底地に地主の許可無しに他人名義で建設・・・・

質問

義父から妻（次女）が底地を相続（５年前）しました。

借地人は戦後から建物を建て居住。地代も滞納はあったものの入金。

相続後、借地人が地主（義父）の許可を得ず新たな建物を建てていた（７年前）ことが判明。義父は地方議員をやっていたので事実上黙認した模様。（但し怒っていたという証言あり）。

従前は自主管理だったが、最近不動産会社に管理委託するため新旧建物の登記簿を取ったところ、７年前の建物の名義が、借地人ではなく、借地人の息子と嫁となっていることが判明。抵当権は無し（つまり、息子と嫁の自己資金で建設。）

この時点で明らかに”契約違反”で、不動産屋の弁護士によると、契約解除事案となりえるとのこと。

当方としては、現時点で”即契約解除、更地明け渡し要求”するつもりはないが、少なくとも”違約金＝２-３００万”が落とし所を考えている。

話し合いのため（まだ、相手は当方が上記事実について認識していることは知らない）に、アポを申し入れても、借地人は拒絶。もともと偏屈じじいであった。

＜質問＞

一義的には、契約に反したのは借地人で、被告とすべき相手であることは明白。

但し、地主の権利を侵しているのは建物の所有者である息子と嫁。（現状では数千万の価値のある底地を売却することは事実上不可能）。この二人を提訴できるか？

当方としては、全くコミュニケーションが取れないじじいを相手にするより、息子・嫁と話し合い、場合によっては提訴するのがよいと思うのですが・・・・・

回答No.7

akak71

借地の契約書には、多くは、無断増改築禁止が記載されています。
契約書に無断禁止の特約がない場合は、　借地人は増改築できる。（一般人の勘違いがある）

譲渡転貸は、民法に規定がありますので、契約書に記載がなくても、譲渡転貸は解除事由となります。

貸し主がいくら怒っていても、　相手に拒否の通知をしていない以上黙認になります。
黙認期間が7年なので、
建物が息子所有なので、解除事由にならない可能性が強い。

解除は無理と思います。

回答No.6

ben0514

法律家ではありませんが・・・。

私が思うに、借地人の契約違反と借地人の息子夫婦の建物建築は別問題です。話し合いに応じないのであれば、法的手段でしょう。法的手段といっても裁判だけでなく、法律家などのアドバイスに従った裁判でも通用する通告や請求などでしょう。

７年前の件が古いかもしれません。黙認していないようなことを書かれていますが、７年前から定期的に法的に有効な請求などを続けているのでしょうか？
言った言わないでは、難しいですからね。

私であれば、建物の構造や土地境界などの専門家である土地家屋調査士、不動産の権利関係の専門家である司法書士の共同事務所や兼業事務所へ相談しますね。場合によっては、司法書士は簡裁代理認定司法書士を選びますし、弁護士を含めた総合事務所なども検討しますね。不動産鑑定士が提携等をしていると土地の評価額などでの賠償関係に良いかもしれませんね。

法的な手段を講じる場合には、最悪のことも想定した準備が必要ですし、これらの行動により相手が本気で交渉の場に出てきてくれることにもつながることでしょう。

お礼

ben0514さん、こんばんは。

＞７年前から定期的に法的に有効な請求などを続けているのでしょうか？

いいえ。

NO.5にも書きましたが、建物を許可なく建てたことも契約違反ですが、これは１００歩譲ってこの際脇におきます。問題は"他人名義の建物を建てた”ということです。これにより、当方は底地を第三者に売却する可能性をほぼ１００％の確立で奪われています。明らかに権利の侵害ですが、この侵害に対し、契約者が責をおうのは当然として、息子・嫁がどうか？ということです。

当然、この件は不動産屋＋弁護士を立てます。そのために下調べをしているという位置づけです。

息子・嫁の不法行為はあるのでしょうか？

回答No.5

liar_story

７年前に建てられたと言う建物は無届けの違反建築と言うことですか？
それと借地契約の条件として非堅固の建物の所有なのか？堅固の建物の所有を目的としたものなのか？
７年前に建てられた建物は、堅固、非堅固どちらでしょう？
何れにせよ、７年と言う時間が経過していることから、何らかの請求は困難か？

お礼

liar_storyさん、こんばんは。

＞無届けの違反建築と言うことですか？

違法建築かは分かりません。

＞堅固の建物の所有を目的としたものなのか？

一般の借地契約は、”借地人の居住を目的”としていますので、建物の堅固・非堅固についての記載はありません。

ちなみに、７年前の建物は”RC３階建て”で非常に堅固です。

旧借地借家法では、借地は通常更地にして返却することは想定しておりません。（ましてや、戦後からの借地人ならば。）
今回も、建物を取り壊せなどと言うつもりもなく、もっと言えば、建物が借地人名義であれば”黙認”する可能性もありました。

