抵当権放棄の方法についてお教え願います。。。

質問

7年ほど前から借金が膨らみ、5年前に年収が減ってからはキャッシングでその場をしのいでボーナスでの返済を繰り返していたのですが、案の定行き詰まってしまいました。
（金利は殆どが18％程度です）

各金融機関で行っている『おまとめローン』とやらも、色々と申しこんではみましたが、全部ダメだった為、都内に保有するマンションを抵当に、銀行（スター銀行）から低金利でお金を借りて、一括で全ての借金を返済したいと考えたのですが、マンションに抵当権が付いているからダメとの回答。

実は5年前に マンションの残金（約1,400万円）を親（70歳）から借りて一括返済をした際、金額が大きい為 普通に貸してでは親が子に1,400万円をあげた事になり、相続税が掛かってしまう（？）との事で、低金利（1.5％）で親から借りた形にして その後は親に対し定額返済をするというかたちをとっていたのです。（この際、弁護士を間に入れて行いました）
その為、抵当権の1番が親に、2番が私になっているのです。
（毎年の固定資産税は私が払ってます。）

銀行曰く、“親の抵当を外してくれ、放棄した形にしてくれ” との事ですが、親に事情を話しても快諾はしてくれ無い事は確実です。
親に言わず抵当を外す（放棄させる）事は出来るものなのでしょうか？
また仮に 黙って外せたとして、追徴課税みたいなものが親に掛かってしまうこと等はあるのでしょうか？

・因みに、現時点で保有する借金総額は500万円（カードキャッシング含む）
・今の収入は535万円（税込）です。
・最近の動きとして、数枚あったカードの内、2枚は破棄しました。（200万円分）
　カード会社の方で低金利（18％→6％）に組み直して定額で支払いを続けています。

宜しくお願い致します。

回答No.3

korokoro1414

司法書士の方に相談して良い答えはでましたか？

お礼

現状の借入先・残高等の情報をまとめ、無料の司法書士コンサルにTELして状況の説明を行いました。

結論から申し上げますと、現状の借入状況では仮に『民事再生手続』 を行ったとしても、残金の圧縮は難しく、現状の残金の殆ど全てを分割（約3年＝36回）での支払いとなるとの事でした。
言い換えれば、（残金から計算すると）毎月13万の支払いとなり その他に住宅ローン分（6万円）と生活費分（3.5万円）を考えると 今の収入では現実的ではないと言われました。
その為、多少なりの副業と残業で当面はやりくりをしていく事にしました。
因みに おまとめローンに関しては、以前5カ所に打診をしましたが、どこも不可でした。
しかしながら、頂きました参考URLは再度内容を拝見させて頂きます。
有難うございました。

実は（以前は）今よりも年収で200万円近く多かった為

回答No.2

aegis222

(1)司法書士に相談

(2)民事再生手続きを行う（破産ではない）

(3)約30万円必要（分割をお願いしてみる）

(4)ついでに払いすぎた金利分を取り返してもらう

(5)保持している資格は、剥奪もされないし、登録したままで、現在の仕事が続けられる

(6)借金は、約1/5に減り、今後は、それを三年間で分割返済。払いきれば自動的に終了。

(7)動産は、車なら車両保険が掛けられないこと。金額的な価値なしが証明されれば、続けて乗れる。

(8)債権放棄してくれる会社があるはずです。（現在、元金を支払済みで、金利が元金を超えて残っている場合など）

(9)住宅ローンについては、相談に乗ってくれる。

(10)あくまで、自分名義のものだけ。

(11)あとは勝負するだけ。楽になりますよ。

お礼

有難うございました。
早々に司法書士に相談してみます。

回答No.1

fujic-1990

> 親に対し定額返済をするというかたちをとっていたのです

　って部分が、まずひっかかります。実際に返済していたのでしょうか、「形」だけ？

> 抵当権の1番が親に、2番が私になっているのです。

　という部分が、意味不明です。

　そのマンションの所有者であり、借金をして返済している質問者さんがなぜ自分のマンションに2番抵当権をもっていらっしゃるのでしょう？

　質問者さんはマンションの所有者で、債務者なんですよね？

－－－－－－
> 親に言わず抵当を外す（放棄させる）事
> は出来るものなのでしょうか？

　これは無理です。

　相手が親だから欲が出てきます。単なる「債権者＝抵当権者」だとすれば、自分が知らないうちに抵当権をはずされては困る、できない、ことはすぐ理解できると思います。

　そんなことができるなら、抵当権などを設定して、登記したって意味ないじゃないですか。ねぇ。

> また仮に 黙って外せたとして、追徴課税
> みたいなものが親に掛かってしまうこと等
> はあるのでしょうか？

　黙って外すことはできませんが、許可があって外せた場合でも、当事者が親子ですので、税務署から「本当に返済したのか」と疑われる可能性はあります。

　親子や同族会社だったりすると、よくその手を使って脱税するケースがあるらしいので、目をつけていることでしょう。

　疑えば、質問者さんががどうやって返済する資金を稼いでいたのか調べるため、質問者さんのこれまで納めた源泉税や、確定申告などを調べられます。簡単に判ります。

　今の収入は535万円だそうですが、これまでは？　また、ほかにも借金があって返済していらっしゃるようなので、どうなんでしょうかねぇ。

　詳細が分からないので、判断は控えます。

　（これまでの納税額から判断して）返済できるだけ稼いでいなかったと判断されたり、返済していた「かたち」にしていただけで本当には返済してはいなかったとかの事情の場合、「親→質問者さん」の贈与が認定されます。

　その場合、親ではなくて、「質問者さん」にごっそりと贈与税と、不申告加算税、延滞税（あるいは重加算税？）などの処罰的税金がかかります。くどいですが、質問者さんに、ね。

　かりに、まるまる1400万円贈与があったと認定された場合、税金は贈与税だけで400万円を軽く越えます。ほかの、処罰的税金などなどを含めると、5～600万円くらい覚悟しておいたほうがいいかもしれません。

　その税金分を親にだしてもらうと、それにまた贈与税がかかります・・・ ので、心あたりがあるなら、マンションの売却を考えてみるのも一法かもしれません。

お礼

色々と言葉足らずですみません。。。

当時、最終の『ゆとりローン』で購入した為、金利も高く かつ倒産転職・離婚等で資金繰りが難しくなった為、親に一括返済をしてもらった次第です。
ですので、毎月親の口座に（形だけでなく）6万円を振り込み返済しています。

以前、売却も考えて 登記簿謄本を取り寄せたのですが、内容が1＝親、2＝私 になってました。
その為、マンションを担保に借りる事も、売却も出来ない為、困ってます。

ただ、隠れては出来ない事は改めて分かりましたので、再度相談をしてみます。
ご丁寧なご回答、有難うございました。