分譲マンションの管理規約などの検証

質問

こんにちは。
今回は分譲マンションの管理規約等について教えていただきたいと思います。
実はそろそろ分譲マンションを購入したいと思っています。そこでネットで調べたところ
・管理規約
・仕様規則
・管理委託契約
・長期修繕計画　　　などなどがあり、出された書類をそのまま鵜呑みにしてホイホイと捺印したりせず検証（？）してみることも大事・・・という趣旨のことが書いてありました。また売買契約書もしかり、と。
そこで、こういったものを具体的に「検証」（買い手に不利な文言が盛り込まれていないか、一般的でない項目が入っていないかなど）してもらうにはどこへ相談したらいいのでしょうか？
弁護士？司法書士？
それとも他におられますか？
またたとえば弁護士さんだとして、弁護士さんにも得意分野があると聞いていますが、誰がどの分野に強いかというようなことは弁護士会に問い合わせれば答えてもらえるものなんでしょうか？
またHPで鑑定を掲げている方がちらほらいらっしゃったんですが、だいたいが首都圏か関西で近場にいらっしゃいません。できれば地元で（北陸）と考えています。
どなたか詳しい方、ご回答よろしくお願い致します。

回答No.7

noname#6217

そうですか。
日記のどこかに、一日何十通の質問メールが来るので迷惑をお掛けしますが、
という旨がありましたが。
直ぐに返事が欲しい方には、理解されないと思いますが。

ワタシが言いたいのは、ボランティアで片手間で対応される関連した専門家
よりは、購入者の立場に立った、マンションの売買契約や立地、建物（建築
方法）に精通した、直接の専門家の方がいいのでは？ということです。
もちろん購入者の勉強は必要です、生涯を掛けて購入するわけですから。
でも素人には限界があります、売主がガンとして要求を聞き入れてくれない
場合、直ぐに飛んで来て売主を説得するくらいの専門家の方が、心強いので
はないかと思うのですが。
依頼があれば、物件の図面チェックや施工調査、内覧にも立会い、入居後も
依頼時の契約として、何年間かのアフター（疑問点調査、回答など）がある
ので、ボランティアの専門家は、そこまで責任を持ってくれるものなので
しょうか？
それこそ質問しても無視される、ということにならないでしょうか？
（と、ワタシは思いました。）
そのソースとして、参考にして頂ければということです。

ご質問の内容が、ボランティアの専門家を探されているようでしたら、
ワタシのレスは全く役に立ちません。
お金を出してまでも専門家に依頼をしたいということなら、参考のソース
以外にも２、３社はあるので、「不動産調査」とかで検索するといいで
しょう。

いずれにせよ、直接の専門家でもボランティアの専門家でも、お願いする
とすれば、自己判断、自己責任です。
ましてや、ネットやメールのやり取りでは誰も責任は取ってくれませんし、
取れません。
お願いするのなら直接会って、判断されることを強くお勧めします。

くれぐれも、納得できない、しないままのお金の振り込みや契約印の捺印は、
絶対に避けましょう。

お礼

アドバイスありがとうございます、参考にさせていただきます。
今回はどなたの御意見も甲乙つけがたいので、申し訳ありませんが締め切りのみとさせていただきたいと思います。

回答No.6

berumonndo

NO.4の理由を少し述べます。

メルマガの内容にやや適切でない部分があり、それを私自身が質問しました。ところがまったく返事はありませんでした。メルマガの内容は確かに日記ではありますが、事務所で発行し、宣伝をしている部分を含んでいる以上、回答義務があると考えました。しかし、数回にわたり、質問を繰り返しましたが、なしのつぶてでした。

なぜ、返事がないのかは私の知るところではありません。しかしながら、お金にならない、あるいは批判的な相手を無視する事務所である可能性を含んでいると思われても仕方がないのではないかという印象です。別にその後は質問もせず、メルマガを拝見し、参考になる部分があれば自分のものにし、何かの役に立てるようにとしていますので、恨んだり、憎んだり、余計な気持ちはありません。

