隣接する擁壁の工事

質問

家と隣接する土地が今まで市の土地だったのですが、民間に売却されて開発が始まりました。
相手側の土地の方が高く、今まで家の建物から２ｍ離れた場所に高さ２ｍの要壁が立ちその上に建物が建ってました。
その土地との境界線はあやふやで確定的な物はありませんでした。
関係住民の誰もその境界が決まったことを確認した覚えが無いのです。
もちろん現地での境界の確認も誰一人としてしていません

今回民間業者に売った境界線は家の壁から７０ｃｍ弱の所に成っていて
なんとその境界線上に、３ｍの高さの要壁を立てるということを通告してきました。
もう人も歩けない感じですし、西側の窓ですが日も差しません。風も入らない、入るのは壁からの雨水のみ！！
相手の土地から歩いて我が家の屋根に渡れる距離です。
概存の建物の真直に高い擁壁を立てても許されるのでしょうか？地震の事等考えても怖くて寝れません。
まだ建築確認にはいたってないようです。
アドバイスよろしく御願いします

回答No.7

walkingdic · ベストアンサー

>今回は水抜き穴を使用しない構造で立てる
そうですか。

ちなみに工事の為に業者が御質問者の敷地に入るのは民法でも認められた権利なので、ご質問者が拒否した場合には法的に認めさせられる可能性は十分にあります。（ただし基本はご質問者にお願いして認めてもらうのが原則です。それがかなわないときには民法２０９条を根拠にご質問者の敷地に入ることを認めるように訴えることが出来ます）
第209条　土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。

あと関係する話としては、これが擁壁でない、塀の場合には境界線上に築造することを隣人に求める権利も民法で規定されています。しかし擁壁に対して認められることはまずないものと思います。
民法では境界線上に築造されたものは共有物とみなす規定もあるので、話がややこしくなるから、通常はどちらかの敷地に作ります。

お礼

民法の解り易く詳しい解説ありがとうございます。
感謝します。

微妙な問題ですよね。
業者はとにかく譲歩するつもりは皆無状態で自分の要求のみの話をして来ています。

それと気になるのですが、この問題になっている面の自宅の側面に窓下高さの物置を作りつけのような形で設置しています。
今回、敷地外にはみ出ていないので業者からの撤去要求とかは出ていませんが、この物置の扱いはどうなるのでしょうか？

＞住家に立ち入ることはできない
住家の範囲とは大屋根の軒下にあたる場所はどういう扱いなのですか？完全室内からが住家なのでしょうか？
かなり微妙な距離なので気になり、検索して捜しているのですが上手く答えが見つけられません
あつかましいですが、お教えいただければ助かります。

回答No.8

walkingdic

>この物置の扱いはどうなるのでしょうか？
ご質問者の敷地にご質問者の物置があるのは別にかまわない話です。

>住家の範囲とは大屋根の軒下にあたる場所はどういう扱いなのですか？
外です。
>完全室内からが住家なのでしょうか？
通常建物は窓、ドア、壁で室内と室外を仕切っています。
その室内側という解釈が正当でしょう。
建物構造によっては判断が微妙な場合もあると思いますけど。

お礼

遅くなりましたが
丁寧なお返事ありがとうございます。

物置は急に他に移動する場所も無く、困っておりましたのでほっとしました。
少しでも相手側が話し合いをしてくれればと思っております。

回答No.6

kgih

まず、回答に「公図・地積図を・・・」との書き込みがありましたが、法務局で確認できるのは「筆界」（ひっかい）であり、境界とは異なります。
筆界は、勝手にはいじれませんが、
境界は勝手にいじれます。

筆界の確認であれば、「筆界特定制度」というものがあるので、これを利用するという方法があります。詳しくは下記アドレスで。

境界についてですが、ＮＯ．５さんがおっしゃるように、時効取得というものがあり、筆界は現在擁壁が建てられようとする部分であっても、既存の２ｍ先の擁壁までの土地を１０年以上質問者が使用していれば（その他細かい要件がありますが、）時効取得が認められ、所有権を主張できます。
したがって、「筆界」と「境界」とが異なることがあるので気を付けて下さい。

