立ち退き費用 大家の立場で

質問

新築のビルのワンフロアーを学習塾(法人)として20年使った方が、引っ越しをしました。
期日の深夜に鍵をポストに返すという方法で出て行き、立ち合いにも応じず、電話にも出ません。
室内は、壁紙がびりびりに破れ、その裏面がカビだらけで、窓ガラスの社名のシールの剥がしカスがそこらじゅうに散らかり、窓ガラスが2枚割れていて、床材の一部が割れてなくなりところどころコンクリートがむき出しになっていました。
一切の掃除をしないで出て行ったらしく、廃墟のような感じになっていました。
20年使ったということは、壁紙も天井も貼り替えなければならないとは思っていましたが、あまりのひどさに、借りた人の責任を持って使用していたとは思えず、また連絡を無視している態度が腹立たしく、原状復帰の費用の一部を請求したいと考えました。
こちらで修理の見積もり（80万）を取りこれをもとに話し合いをすべく持参したところ、テナント側は、法的に一円も払う義務がないと言い張り、権利金全額を返さないなら訴訟をすると喧嘩腰です。

不動産屋は、対法人で居住用でないし、こんな汚くしたのだから半分以上もらう権利があると強気です。
しかし、契約書には、原状復帰の特約が付いていませんでした。
それでも、過失部分なら請求できますか？

たとえば、きれいに使ってあったとしても、20年たったら壁紙は取り換えますよね。ということはこの類はもらえないとして、過失部分として、カビ、割れたガラス、窓のシールはがしの残り、割れたままにしてあった床代金の一部などで、私は20万円くらいだと思います。
その金額を、請求した方がいいでしょうか。
訴訟は、初めは全額からいったほうがいいのではとも言われました。

裁判と言ったら減額してきたといわれるのも、大変悔しいのですが、そもそもうちには、どのくらいの権利があるのでしょうか。

回答No.5

mimicann · ベストアンサー

>>すべての修繕費を請求する権利はないと思うのですが
不動産屋が>>〔対法人で居住用でないし〕と、言っているように、全てを請求する権利があります。

質問者さんは居住物件と勘違いしています。店舗物件にガイドラインとかはありません。

例えば、スケルトン状態で借りて借り主が全部仕上げ、きれいにスケルトンに戻し退去する。
大家が内装仕上げた状態で貸し、原状回復して退去する。
この原状回復費を予想して賃料で取ることが出来るのは居住用であり、店舗では使用形態により劣化具合が異なるため出来ません。
1年使用でも飲食店限定で考えても油モノを使用するの使用しないのでは全く傷み具合が変わります。
塾でも小学生や高校生の使い方、短期新規生徒数等予測は出来ません。
店舗は長期借りたからと言って大家負担ではありませんよ。

>>床代金の一部などで、私は20万円くらいだと思います。
不動産屋に通例を元借り主に説明してもらって、最後に質問さんが「長期間使用してもらったので、20万円で良いですよ。」言い。それでも元借り主が納得できないようでしたら、不動産屋に「それが嫌なら、○○○万円の訴訟します。」といわせれば良いのでは？

とれるモノ取らなくても貴方が納得すれば不動産屋は何も言わないでしょう。
最後に…貴方のためにに言ってくれている、その不動産屋をもっと信頼してください。

お礼

先ほどいただいた回答は、実は難しかったのですが、今度は本当によくわかりました。
こちらに権利があるなら、全額請求して訴訟しようという気持ちになりました。
ありがとうございました。

回答No.4

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　私は、訴訟をやってでも、「全額＋１００万円」くらい請求します。まあ本気で１００万円余計にとれるとは思いませんが、訴訟テクニックです。

　私は、最初から取れるか取れないか考えて、最初から譲歩して、やんわりと請求します。それに対してお尋ねのような態度を取るならば実際に取れるかどうかはともかく、許しません。

　ぜひ訴訟をやってください。「訴訟」だの、「消費者センター」だのと口にされただけで腰砕けになる大家が多すぎます。そこで腰が引けるなら、最初から請求するのを止めてほしいのです。