つまり、一読者を大切にできない事務所は忙しくなれば依頼者にも同じことをする可能性があると判断したわけです。あくまでも個人的見解ですが。

繰り返しますが、決して悪意も他意もありません。そして、もっとも大切なことは自分がアマチュアでも勉強できることをやらなければ安心して生活はできないということです。これはマンションでも1戸建てでも同じだと思います。

長くなりましたので止めておきますが、長期のローンを組むことも多く、今後の値上がりも期待しにくい状況での住宅購入ですから、くれぐれもご注意とご検討の上、ご判断されることをお祈り致します。では。

お礼

アドバイスありがとうございます、参考にさせていただきます。
今回はどなたの御意見も甲乙つけがたいので、申し訳ありませんが締め切りのみとさせていただきたいと思います。

回答No.5

noname#6217

そうですか。。。
年間、数百という売買契約に立会い、購入者の不利
にならないようにチェックを行っている、殆ど唯一
の会社と思ったのですが。
契約なので料金は発生しますが、現場で専門家の目
でチェックしてくれますので、しっかり依頼ができ
るのでは？と思います。
利用された方の評価はいろいろと思いますが。

http://sakurajimusyo.com/syoruicheck.html

メルマガの題名は過激ですが、内容は「日記です。」
とのことです。

少なくとも専門を生業としているので、受けた依頼
は片手間でないことは、確かと言えます。
アフターサービスもあるようです。

実際に問い合わせて、判断されるといいでしょう。

お礼

アドバイスありがとうございます、参考にさせていただきます。

回答No.4

berumonndo

NO.2で答えた者です。

NO.3の参考ホームページの事務所は個人的見解ですが、あまりお勧めできません。発行されているメールマガジンもさほど参考になりません。
面倒でもご自分で信用できるマンションに詳しい専門家を探された方が良いと思います。
決して悪意や他意はありませんので、あしからず、ご理解下さい。では。

お礼

アドバイスありがとうございます、参考にさせていただきます。

回答No.3

noname#6217

参考URLをどうぞ。
ご判断は自己責任ということで。

参考URL：

http://sakurajimusyo.com/

お礼

こんにちは。
あれこれ調べているうちにあっという間に時間が過ぎお礼が遅れてしまいました、申し訳ありません。
教えていただいたサイトを拝見いたしました。
とても頼りがいがありそうな会社ですね。
まずは自分で検証してみて、その上で「ダメだ」となったらお願いしてみようと思います。
（すぐにお願いしたほうが時間と手間のロスはないかもしれませんが、自分で納得するまでとりあえずやってみます）
オフィスが近くであればもっと気楽に相談できるなぁ、などと贅沢なことを考えてしまいました。
今回の件に限らず内覧会同行もお願いしてみたいと思ったりするのですが、うちだと出張費だけでもバカにならなさそうです。これも田舎の宿命・・・？（；_；）

ご回答ありがとうございました！

回答No.2

berumonndo

こんにちは。

マンションの規約などを弁護士に相談しては費用がもったいないです。また、マンション管理士でも費用がかなり高価な場合もあります。従って、ご自分で勉強されるのがもっとも大切と思います。または、マンション管理士をマンション管理センターのホームページから検索して調べてから、依頼すれば費用をかけずにやれるかもしれません。中にはボランティアのようにして活動している人もいます。ただ、ボランティア的な立場の方は急ぎの仕事をしてくれるかどうか、不安があります。つまり、完全な方法はありません。

私自身がマンション管理士なので、簡単に目安を書かせて頂きます。

管理規約は
デベロッパーや管理会社に格別に有利な事項がなければまず大丈夫です。
あとは、管理会社はだいたい途中で気に入らなくなりますから、その時に解約しにくいように規約に管理会社の社名を記入しているケースがありますのでご注意下さい。これは規約変更には過半数ではなく、4分の3が必要だからです。同様の理由で管理費を規約に明記しているケースもあります。

