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店舗の賃貸借契約、マスターリース契約について
店舗の賃貸借契約、マスターリース契約についての質問です。 私は賃貸人で店舗の賃貸借契約（マスターリース契約）を結び貸借人（賃貸仲介業者）に対して店舗を貸しています。そして仲介業者が某飲食店に店舗を貸しています。 建物は木造2階建ての建物で2階が私たちの住居。 1階の半分が私たちの小売業商店、その半分が貸店舗。 そのような状態です。 現在、貸店舗は飲食店が使用していますが、契約条項の一つである使用細則という条項で違反を犯しています。 細かく書きますと、建物内での喧騒、臭気の問題が発生してます。 2階の住居中に臭気が充満してます。 人が普通に生活出来るレベルの臭気ではありません。 日に日に臭気も増し、家具や衣類、家屋自体にもどんどん臭気が付着浸透しています。 そして騒音、震動も酷く、子供を床で寝かせられないほどです。 コップの水がブルブル震える程の振動です。 また私たちの商店のほうにも臭気が漂い始めています。 このまま放っておきますと、商品に臭気が付着して売り物にならなくなる可能性もあります。 改善するように賃借人にお願いしてまして、1度簡単な改善作業がありましたが効果は全くありませんでした。 契約書の中の契約解除という条項に、本契約の条項に違反した場合、何ら通知催告を要せずに。直ちに本契約を解除できるほか、 これにより甲の蒙った損害を賠償する責に任ずるとあります。 但し書きで、甲が相当の期間を決めて当該義務の履行を催告したのにも関わらず、その期間内に当該義務が履行されないことを要する。ともあります。 契約の条項を違反したまま営業を続けているっていうのは許されることなんでしょうか？ こちらとしましては、問題が解決するまでは営業を停止して工事にあたってもらいたいです。 そして期限（1か月程）を決めて、それまでに改善出来なければ契約解除して頂きたいです。 そのようなことは可能でしょうか？ そして営業中に付着してしまった、家屋、家具、衣類等については臭気を取り除く費用等の 催促もできますでしょうか？ 他に何かいい考えはありますでしょうか？ 可能な場合、その申請については書面で提出になりますか？ どのように書けばいいですか？ 法律に詳しい方、賃貸借契約に詳しい方いましたら、ご回答お願い致します。 とても困っております。 どうかお力を貸して下さい。 よろしくお願い致します。
- popeiro
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私は、選んだ者の責任だと思います。隣を転貸するにあたっていくらでも条件はつけられた はずではないですか。 質問者さまは、マスターリースで建物を借り受けて転借人をご自身で選んでおられるのですから、一般の賃借人同士の相隣関係とはいささか趣がことなります。 つまり、お話によれば転借人は、カラオケスナックと焼肉屋とラーメン屋を合体したような 騒音・臭気を発するのだとか どうしてそのような店舗を入居させてしまったのでしょう。 質問者さまの店舗は上品な物販店舗のご様子。 わざわざマスターで借り受けた以上、となりの店舗の業種指定は自由にできたのではないで しょうか。 仲介さんが話を持ってきた時点で、気が付かなかったのでしょうか。物販と飲食と住居を 並列させることに無理があります。 契約書の使用細則に騒音の防止、臭気の防止が謳ってあっても、業種業態でおのずと受忍 限度の考え方も違ってきます。まず選んだ時点である程度の責任が質問者さまにもあった と考えるべきでしょう。 スタンダードなバーとカラオケスナックでは騒音は大きく違うし、ビストロと寿司屋では 臭気は全く違うでしょう。 その業種の平均的な騒音・臭気というのがあって、そもそもそこまで酷いとわかって いたら契約しなかったということが主張できないといけません。 ものすごい臭いの寿司屋だとかカラオケガンガンのオーセンティックバーだとかいうのなら 話が違うから出ていけと言えるかもしれません。 それが、韓国料理屋をつかまえて、臭いがたまらんとか、餃子屋だからどーのこーのだとか、牛どん屋だからどうだとか、スナックでカラオケがうるさい とかいうのだとしたら話は難しいでしょう。 なにしろ営業権というものがあります。入居して相手も内装投資をしているのです。 簡単に退去はできません。
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お礼
ご回答ありがとうございます。 どうしてそのような店舗を入居させてしまったのでしょう。 質問者さまの店舗は上品な物販店舗のご様子。 わざわざマスターで借り受けた以上、となりの店舗の業種指定は自由にできたのではないで しょうか。 おっしゃる通りでございます。 何度も足を運んで頂き、この場所で出したいと情熱的にお話しされ、必要以上に騒音、臭気については話し合い。 そのようなことがないことを約束して、契約の条項にも書き加えさせていただき契約に至りました。 他にこちらの場所を希望する所がなかったということもあります。 スタンダードなバーとカラオケスナックでは騒音は大きく違うし、ビストロと寿司屋では 臭気は全く違うでしょう。 その業種の平均的な騒音・臭気というのがあって、そもそもそこまで酷いとわかって いたら契約しなかったということが主張できないといけません。 騒音、臭気ににつきましては何度も話し合い、こちらの主張を理解して頂いた上での契約でした。 相手方も十分に対処できるようにやったみたいなのですが、工事の失敗か予想を超える範囲のことが起きてしまったのか、 今のような現状になってしまってます。 ものすごい臭いの寿司屋だとかカラオケガンガンのオーセンティックバーだとかいうのなら 話が違うから出ていけと言えるかもしれません。 それが、韓国料理屋をつかまえて、臭いがたまらんとか、餃子屋だからどーのこーのだとか、牛どん屋だからどうだとか、スナックでカラオケがうるさい とかいうのだとしたら話は難しいでしょう。 臭い、騒音、振動というのが1階と2階の屋根裏より発生しています。 換気扇の振動、騒音が2階の床に直でやってきています。 臭いも屋根裏に溜まってるようで、2階の床や壁から染み出すように漂い。 2階がまるで排気口の目の前のような臭いになってしまってます。 施工ミスが十分に考えられる状態です。 そのような状態でも話は同じでしょうか？