投資向け物件のセールス

質問

毎度お世話になっております。
東京で社会人をはじめて5年ぐらいになるのですが
先日、何の伝手か、とあるマンションディベロッパーより
投資向け物件の購入の勧めがありました。

私には銀行より3000万円の住宅ローンで金を借りさせ
それでマンションを買って賃貸しろ、というありきたりの
話なのですが、てっきりこういう話は富裕者層へ持ち込まれる
話かと思っていました。

老後の資金対策と言うことらしいですが、
普通のサラリーマンが住宅ローンという莫大なリスクを背負って
こういうものを今日びやっているものなのでしょうか？
おまけにディベロッパーはなんのリスクも負わないし。
全く都合が良すぎると思うのですが、こういう商品？を
買われた方がいらっしゃれば、ぜひご意見をお伺いしたいと思います。

逆に、投資という観点で客観的なご意見をおもちの方も
コメントをお願いします。

回答No.3

noname#239262 · ベストアンサー

不動産系の専門家です。（以下、長文です）

結果から言うと、やめておいたほうが、無難です。

＞マンションディベロッパーより投資向け物件の購入の勧め
＞銀行より3000万円の住宅ローンで金を借りさせそれでマンションを買って賃貸しろ

２年くらい前から、主に中堅以上のマンションディベロッパーが『個人投資家向け賃貸マンション』の建設・販売に相次いで参入し、事業成果を上げています。
我々業界人としては『新規事業に参入』『土地流動化に貢献』といった好話題なのですが、一般消費者とっては必ずしもそうではありません。

最近特に増えているのが、ごく一般的な会社員をターゲットとにした『１Ｒ』『１Ｋ』タイプの賃貸マンションで、駅前や駅近など好立地条件の物件が多く、月額賃料を８万円前後に設定します。
こうした物件の一戸価格を約2,500万円～3,500万円くらいの販売価格に設定し、19inch_rackさんのように若年または中堅会社員に『投資としてどうですか？』と営業をかけます。（営業対象者は、未婚者で多額ローン返済の無い人が多い）

超低金利時代の現在、確かに賃貸マンションの利率は高いです。数字や金額だけみれば、『おぉ、これはイケルかも！』と思われるかもしれませんが、世の中そんなにオイシイ話はありません。

19inch_rackさんが一度でも賃貸住宅に住まわれた経験があればわかると思うのですが、賃貸住宅は新築のうちは借主募集するとすぐに客付けされますが、６年も経てば中古物件となり、客付けが難しくなります。

『投資対象物件』が賃貸マンションの場合、『毎月決まった額の家賃収入があるから、銀行でローン組んでも返済に困ることは無い』と営業トークするされると『そうかなぁ...』と思われるかもしれませんが、実際には上述のように築後数年で入居者がコンスタントに決まらない物件が多々あるため、ローン返済ができずに競売に出したり、自己破産するする人が現実にたくさんいるのです。

なお、今回アドバイスでは『どうしてオイシイ話ではないのか』についてその他具体的説明ははぶきますが、銀行も簡単にお金を貸してくれるわけではないし、当然ですが、自己居住しない物件には住宅ローン控除も適用されません。

よほど財力があり、投資について考えたいのなら話は別ですが、ヤケドしたくないのなら『興味ありません』ときっぱり断った方が身のためです。

また、分譲マンションを投資対象とするケースもありますが、一般的には賃貸マンションより分譲マンションの方が、リスクは高いです。

しかしながら、『不動産投資に興味がある』『利率高い物件で利益を算出したい』と思うのでしたら、私は“不動産投信（J-REIT）”をお勧めします。

回答No.4

garnetscrein

相手にしないことです。
まず、皆さんの言われているように、リスクが高い。
オマケに、賃貸するということ。
3000万の物件に、維持管理費を加え、
なおかつ自分の住居を用意する。
これだけの余裕資金はありますか？
3000万円のマンションって、たいしたものでもありません。
新築物件で1500万前後から。
中古物件を買った場合、ものによれば、借りて不在の物にもなりかねません。
これを選ぶだけの目が貴方にありますか？

投資の観点から。

まず、貴方の余裕資金（借りない範囲のお金）範囲内でやるものです。
それに、リスク許容度をどれだけ取るか
全額失っても良い、もしくはある程度までなら許容できる

あと、投資回収期間
どれくらいまでにどれだけ確保できそうか？
をみて、良いようならばやってください。
個人的に、不動産は換金が難しいのでやりたくありません。

回答No.2

ikkame

普通のサラリーマンでも、投資向けの物件の購入のすすめがあると思います。税金対策だとか、いろいろな経費がコストとして落とせるとかうまい事を言われます。また、銀行にお金を預けているより、利回りがよいと投資として奨められます。中には、本当によい物件があり、利益等出せる場合があります。でも僕の親が不動産をやっているのですが、本当によい物件は、なかなか見つけれません。だいたい奨められるのは、余った物件であまりよい物件じゃないと思す。また、いろいろと危険があり余裕な資金も必要です。だから、よっぽど不動産に詳しくない限り、手を出さない方が無難だと思います。
　不動産に詳しい知り合いからの購入のすすめであれば、問題ないかもしれませんが。
　僕の場合、職場の名簿が出回っているらしく、毎年、そういう迷惑な電話がかかってきます。なかなか電話を切ってもらえず、大変です。

回答No.1

masa_009

いろいろな考え方があると思いますが、投資物件は銀行から借りてまで手を出すものではないと思います。

手元に、使い道のない3000万円があれば銀行に預けていても雀の涙程度の利息しか得られませんが、投資物件にまわせば借り手がいる限り、年利５パーセント以上の利益(単純に投資額に対する賃貸収入のみ計算)は得られます。
その後、土地相場やマンション相場を判断して短期～中期で売り逃げします。

手持ち資金がなく、融資を受けての投資では万が一借り手が見つからない場合、その時点で返済金の持ち出しとなります。

余裕がない場合、手は出さないほうが無難です。