隣接境界の土留め擁壁が壊されてしまいそう。

質問

自宅の宅地よりも、隣接地が６０ｃｍ低く、境界で高低差があります。境界には境界杭のほか、この住宅地の開発当時に作られたと思われる厚さ３０ｃｍのコンクリート擁壁が、境界杭の隣接地側にあり、これとは別に、境界のブロック塀は、境界杭の自宅側にありますが、根入れが浅く、土留め機能は全くありません。

　先日より、隣地所有者がこちらには無断でこの擁壁を削りはじめました。隣地所有者に理由を尋ねたところ、隣地家屋と境界の間にバイクを停められるようにするよう土地を拡張したいので、邪魔な擁壁を必要延長だけ取り壊したいとの事です。

　この擁壁が土留めであり、取り壊せばブロック塀の倒壊やこちら宅地・家屋への悪影響も発生するとして、取り壊しの中止を申し入れましたが、「境界杭よりこちらにあるものは自分の所有財産で、取り壊しは自由。もし崩れるなどすれば弁償する。」と主張して聞き入れません。
　（ただし危険を強く説明したところ、今は擁壁の全撤去は中断し、幅を半分ほどに削る程度に留めています。それでも十分危ないですが・・・）

　自分も隣地所有者も、開発当時の地主から数年前に現状有姿で購入して転居しており、旧所有者からは境界や構造に関しての説明や文書もなく、開発当時の協議経過もよくわかりません。
（旧所有者のご主人ともお亡くなりのようで、今から尋ねても事情はたぶん不明のまま・・・）
　古い地形を調べてみると、開発当時に隣接地側を造成で削っているので、崩れ防止に開発業者が削った隣接地側にこの擁壁を設けて、そのまま両方の旧地主に分譲したものと推察し、土地の所有権が変わった現在の所有者も、それを継承すべきと思っています。
（隣接地の旧地主が分譲購入するよりも以前に、自宅の旧地主は居住していた。）

　当方としては、土地の境界や擁壁の所有権については争うつもりはないものの、擁壁の取り壊しにあたっては隣接地主である自分の同意承諾が必要であり、またこの土留め機能の確保責任は隣接地主側にあると思っています。
　「弁償する」との口頭説明も信用できないし、また損害立証も難しそうであるので、できれば実際に自宅に被害が発生してしまう前にこの取り壊しをやめさせたいと思っています。私の言い分で、この工事の差し止めはできるものでしょうか？

　また先の機能確保責任の観点から、もしこの擁壁の構造を変えようとする（例えば機能をもったまま薄くするとか、自宅側に構造が入るように改築する）場合には、隣接地主がすべて費用負担すべきと思っています。
　高低差のある土地の土留めは高いほうが行うべきで、構造や費用も高いほうが負担するのが一般的とは承知していますが、土地を削ったという経過で低いほうの土地に作られた擁壁についてもそうなのでしょうか？　
　あわせてご教示ください。

回答No.2

kei1966 · ベストアンサー

３０センチもあるということを考えますと、当時の開発では土留めはなく境界付近はドハ（土破）であったと考えるのが自然だと思われます。
そして質問者側塀が先に造られ、隣地は土地を有効活用するために後から重力式（基礎が隣地にいかない構造物）で土留めをしたと推測できます。

はじめからあるのならば、もっと薄く、土地を有効に活用する土留めを高い側に設けるのが一般的ですし、もしくはやはり高い方に大谷石積のような形の土留めをするのが多かったように思います。なので当初は土留めはなかったのだと思うのです。

土留めを作る際は、出来れば高い方に基礎を入れて、土留めの転倒や滑りにたいして対抗する構造が必要ですが、低い側の施工ではそうはいきません。隣地に基礎が入ることになりますから。なので、重力式という、土留めに持たれ、土留めの重さで土を支える形状になるのです。

もちろん、逆L型といって自分がわに基礎の底盤を広げて薄い（150～200の）土留めを造ることも可能ですが、ふつうの形状に比べると基礎は２倍くらいおおく必要になります。

以上のことより、それを壊せばとても不安定になるので次にできる土留めの強度なども確かに心配です。
しかし、その土留めを作った時も質問者がわの塀より後から施工である確率は高いですから、土の性状によってはすぐに崩れるとも言えません。

隣地の擁壁の取り壊しについて質問者の承諾が必要かどうかということはNOだと思います。
安全に施工すれば必要ではないと思いますよ。急に隣のビル工事が地価３階あったと想定して考えてみてください。工事前工事後の写真を撮り、今回の工事の問題が起きたかどうかで賠償を請求できます。
崩れを防ぐための措置や仮押さえや工事期間などについて質問することは可能でしょうが、相手の権利を侵害することまでは許されないでしょう。