ということで、境界については、まずは、事業者に境界確認を申し入れてはどうでしょう。
できれば関係する住民全体で。
あと、境界線上に擁壁との文章がありますが、通常は、擁壁上の所有者が施工するのであれば、擁壁下端が境界となります。

また、擁壁ができたら風が云々と言った点は、あまり主張のできない点かと思います。

参考URL：

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.html

お礼

問題の土地は２０年以上、３０年以上住宅地の人間が使用していました。
ただ今回民間に転売するにあたって境界確認の書類の作成があったみたいです。
敷地の境界確認は敷地図面２５０分の一の地図で確認し印鑑を付いてるようですが、その地図が境界線確定の書類で
あり、その地図上の寸法の２５０倍が境界線になると認識しいなく（理解してなく）押してる方がほとんどで、別に細かい寸法の書かれてるもので確認し捺印
すると思ってました。（今回わかった）
その時ちゃんと理解できる説明はなかったですね
それからはまだ二年しかたっていません。
　長い直線の端と端にポイントがありそこを直線で引いた線が境界であると今回初めてちゃんと聞きました。
そのポイントの位置も今回始めて知りましたし

「筆界の確認」は全然知りませんでした。専門的なお話ありがとうございます。色々と調べてみます。
ちゃんと勉強しておかなければいけませんね。

回答No.5

theonti

まず既存の擁壁の手前は自分で使っていましたか。
それは、１０年以上経ちますか。
市から、市の土地だと言う事を通告された事が有りますか。

市から何の通告も無く、その土地を自分の敷地として使用して居り、１０年以上経っていれば、あなたにその土地の、使用権の権利が発生する筈です。

敷地の境界確定は関係者の立会いのもとで確認します。当然確認の捺印をします。
それ以外は認められません。

工事のための足場や人の通行の為に自分の敷地の使用を認める必要は有りません。

自分は古い人間です。勉強不足です。法が変わっているかも知れません。

これらの事を考慮して、住民で役所に確認・相談をされては如何でしょうか。
使用権を主張してみては如何でしょうか。

ダメだったとしても、擁壁工事の掘削で敷地を越えない事、水が流れ込まない事、
人の通行や足場が敷地に掛らない事、など考えられる事を行使すればかなり、引き下がった擁壁になると思います。
頑張って下さい。

擁壁の高さが３ｍと言うのは問題になりません。

お礼

＞まず既存の擁壁の手前は自分で使っていましたか。

はい。２０年近く使っています。
直接、相手側の勧告はありませんでした。（昔３０年ぐらい前はあったそうです）
ただ、敷地確認の印鑑は２年前に押してるようです。
そこの所も行政側の説明に対する住民の認識とがずれていて、境界線の立会い説明もその場所で此処があなたの境界ですという明確な説明がなく、そういうのは別にちゃんとあると理解して、サインしたものが最終確認の書面だとの認識が無い世帯の方が多いです。

今日、業者似合う機会があったのですが
工事に為の足早人の通行を認めなければ、交渉の余地なしとして、訴える場合もあると言われました。
　暖かい励ましをありがとうございます。
親身なご意見とともにありがたく思います。

回答No.4

walkingdic

どうやら開発許可を受ける前のようですから、図面を見せてもらってください。多分役所でも見せてくれると思います。（開発は許可が下りた後は公示されて誰でも閲覧できる情報ですから見せてくれると思います）
一点これは御質問者の方でどう判断するのかなのですが、境界線上は論外ですが、境界線ギリギリに擁壁が来る場合でも、擁壁には必ず水抜きの穴が開けられます。で、雨が降るとそこから水が流れて御質問者の敷地に流れることになります。
これがいやな場合には境界線ギリギリには排水溝を配置してその奥に擁壁という形にしてもらうように交渉して見てください。業者直接でも役所経由でもよいと思います。

