不動産の名義変更 贈与

質問

不動産の名義変更について 親の畑の土地を子に畑のまま贈与しようとしたら農業委員会の許可が必要と言われました。
第三条の許可らしいのですが農業を営む事や５０アール規模の土地がないと

許可が出せないと言われました。

地目が畑(300坪)のまま贈与するのは不可能なのでしょうか？

５０アール(1500坪)の畑があるなら大丈夫な事を言ってました。

別に住宅を建てる訳でもないし畑で栽培などしているのになぜ、そのまま名義変更できないのか判りません。

贈与で畑のまま名義変更できる方法はあるのでしょうか？

回答No.3

megira · ベストアンサー

農地の所有権移転には、農地法第３条又は第５条の許可が必要で、「許可を受けないでした行為は、その効力を生じない」という農地法の明文規定があるので、どちらかの許可を受けないと、所有権移転の法的効力が発生しません。

所有権移転の後の利用目的により、第３条許可の方を受けなければならない場合と、第５条許可の方を受けなければならない場合とに分かれます。

「所有権移転後に、造成工事等を行って非農地に転用する」という目的である場合は第５条許可、「所有権移転後も、引き続きのうちとして使用する」という目的である場合は第３条許可の方になります。

第５条許可による所有権移転の場合も、非農地に転用されるのは所有権移転後であり、所有権移転の段階では、土地の現況も登記簿地目も農地のままです。

農地取得者が農家に限定されているのは第３条許可の方だけで、第５条許可の方には農地取得者の限定はありませんので、「所有権移転後に、造成工事等を行って非農地に転用する」という目的であれば、農地のままでの非農家への所有権移転も可能です。（第５条許可証さえ添付すれば、農家・非農家に関係なく、農地のまま所有権移転登記できます。）

ただし、非農地に転用できる農地は、土地改良事業が実施されていないなど、農地として保全する必要性が低い農地に限られており、どんな農地でも転用できるわけではありませんし、「遅滞なく、許可を受けた計画どおりに転用しなければならない」という条件が付されますので、許可が下りて所有権移転を済ませたら、すぐにでも工事に着工できるくらいに転用計画が具体化していることが必要です。

土地改良事業実施済み農地など転用ができない農地を取得しようとする場合や、転用ができる農地であっても転用計画が具体化していない段階で取得しようとする場合は、第５条許可の方を受けることはできないので、第３条許可の方を受けられる農家でなければ取得できないというのが、俗に「農家でなければ、農地は取得できない」といわれる理由であり、第５条許可が受けられる場合であれば、非農家でも、農地のまま所有権移転登記できるのです。（法務局では、許可証の添付をチェックするだけで、農家か非農家かなんてことは審査事項ではありません。）

また、第３条許可の方の取得者限定規定の方も、正確に言えば「農家であること」というような規定があるわけではなく、「農地法第３条第２項各号に列記されている許可要件を満たすのは、事実上、農家でなければ無理」という意味です。

「５０アール規模の土地がないと許可が出せない」というのも、農地法第３条第２項に定められている許可要件の一つで、第５号に規定されているものです。

ただし、これは所有面積ではなく耕作面積の基準ですので、借地を加え、貸地を除いた面積ですし、新たに取得する農地の面積も加えた面積です。（ですから、一度に５０アール以上の農地を取得すれば、新規就農者でも要件は満たせます。）

また、ハウス野菜栽培など集約的な農業経営を行おうとする場合は、５０アールを下回っていても、許可することができるという例外規定もあります。（農地法施行令第６条第３項第１号）

この下限面積要件以外にも、「農作業への年間１５０日以上の従事」とか「耕作放棄地がなく、全ての農地を耕作すること」などの要件もありますが、全て「新たに取得する農地を取得した後に、要件を満たすようになればいい」というものですので、「農家でなければ取得できない」といっても、「既存農家でなければならない」ということではなく、新規就農者も、ここでいう「農家」に含まれるのです。

農地法第３条許可の要件
http://www.city.iwaki.fukushima.jp/nogyo/3698/004544.html

回答No.2

dr_suguru

＞贈与で畑のまま名義変更できる方法

子が農業後継者であれば見込みがある。
↓
http://aios.city-yuzawa.jp/contents/webyuzawa.nsf/doc/506798EB34722C524925785B000484E2?OpenDocument
↓
経営移譲を行い、農業後継者（子や孫など）に農地の使用権を無償で一括移譲すること。・・・・・※

私はこの方法で「贈与」しています。
なお、国税の「贈与税」、地方税の「不動産取得税」も要計算。

回答No.1

misawajp

農地は、相続による場合以外では、農業従事者以外に所有権を移転することはできません

農地を農地以外に地目変更できればその制約はなくなりますが、
農地以外に地目変更するには、農業委員会の許可が必須です
農業委員会は農地の転用申請について、理由等を判断し許可/不許可を決定します
許可の場合でも条件が付くことは多々あります

質問のことは、息子が農業従事者であることが証明できなければ、農地のままでの許可は下りません
質問者が農業従事者で、息子も農業に従事していることを説明できるようにする以外に方法はありません（質問者が死亡して相続による所有権移転登記の場合には農業委員会の許可は不要ですから、望みの通りのことはできます)
農業に従事していると判断できる条件を農業委員会に確認して息子がその条件を満たすようにするのが良いように思えます

なお、農業委員の選挙人の条件は10アール以上の耕作農地を持ち、年間60日以上農業に従事している者およびその家族で年間60日以上農業に従事している者です
さらに　1日農作業に従事したと判断する具体的な基準は無いようです、30分しか農作業に従事していない日でも1日にカウントされることもあるようです