自宅と駐車場（旧法借地権の土地の上に建築）の貸し出しと地主許可

質問

旧法借地権の土地に古屋がついた不動産を購入し、自宅を新築しようと考えています。

地主は、少し難しい方のようでこの土地の借地権の売買に関して、賃貸住宅を建てる方には絶対に借地権の譲渡を認めないという主義です。

私は、借地権を買い取り自宅を建築するので借地権の譲渡の問題はないと思いますが、サラリーマンのため、転勤で一時的にこの家に住めなくなる可能性があります。

その際には第3者に借家（建物と駐車場）をしたいと考えています。こういった場合、地主は借地契約の用途違反だと言って借地契約の解除を求めてきたりすることがあった場合、法律上、地主に対抗することはできるのでしょうか？

家に関しては土地とは問題ないような気がしますが、駐車場をどうでしょうか？駐車場を家と同じ人または違う人に貸した場合、どのようになるか教えていただけないでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.2

noname#65504

地主の承諾が必要ということは地上権ではなく、賃借権ですね。
この場合、譲渡に関しても建て替えに関しても原則として地主の承諾が必要です。
ただし、借地契約に大きな影響を及ぼさない内容の場合、地主の承諾に代えて裁判所が許可を与えることがあります（この場合でも承諾料が発生することがあります）。

一般に自己の所有する建物を賃貸させることは所有者の自由です。借地上の建物は借地のまた貸しには該当しませんので、契約で禁止されていなければできます。

これは土地を利用するのであってもそれは建物を利用する範囲での使用だからと考えられます（契約にあれば禁止することは過去の判例からその契約は有効と考えられるそうです）
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/totimudan.html
http://homepage2.nifty.com/office-ajito/newpage7.html

契約に特に定めがない場合は、建物を賃貸することはできます。
この問題についてはかなり古い判例（大審院・昭和8.12.11）が根拠になっており、私自身詳細は知りませんが、宅建試験でも何回か出ている問題です。でも、なぜかあまりはっきり言う人がいませんね。

http://www.sizenn.jp/takken/minpou.html
（上記の３番目の問題）
http://takken-goukaku.com/kakomontan/18/
（上記の１４番目の問題）
http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/rent-ans7.html

ちなみに、借地上の建物を賃貸した場合、借家人はいわゆる居住権を地主に対して主張出来ません。これは自由に借家契約を結べることに対して、借地契約に影響を及ぼさないようになっているためのようです。
下の過去の質問は、不幸にも借地上の建物を借りていた人が、大家の地代滞納による契約違反により借地契約を解除されたことにより、立ち退きの判決が下った例です（また貸しなどで契約解除されたのではないです）。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3363753.html

一方、借地した土地を建物を建てずに駐車場にして争った判例がいくつかありますが、用途違反として契約解除が認められたものと認められなかったものがあります。
個々の事情により契約違反とされたり、契約違反なので契約解除が認められたり、契約違反であっても信頼関係を崩壊するほど重大な契約違反ではないとして契約解除が認められなかったりするようです。

つまり、駐車場としての利用は場合によっては建物所有を目的とする契約からみて契約外の利用として契約違反と見なされることがあります。ただし、契約目的の建物を利用する範囲で当然想定される範囲の駐車場利用なら用途違反であっても契約解除されるまで信頼関係が崩壊しているとはいえず、契約解除までは認められないと思います。つまり建物所有者がその建物の付属施設として一般常識の範囲で駐車場として利用する範囲でなら問題はないと思います。

次に、所有した建物の利用に関係ない利用法として、有料駐車場として貸した場合も同様に判例によって異なり、「転借」として契約違反により解除が認められたケースと、そうでないケースがあります。
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/totipark.html

なお、用途違反は契約上の問題ですが、転借となると民法で原則禁止されたものですからより悪質な契約違反となると思います。

以上のように土地を駐車場にすることがまず用途違反、駐車場として賃貸することが民法で禁止されている転借とされる可能性があり、地主に対抗出来ない可能性は十分あります。

地主の承諾がない場合は、建て替えとか譲渡について裁判所が許可を与えてくれますが、その際に条件を設定されると思います。裁判所の承諾をもらった時点で地主との信頼関係は悪化しています。
そして、許可を与えたときの条件を逸脱していれば、より危険度は高まると思います。よって、駐車場として貸す行為は非常に危険な行為だと思います。

あと質問には関係のないことですが、転勤で一時的に賃貸させる場合は定期借家契約にしておく必要があります。そうしないでいると転勤から帰ってきても、借家人に立ち退きを求めることはできなくなりますので。

最後に、以下についてアドバイスします。
＞収益を目的とする事業用に変更したときは、

一般に建物を賃貸させる行為は個人であっても消費者契約法の事業者に該当します。しかし、転勤の間だけ一時的に借家する場合は、事業者といえるかどうかと言う問題があります。
事業者ではないとする説の方が強いですが、消費者契約法は比較的新しい法律なので、判例などがまだなさそうです。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20040126A/index.htm

消費者契約法の事業者に該当しなければ、賃貸させても、事業用途ではないといえると思いますので、一度消費者生活センターで確認しておくとよいと思います。

回答No.1

bunbun8

旧法で、地主の口頭のみの規制で、尚且つ契約書に特約の記載がなければ、将来転勤で空き家を賃貸するということは制限をうけないと思いますが、訴訟になったとか、そのの判例を見たことがないのでなんとも言えません。でも、駐車場にしろ家屋にしろ、借地権者がtoshi40さんであれば建物の賃借人には建物の賃借権（それも登記されない）ですし、地主が口頭であれ主張する「あらかじめ賃貸借住宅を建てる」のではないので問題ないのでは・・と思います。
現行法ならもちろん違約です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
借地権の契約書はまだ作成されていないのですが、建物の転貸禁止の特約の記載があるかないかがポイントのようですね。

早速、不動産会社に確認したところ、地主が求めている契約書に建物の転貸禁止の特約は無かったのですが、以下の条文が含まれていました。

乙が本件土地または同土地上の建物の用途を、収益を目的とする事業用に変更したときは、甲(地主)は、乙(買主・賃借人)に対し賃料の改定を請求することができる。

これはまずそうですね