お礼

回答ありがとうございます。

ご指摘下さった件なのですが
＞境界線ギリギリに擁壁が来る場合でも、擁壁には必ず水抜きの穴がある

業者側の説明によると今回は水抜き穴を使用しない構造で立てると言う説明でをされています。
その案が使えたら少しでも良いのですけども無理な可能性があるようです。
もう一度その方式の擁壁でいけるのか頑張ってみます。

回答No.3

walkingdic

まず、境界について確定しているのかどうかを確認下さい。
法務局に行き地積測量図があるかどうかを見てください。

次に擁壁を境界線上にと書かれていますが、これは問題です。
ただの塀であれば境界線上も認められるものの擁壁については一概に認められるわけではありません。
基本は境界線にそって隣地内で擁壁を建てることです。

擁壁も２ｍほどにもなると「開発許可」というのを役所で貰わないと築造できません。なので役所に問い合わせれば開発許可が下りているのか（ただし境界については見ていない）、どんな業者が申請しているのかなどがわかります。

基本的に境界に沿って築造しているのであれば特に問題はありません。

お礼

お返事ありがとうございます。
法務局のへいって調べてきます。

「擁壁を境界線上」これは業者は断定的に要求しています。なので工事の再此方の敷地に足場などさせてもらうと要求されました。

＞基本は境界線にそって隣地内で擁壁を建てることです。
頭に入れてそこの所を役所でよく確認してきます。
今は開発調整中という状態だそうです。

どこをどう、指摘すればいいのかも解らずパニクッてたので助かりました。本当にありがとうございました。
的確なご意見をまたお教えください。

回答No.2

clear_water

解る部分（土地境界戦に関すること）だけ・・・
官地を払い下げるのに境界確定をしないで払い下げるまたは現地確認不能の状態で払い下げることはないと思います。
一度法務局に行って地積測量図が提出されていないか、若しくは公図（法１７条図面）で過去に土地改良や国土調査などで官民の境界確定がされていないか確認してみてください。
確定済み境界が図面として届け出てある場合その境界線は割と正確（地図精度の違いがあるので一概には言えませんが）であると思います。
図面が無いようであれば境界確定をするように隣地所有者に申し出るべきです。
ようへきの位置に関しては何とも言えません・・・

お礼

アドバイスありがとうございます。
法務局に行ってもなにをどう調べればいいか解ってない人間でしたのでとても助かりました。

現地確認は今確認してる３０軒のお家の方全部がしてないと言ってますので確実だと思います。

又基本的なところから解ってない人間なので幼稚な質問をするかも解りませんが、お教え頂ければとあつかましくも御願いします。
お返事を頂けて少し冷静になりました。

回答No.1

respect_2006

まずは、境界線の確認を先に行うべきですね。
　yuusatoさんだけではなく、関係住人を含めて、皆さんで行うべきです。

　確認先に、最初、役所に行かれたら、どうですか？
民間業者に売却する前の役所の認識の確認です。
　その上で必要なら、測量士に境界の測定で、再度確認の上、民間の業者に申し出ては、いかがでしょうか？

　＞相手の土地から歩いて我が家の屋根に渡れる距離です。
　防犯上、擁壁の距離を離して欲しいという内容で。

　基本的に、境界が確定している事が前提ですが、擁壁については、その土地を購入した民間業者の都合によりますので、協議しかないですね。

　ちなみに、擁壁については、図面を建築確認と同様な流れで、許可されなければ、工事されません。地震で倒れてくる事はないと思いますよ。

お礼

早速のお返事ありがとうございます。
「境界線の確認」をまずはしてみます。
確認順番を指摘くださって、とても助かりました。
なにを、どう動けばいいのかも考えられない状態でしたのでとても参考になりました。

建築確認の申請もまだらしいのですが、業者は４月入ると擁壁の工事を開始すると言ってきてるのでとにかく行動してみます。
又ご意見があればお聞かせください。