マンション投資の不思議

質問

賃貸用マンション投資を始めようかと考えておるものです。

マンション投資は一般的にデベロッパーが個人のオーナーを募って販売しますよね。そこで不思議に思ったのは、そんなに個人にとってお得なのなら、なぜ販売業者自らが法人のオーナーになって、個人に賃貸しないのか、ということです。
法人だとこういう税金が高いからとか、個人オーナーに比べて劣る条件があるからなのでしょうか？あるいは、借り手が居ないときのリスクが大きいからということなのでしょうか。

回答No.3

greensnake · ベストアンサー

販売会社（デベロッパー）は、マンションを販売することで、20％から30％の粗利益を上げるのが普通です。いったん人が住めば、たとえ半年であっても、物件価格は、手数料相当額以上に下がってしまいます。すなわち、投資マンションを購入することは、購入時点で20～30％の手数料を支払っているのと同じです。マンションが値上がりするような時代ならともかく、リセールバリューは時間とともに低下する一方です。
また、新築時に高い家賃で貸せたとしても、築20年とか30年とかになると、通常は人気がなくなり、低い家賃でないと借り手が付かなくなってしまいます。築年数がたつと設備の修理や更新にもお金がかかります。当然、全てオーナー負担です。
こうしたリスクを考えると、デベロッパーは、販売利益を稼ぎ、リスクは投資する人に転嫁するという戦略になるのでしょう。
最近、トラブルになった相談がありましたので、参考URLに記載しておきます。

参考URL：

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=703713

回答No.5

tomohi

法人のオーナーさんは沢山います、三井不動産や三菱地所がそうです、小さな会社でも本業よりも家賃の方が多い会社はいくらでもあります。ただデベロッパーの場合一時的には家賃収入より開発利益のほうがズゥト大きいということになります。ですからそのバランスだと思います。
個人の場合もそうです、自分の本業例えば給料で空室リスクをカバーできるか、そう考えて何部屋ぐらい出来るかということを試算する必要があると思います。
でも日本でアパートの家賃だけで食べてる人も200万人くらいいるそうです。

回答No.4

chie65536

借り手が付かない(入居者が居なくて家賃が入らない)場合を考えれば、理由がハッキリしますよ。

デベロッパーが個人オーナーに販売した場合、借り手が居ても居なくても、個人オーナーはデベロッパーにローンを払う事になるので、デベロッパーは取りっぱぐれがありません。

例を挙げ、もう少し具体的に書くと…

部屋数１０室、家賃２０万、入居率７０％のマンションがあるとします。
・デベロッパーが直接、入居者に賃貸した場合
７室×２０万＝１４０万がデベロッパーの毎月の収入になります。
・デベロッパーが月１８万のローンで個人オーナーに販売した場合
１０室×１８万＝１８０万がデベロッパーの毎月の収入になります。

と言う訳で、入居率が常に１００％ならばデベロッパーが直接入居者に賃貸した方がデベロッパーに有利ですが、入居率が常に１００％って事は少ないので、こういう商売が成り立つのでしょう。

回答No.2

Ulu_lun

借り手がいないときのリスクもでしょうが、マンションを
売却することによって生まれる売却手数料がなくなるというのもあるのではないでしょうか。
自社物件を自社で管理するとなれば管理手数料も入らなくなりますし。

回答No.1

ranx

銀行が不動産会社への融資をしたがらないからでは。
バブル期なら違ったのでしょうけどね。