住宅ローン及び投資信託

質問

現在、マンションに住んでいます。駅から3分の立地条件が良いところですが、
このマンションのローンの返済が完済しました。そして、新築1戸建てを購入する事が決定し、4000万の住宅ローンを組む予定です。つまり、この現在住んでいる
マンションを売却して、住宅ローンの返済に充てた方が良いか？また、売却金で投資信託等で資産運用を行った方がよいか、また、マンションを賃貸した方がよいか、迷っています。ちなみに、マンション（2LDK）は約1500万で恐らく売却できそうな感じです。　どなたか、メリットやリスク等を考慮して頂き、どなたか、どの選択がいいか教えて頂きたいと思います。宜しくお願い致します。

回答No.2

midas88

最初に、絶対にやめておいた方がいいのが、投資信託です。

私は、証券業界で20年以上仕事をしていますが、
投資信託で儲かっている人を、これまで一人も見たことがありません。

実際、日本で売っている投資信託の9割がマイナス運用です。

「貯蓄から投資へ」のスローガンに乗って
儲かった人がいない投資信託です。

投資信託は、仕組み上の問題があります。

詳しくは、こちらをご覧ください。

http://www.smart-solution.info/fund/lp_cam.html

それから、日本国内での不動産賃貸も、
長期的な展望からはお勧めできません。

日本の空家・空室は、７００万戸。

東京都の世帯数よりも多いのです。

それに、人口が減少し、高齢者が寿命になっていきますから、
更に、主を失った住居が売りに出されます。

このピークは２０２４年頃ですので、
それまでは、下落傾向になると思います。

今回、お買い求めになる一戸建ては、
お住まいになるのですから問題ありませんが、
そうでない不動産の所有は、
値下がりリスクが高いと思います。

例えば、年間家賃が１５０万円としても、
年間に１０％マンションの価値が減れば、
プラスマイナスゼロです。

不動産で賃料収入を得ることは非常によい考えだと思いますが、
大事なことは、値上がりする確率の高い物件で回すことです。

私の考えが参考になるかわかりませんが、
お話したいと思います。

私は、まず、持っているマンションを売却し、
そのお金で、人口が増える国や地域で
管理のしやすいマンションを購入します。

そのマンションを賃貸に出し、
賃貸収入で、住宅ローンを返済いしていきます。

値上がりの確率が高い国なので、
１０年後ぐらいに売却し、
その代金で一戸建ての繰り上げ返済を考えたいと思います。

なお、面倒な手続きなどを考えても、
その後の何十年も楽になるなら、
トライしてみる価値はあるかもしれません。

私は、世界の不動産の調査をしていますが、
人口の増える国の不動産にしておくのが、
最もリスクが少ないと思います。

回答No.1

gamigami

所有マンションを賃貸にする場合、
賃料-経費で毎年どれだけ収入が得られるのかがポイントです。
またローンがないので、借り手が居ない時のコストが低いのですが、
家主の負担になるかならないかも考慮材料でしょう。

管理費・修繕金＋税金で毎月○万円が収入なしでも払えるのならば、
やるだけの価値はあります。

また、マンションの築年数も気になります。
大規模修繕の時期がどのあたりにあり追加負担があるのか、
あるいは建て替えなどが迫っているのか、
その辺りも勘定しておくべきでしょう。
もしそう遠くない時期であれば、売ってしまうのも一考です。

中古なので、価格下落はなだらかになっているとは思いますが、
１０年後でどれくらいの金額で売れるかを頭に入れて、
決められてもいいかと思います。

お礼

ご回答、ありがとうございます。

再度、現在のマンションについて、確認させて頂きます。