土地のトラブル

質問

友人が土地トラブルで困っているそうなので教えて下さい。友人宅の土地の一部が他人（親戚）の所有になっていることが最近判明しました。
友人宅の土地はかなり以前に親から遺産相続で受け継いだものらしいのですが、そのうちの一部の名義が親戚名義のままで当時、口頭では変更してもよいと言われていたのを変更しないまま現在に至っているそうです。
その土地は「原野」で固定資産税は長いあいだ数百円だったらしいのですが最近になって親戚が「宅地」に変更し固定資産税が10倍近くにあがったとの事。
親戚はその土地の買取を希望している様子らしいです。
そこで質問ですが、(1)土地の評価は自己申告で上がるものなのでしょうか？(2)固定資産税があがったということは土地の価格もそれに比例し値上がりするのでしょうか？

回答No.2

matthewee · ベストアンサー

ご質問（１）について。
　固定資産税の評価額は、課税権者である市町村長が評価します（実務上は市町村税務課が行う）。土地所有者の申告で、評価額が上がることはありません。
　もし、市町村長が決めた評価額に不服があれば、窓口である市町村税務課にその理由を聞いて是正を求め、なお不服があれば、市町村に設置されている固定資産評価審査委員会に審査申し出をすることができます。

　さて、ご質問文の中で、なぜ「固定資産税が10倍近くにあがった」かの理由ですが、この土地の登記地目を「原野」から「宅地」に地目変更の登記をしたことが原因だと推察されます。地目変更の登記のコピーは、すぐに法務局から市町村税務課へ送られます。市町村税務課では、この登記地目の変更を受けて、これまで現況「原野」として評価していた土地を、現況「宅地」として評価し直したものと思われます。

　固定資産税の評価は、地目別の評価方法を採用しているため、「原野」から「宅地」に地目が変わると、数十倍から数百倍に評価額が上がることがあります。
　ただし、この地目別の評価は、現況の地目に基づいて行うものであり、登記地目によって行うものではありません。もし、登記地目が「宅地」に変更されても、現況が原野のままであれば、固定資産税の評価は、現況「原野」として評価しなければなりません。この場合、市町村税務課の課税誤りということがいえます。

ご質問（２）について。
　土地の価格は、最終的には需要と供給で決まります。要するに買い手がいなければ、「原野」を造成して「宅地」に変えても希望する価格では売れず、売れずに放置されれば、再び「原野」に戻っていきます。

　固定資産税の評価額は、地方税法や固定資産評価基準に基づいて、市町村が課税目的のために評価した価格であり、この価格をもって“時価（市場価格）”と考えないほうがいいと思います。需要が強い土地（人気物件）は、固定資産税評価額の何倍もの価格で取引されますし、需要がない土地は、固定資産税評価額の水準で取引されることなど望むべきもありません。

お礼

回答ありがとうございます。固定資産税があがったのは地目変更によるということと固定資産税の評価と市場価格はイコールとならないというのは大変勉強になりました。
友人に伝えたところ、かなり知識不足なのでこれから色々と勉強してみるといっていました。

回答No.1

and4173

土地の価格というのは誰かが決めているわけではありません。実際に取引する場合は、公示価格や路線価などを１つの指標として、売り手と買い手の合意する価格で取引されれば良いとかと思います。
これらはネット上からも調べることは可能です。

また売主の立場からアドバイス申し上げると、敷地の一部を持分として所有しているのではなく、相続などで分筆した１筆の土地を所有している場合は、その敷地単独で接道条件等を満たしていなければ、第三者が購入しても利用価値がない＝市場性のない土地となりますので、著しく価値が下がります。

こういった地形や接道条件、諸事情等によっても土地の価格は変わってきます。買い取られるにせよ、まずは価格について調整する必要があり、価格について何らかの根拠があった方がお互い合意しやすいのではないでしょうか？

お近くの不動産会社で査定だけしてもらうのも良いと思います。

お礼

回答ありがとうございました。利用価値がない土地は市場性がないということを友人に伝えたところ少し安心したようでした。近いうちに不動産会社での査定をしてもらうそうです。