問題なのは、建物の名義は契約者ではなく、法律的には第三者である息子・嫁である点です。これは明らかに”居住のための借地”という契約の目的に反します。

回答No.4

akak71

#3　追加

参考URL：

http://tmkk.jp/archives/739

お礼

URLより引用：

＞無断増改築が賃借人・大家さんの信頼関係を損なうかどうかで判断されます

→義父は怒っていた・・・・・
問題解決の為に、話し合いにも応じようとしない相手との信頼関係は・・・・
現時点で、１千万以上の底地の権利が侵害されている相手との信頼関係は・・・・・

＞取外し・取壊し容易な建物増築や、それにともなう工事等で従来物件の破損が軽微な場合信頼関係破綻とは認められない判例が多いです賃借人に注意をしてすぐに撤去した場合は契約解除は認められない判例が出てます

→RC３階建て、建設費でも５千万はするでしょう。

＞発見してもしばらく放っておくと追認・黙認したとみなされるので、発見したら即行動したほうがよいでしょう

こんな理由”だけ”で、無法者が自分の権利だけが守られるはずがないと私はしんじています。

ところで、akak71さんは、息子・嫁に不法行為はない、という見解ですか？
そこをお聞きしたいのですが・・・・・

回答No.3

akak71

契約書に、増改築禁止の特約があったのか？　ない場合は、無断で増改築できる。
増改築禁止の特約がある証明責任は、質問者になる。

子供の建物なので、借地権の無断譲渡には当たらない可能性が強い。

7年＝古すぎる。　黙認したとなれば、今からは無理。

私の結論は、期間が古いし、子供なので、　契約解除などは無理と思う。

参考URL：

http://www.ac-akewatashi.jp/information/information03/index02.html

お礼

akak71さん　アドバイスありがとうございます。

＞ない場合は、無断で増改築できる。

増築の場合は、地主の許可をうける、となっています。
黙認したわけではありません。少なくとも、妻は事実を知った段階から行動を起こしています。

契約解除が目的ではありませんが、このまま”やられっぱなし”にするつもりもありません。そのための訴訟相手に、息子・嫁”も”被告に出来るかと質問した次第。

URLありがとうございました。一部引用しますと・・・

・・・借地上建物の譲渡とともに敷地の賃借権の譲渡または転貸がなされた場合には、原則として 「背信行為」 があるとして解除が認められます。判例上、このような場合でも 「背信行為」 がないとして解除が認められなかった例もあります。・・・・土地賃借人がその所有建物を子供との共有にしたのに伴って、賃借権の持分の譲渡が生じた場合 (最判昭39.1.16民集18巻１号11頁)・・・・

この文章は、
・譲渡した場合は原則解除、但し例外”も”ある。
・例外の事例として、子供と共有名義で建物を建設・・・・
ですね。

共有って、解釈が複雑ではありますが、”一部は契約者自身が住む”という意味ですね。

質問事案に契約者の名義はありません。

息子ならば、もし相続が発生した後で現状の状態になれば何も問題ありません。しかし、まだ相続は発生していませんし、嫁は別。

”将来は息子が継ぐから・・・”というのは、言葉としては分かりますが、その主旨で親の金を息子が使えばそれは原則”贈与”ですね？　ただ、これは税法の話なので、民法上どうなのか分かりません。

回答No.2

casablanca1946

＞アポを申し入れても、借地人は拒絶。もともと偏屈じじいであった

こういうタイプですから、息子夫妻と交渉しようとしてますが、それは間違いで、法的根拠のある借地人を訴えるのが原則です。
波風たてずに交渉するよりいきなり裁判所に提訴した方が正道ですし、事は早いと思われます。

訴えの内容は、契約違反による借地契約の解除、息子夫妻の建物を解体し、土地を現状に戻して返還すること。
息子夫妻が建物を解体しない場合は、原告により解体し、費用は借地人が負担すること。

そして、時期を見て、契約解除と息子夫妻との借地契約という和解に持って行きます。

借地契約は土地の時価の何割という相場がありますので、それで検討してみてください。

以上のこと、弁護士とよく相談して煮詰めてください。

弁護士費用はかかりますが、きれいな形で解除され、正式な賃貸契約が出来ます。

お礼

casablanca1946さん、アドバイスありがとうございます。

最終的には裁判で仰るとおりの”和解”が落とし所だと思います。被告は当然、”賃借人”なのですが、質問のポイントは、法的に”息子さん、嫁さん、あなた達も被告ですよ”といえるか？です。

重点は、”早期解決”なので、偏屈じじいに振り回されない対策の一つとして、息子達も訴えられるか？ということなのです。

回答No.1

usami33

借地人に対しては契約違反
借地人の息子と嫁に対しては不法占拠（占有）
別々に裁判は面倒なので、一括でできるかは弁護士にご相談された方がよいかと。

お礼

usami33さん、早速アドバイスありがとうございます。

息子と嫁に対しても、不法行為（占有）で提訴できるんですね！

大変参考になりました。