もちろん、約束させずともこの工事で被害があれば損害がでるので賠償請求できます。
損害がでるかもしれないということでは相手の権利は侵害できないでしょう。
写真を工事の前後でとり、被害がでれば請求することだと思います。

新しい土留めですが、建築学会は４０センチ以上の構造認定のないコンクリートブロックの土留めは認めていません。フ新しい土留めにより、工事直後にとどまらず長いスパンで影響の出てしまう工事にならないか確認しておくことは必要だと思います。明らかに危険な工事をするようであれば、建物の付帯工事の範囲と考えて建築指導課等に相談してみてもよいかも知れません。

ただし、ご自身の建物の荷重がその高低差にかかる基礎下４５度の範囲内に高低差がある場合は建物の沈下も心配でしょうが、高低差６０センチならば建物が４０センチ以上離れていれば問題はありません。
問題は塀だけとなります。ご参考にして下さい。

また、必ずしも高い側のかたが土留めを作らなければいけないという規定もありません。
お互いに人に迷惑をかけない安全な工事をすればよいということです。

お礼

早々のご回答ありがとうございます。
　構造の経過については、ご指摘のように、土破・擁壁の２段階に分けて施工されたと考えるのが合理的なようです。
（実際に自宅地の分筆分譲と家屋建築、隣地の分筆、隣地の分譲・家屋建築とはそれぞれタイムラグがあります。）

　隣地所有者については、「コンクリート少し壊すだけ」と、工事中の対処とか協議とかの必要性を全く考えずに、無邪気に削ってくれてるのが何よりも恐ろしいです。
まして原因が隣地家屋の建て替えとかなら施工業者への苦情も言えるのですが、バイク停めたいからなんて理由で、ちまちま自力で削るなんて予想外のことでした。

補足

擁壁取り壊しがすぐさま影響しなさそう（確かに自宅の地盤は主に粘土質なので、一時的な切土でそれなりに保ちそう）とすれば少しは安心できそうです。
しかし逆に言えば擁壁取り壊しから被害までしばらく時間が空くと、隣地地主は「うちの取り壊しのせいではない」とか主張しそうです。取り壊しと被害との因果関係の立証などは難しいのでしょうか。
　自宅は境界から１ｍ以上離れているのですが、いわゆる４５度線くらいの位置に雨水・汚水の配管が通っており、法面の変位が配管の水漏れに、水漏れが法面の崩れにつながりそうな気がしています。

回答No.3

kei1966

1m離れているとのことで安心しました。
土砂が流れることが無いように現在とこれからと経過観察が必要ですので写真を撮りましょう。
コンクリートの土留めは造り方にもよりますが、確かに３０cmも必要ではありませんが、ではいくら残せば安全というのも現状提示できません、少なくとも基礎はないはずなので今よりは危険側になるでしょう。

切り土による利益を得るのはバイクを止める隣人のみです。
自己の利益を得るのに他人の安全性を欠いてはいけないのは当然ですね。
崩れれば弁償するといっているので、あとは、
「専門家に安全性の説明してもらい、報告書としていただきたい」と申し出たり
「経過を観察して崩れた場合は補償をするという書面を取り交わす」（行政書士に相談）等の方法はあると思います。

しかし、経過観察はご自身でするしかありません。同じ角度から期間を置いて、傾斜を想定したとき周りの比較物を撮影の被写体に一緒に入れながら撮影することが必要でしょう。

回答No.1

gisahann

何とも不可解な現状ですね。（擁壁位置と境界の関係）
開発業者が存在しているのなら、解決策の調停を申し入れると良いでしょう。

経過が不明では、争わずに解決は難しいと考えます。　
一刻も早く専門家のアドバイスに従われてください。

また、フェンスだけなら倒れないように杭を打つなど補強の入れ方もありますが、
擁壁がなくなっては崩れ防止の手当てをしないといけません。
工事期間中の対処を含め協議次第でしょうね。

お礼

早々のご回答ありがとうございます。
　構造の経過については、理由がよくわからなかったのですが、No.2さん（kei1966さん）がご指摘されるように、土破・擁壁の２段階に分けて施工されたと考えるのが合理的なようです。
　隣地所有者については、「コンクリート少し壊すだけ」と、工事中の対処とか協議とかの必要性を全く考えずに、無邪気に削ってくれてるのが何よりも恐ろしいです。まして原因が隣地家屋の建て替えとかなら施工業者への苦情も言えるのですが、バイク停めたいからなんて理由で、ちまちま自力で削るなんて予想外のことでした。