使用細則は規約に準じます。こちらでも注意が必要なのは、使用細則と書かれていても実質上、規約扱いされる問題の場合、変更にはやはり4分の3が必要になるということです。

管理委託契約はビジネス上の契約書と同じ考えで大きな間違いは起きないと思います。

いずれにしても納得がいくまで、簡単に捺印してはいけません。実はたった1人でも捺印がなければ、規約は最初の総会が開かれ、決議まで効力を発揮しません。長くなるので説明は省きますが、法律でそうなっています。

長期修繕計画は管理組合が出来てから、変更するよりありません。なにせ、きちんとできた長期修繕計画書を拝見したことがありませんので。これは販売戦略上の都合で実にけしからん話ですが、現状では住民の力で改善するより方法がないのです。

マンションに住むというのは、戸建てに住むよりも法律的に難しい面を持つ場合が意外と多いのです。任せておけば良いという気持ちではマンションは資産価値を失い、スラム化の道をたどります。良くご検討の上、ご購入下さい。

ちなみに私はマンション管理センターホームページに登録していませんので、探してもムリです。まだまだ未熟者で紹介を受けても確かなアドバイスをする自信がないためにそうしております。もちろん、ネット等でお役に立てるなら、遠慮なく、ご質問下さい。それが私の実力向上にもつながるのですから。

では。

お礼

こんにちは。
あれこれ問い合わせたり調べたりして、お礼が遅くなってしまったことを予めお詫び申し上げます。

資格をお持ちながらも、なお研鑽を惜しまないのはすばらしいですね。また専門的なお立場からのアドバイスはとてもありがたいです。教えてgooならではですね！
まずは自分で管理規約を取り寄せてみて、すべて読み込むことから始めようと思います。
最初から最後まで読んで、わからないところｅｔｃを抜き出し、問い合わせるつもりです。その上で
・宅建協会で相談会を毎月開いているそうなので、そこでも問い合わせてみようかと思っております。
・自治体が毎月行っている弁護士の相談会でも疑問点をピックアップして妥当なものか否かなど問い合わせてみるつもりです。（もちろん無料相談なのであまり多くを期待できませんが・・・）
マンション管理士の方が近県で見つからなかったので、やむをえず自力でやれるところまでやるつもりです。久しく法律やら小難しい文に触れていないのでかなり大変かと思いますが、マンションに住む（予定の）者として一読と言わず三読四読して納得いくまで捺印はしない心づもりでおります。

>マンションに住むというのは、戸建てに住むよりも法律的に難しい面を持つ場合が意外と多いのです。任せておけば良いという気持ちではマンションは資産価値を失い、スラム化の道をたどります。
↑肝に銘じておきます。というよりこの一文をプリントアウトして入居を考えているマンションのエントランスホールに掲示したいくらいです。ここまで考えている方がどれだけいるかがそのマンションの将来を決めると言っても過言ではないですね。
貴重なご意見に感謝いたします、ありがとうございました！

回答No.1

honjo_tanu

マンション管理士さんに相談されてみてはいかがでしょう。
本来ははマンションの管理組合のコンサルタントをする方々で、購入前の相談が本業ではありませんが、
・管理規約
・使用規則／使用細則
・管理委託契約
・長期修繕計画
等には詳しいはずです。

私自身は自分で勉強しました。
マンション管理士用の参考書等には、上記の標準的な内容が載っているものもあります。
管理規約は、国土交通省が出している標準管理規約があります。
そういうのと、検討しているマンションのを比べると、微妙に表現を変えているところがあります。
もちろん、良心的な業者は、住民有利に変えてくれている例もあります。

参考URL：

http://www.mankan2.org/cmc/html/cmca010a.html

お礼

ご回答ありがとうございます。
あいにく地元に登録がなかったようです。
「マンション管理士」としてタウンページにもなく、依頼できそうにありません。
田舎の宿命で都会に比べると様々に普及が遅いことをここでも痛感します。
貴重なお時間を割いての書き込みに感謝いたします。