続くからです。

上記は私もよくわからなかったので税務署の相続税課にいって直接職員から聞いてきました。

では。

補足

mickjey2さん、ご丁寧な回答ありがとうございます。ただ、ド素人の私にはちょっと難しく、私なりに解釈した内容であってるか心配です。今のところ主人側のご両親から１０００万の贈与、私の親から５００万の贈与がある予定です。さらに主人の親から５００万借金をして、これは借用書をつくってかえしていくというふうにしてます。
となると、土地購入時には自分達の貯金を頭金にあてて、ローンを組み、住宅購入時に（ｂ）の特例つき制度をつかって、１０００万円の非課税枠を、いっぱいいっぱい使い、残りの５００万は相続税はかかってしまいますが、本則をつかえば税制上一番得だよということであってますでしょうか？そして、その贈与の合計１５００万を土地のときに組んだローンの繰上げ返済にあてるのがいいということでしょうか？
ちなみに、相続時再計算というのは５００万だとどれくらいかかるのでしょうか？
よろしくおねがいいたします。