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土地の所有者を変更
子が所有する土地を勝手に親が名義変更など出来るものなのでしょうか？ 父が他界した時に相続した土地です。子は固定資産税など払ってはおらず、母任せの状態であり、抵当権が付いています。 母又はその他の兄弟が土地を勝手に名義変更したり、剥奪したりできるものなのでしょうか？
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追記させていただきます。 名義変更という言葉を使われていますが、法務局の登記簿上の名義を変えられたとして、私は回答させていただいております。他の手続きで名義を変えたということであれば、登記までしっかりと子の名義になっていることを確認されることをお勧めします。 実印と印鑑証明、さらには本人確認が重要となります。 実印や印鑑カードをご自身で保管しているからと、単純に安心できないかもしれません。 悪意のある方の場合には、印鑑登録の変更を行うかもしれませんし、住所変更までされてしまうかもしれませんからね。ただ、その場合には、役所の窓口で手続き者の本人確認が行われていると思いますので、通常は考えにくいですね。ただ役所では、本人確認等をしても、確認した事実を証明するだけの書類を残していないかもしれません。 登記申請の際には、本人確認を書類で行います。印鑑証明や住民票の類です。司法書士への依頼であれば、司法書士が面前確認を行うことでしょうが、法務局ではそのようなことを行いません。 法務局では、代理人の申請で権利証の添付などがなく、本人の意思確認が薄ければ、郵便での本人確認を行うことになります。 登記申請の本人意思確認の郵便、実印の印鑑登録の郵便での本人確認では、郵便物の盗難などを考えれば確実な方法では、ないかもしれません。特に身内の場合には、個人の情報のほとんどが知られており、悪用することはいくらでもできてしまいます。 固定資産税などを支払っていることで、法務局の届出内容と連動しての通知を受けることで、自分の不動産の異動も把握できるものだと思います。親子で裁判はなかなかないかもしれませんが、管理などを任せすぎれば、時効で取られるかもしれません。親兄弟が信用できないのであれば、所有者自らしっかりと管理されるべきですね。
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>相続登記とは、普通に相続した？状態で土地の名義を変更しただけではダメってことなんでしょうか？ 「名義を変更」の意味が、法務局で「相続による所有権の移転」を登記申請し（本人もしくは代理人） 現在も登記簿謄本に質問者さまの名前・住所が所有権者として記載されているのなら大丈夫です。 今は、権利証がなくなり、登記識別情報になりました。１２桁の英数字の組合せを知っている人が 権利証を持っている人ということになります。 単独所有なら譲渡・贈与の際に本人確認とあわせて売買契約書・譲渡証書・印鑑証明などが必要に なりますから、登記識別番号だけでは勝手に譲渡・贈与はされにくいでしょう。 しかし共有持分だとすれば、登記識別番号は一つ。 登記識別番号を記した書類を実家に置いてあれば、実印と印鑑証明さえあれば譲渡証書や委任状を 偽造して司法書士を通さずに持分贈与の登記をしようと思えば、うまくやればできないことはない。 ただし、あきらかに有印私文書偽造・横領罪ですね。 単独の所有なら手元に登記識別情報の用紙を持っていて、実印を管理していて時々 登記簿情報をインターネットでとりよせていたら心配ありません。 お母様と共用だとすると、電子申請の時代ですから用心したほうがいいかもしれません。
お礼
アドバイスありがとうございます。 同居している身内は最悪、なんでもアリって事になりかねないって事なのですね。 法を犯されても「親」であるがゆえ訴える事も考えてしまいます。 出来る限りそのような事態にならないよう今、出来ることをしていきたいと思います。
もうひとつ。子供が未成年者なら母親が法定代理人として子供から親に譲渡させたり、相続時点で放棄させることは可能でしょう。
補足
未成年ではないのでその点は大丈夫です。
相続した時点で相続登記をしていないと、法定相続人（母、子）が共有したままです。 遺産分割協議書を偽造されたりすれば、別の人の名で相続登記されることも考えられますが まぁ、実印と印鑑証明を悪用してまでそこまでのことをやる人は少ないでしょう。 家族間の贈与でも登記の際に司法書士が本人の意思確認をしますから、かってに名義が 変わることは考えにくいのではないでしょうか。
補足
相続登記とは、普通に相続した？状態で土地の名義を変更しただけではダメってことなんおでしょうか？
- ben0514
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そんなこと、真っ当に考えればできません。 しかし、同居家族のような場合などでは、あなたの実印を勝手に使われるかもしれません。 本人確認の郵便が使われる場合も、郵便物を先に受け取られたりすれば・・・。 法的に問題のある方法などを考えれば、勝手に変更することも可能かもしれませんね。 ただ、固定資産税などを滞納し、それが悪意のあるように判断されれば、役所側に差し押さえられ、競売にかけられるかもしれませんね。そうすれば、無視しているうちに名義を失う事にもなるでしょうね。
お礼
アドバイスありがとうございます。 以前は実印を母に管理してもらっていましたが、親子関係が崩れ始めた時実印のみ自分で管理、保管しています。 勝手にそのような事はできないと聞き安心しました。
補足
何度も詳しくアドバイスしていただきありがとうございます。 親と一緒に住んでいるため、親がその気になれば（法を犯せば）変更が可能という事なのですね・・・。 そのような事態にならない事を願うのですが、本当の親子であっても信じがたい事が以前ありました。 私に返済された？（私は全く受け取っていませんし、返済が始まった事も、完了したことも知りませんでした。）お金（1000万）が母の懐へ入っているという事がありました。追及すると、「証拠があるなら見せろと」いう母親です。 念には念を入れ、今私が出来る自己管理としてどのような事が出来るか教えていただけると助かります。