　ちなみに私は今、信号待ちで停車していた時追突してきた（それは加害者側弁護士も、あちらがおこした債務の一部不存在確認訴訟で認めている）加害者とＪＡ共済を相手にした訴訟を準備中です。ＪＡ共済は加害者に弁護士を付けるカネはあっても被害者に払う金はないらしく、最初から「話し合いはしない」「ハンコを押すまで１円も払わない」と言ってきたからです。ここで泣くなんて男じゃない。あとに続く、被害者が嘗められますから、断乎訴訟です！　ちなみに弁護士を頼まない本人訴訟ですので、多分負けるでしょう。それでもヨシ！戦うことに意義がある、と思っています。

　質問者さんも、がんばってください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
実務的には、原状復帰特約なしで、こちらにどのくらいの権利があるのかよくわからないので、対処に迷いが出ています。

回答No.3

issaissa

（追記）可能性の話。
○『窓ガラスが割れていた』とありますが、もしこれが“網入り硝子”の場合。
温度差により中のワイヤーが伸び縮みすることで、ヒビが入ることがよくあります（自然現象）。２枚ヒビが入っていたのなら、長い入居期間中に他のガラスも修繕していた可能性があります。

○構造上、防ぐのが難しいカビは家主も負担する必要があります。

○鍵の返却は入居時に渡したマスターKeyかどうか確認してください（スペアKeyならシリンダー代請求してもいいと思います）

家主様側も費用負担する理由が自分側にもあるかもしれない部分について、自己納得出来るようなら、折れたフリをして早く期解決されたほうがいいですよ。（悔しいかもしれませんが、イライラが長引くのは家主側の損ですよ）

ぜひ次回は、契約書への『明け渡し時の立会い』について明記と、修繕について現地で打合せしてください。
（長文になってしまい、すみませんでした）

お礼

ご回答ありがとうございます。
窓ガラスは、おっしゃるような事例を経験したことがありますが、これがいつ壊れたのかわかりませんが、賃貸中に大家に知らせるなり、退去時に事情を話す義務があると思うのです。それをしていないので、聞いてないよということで、請求しようと考えています。ほかの窓を黙って修理するような人ではありませんでした。

カビは、4階建ての4階部分なのですが、建物をさえきるものがなく、南北に大きな窓がたくさんあって非常に風通しがよく、ほかの階は一切カビが生えていないので、過失だと思います。

鍵は、渡した時にマスターキーだという覚書はないのですが、請求できますか。
戻ってきた鍵は2本とも合鍵でした。

回答No.2

issaissa

（不動産業者に勤めております）
20年入居していたとはいえ、返された物件が大事にされていなかったことに憤慨される気持ち、お察しいたします。

いくら長期で借りていたとはいえ、入居者の管理状況が悪いせいでの修繕負担のお願いは問題ないですよ。
（書かれているように、カビや割れたガラス、“まったく清掃しないでの明け渡し”はクリーニング費用、あれば残品撤去など）

床は材質にもよりますが、土足使用の場合、『２０年使っていたら、このくらいしょうがないか』と思えるところは思い切って、家主負担でもいい場合はあると思います。

そんな状態で明け渡した入居者さんなので、経営もうまくいってなかったのかも。『80万』という額にびっくりして、相談する前から拒絶体勢になってしまったのかもしれませんね。

請求書は“具体的に”修繕箇所や面積、作業内容を提示して入居者さんが納得できるものにしてください。

ちなみに、20年間家賃は同じでしたか？それとも値下げされたことがありますか？また、更新料はありましたか？
入居者側のそういったこと心情も考慮して、穏便に早期解決されることをおすすめ致します。
（この20年の経済状況から、地域により契約途中で値下げする場合が多いのです）

いずれにしても、現状の写真を必ず撮ってから、修繕はじめてください。
相手が消費者センターに持ち込んだ場合でも、写真を見た相談員の方が逆に見方になってくれた例はあります。

次の入居者さんが早く決まりますように。

お礼

ご回答ありがとうございます。
家賃は滞ってい時期があり、値下げしたことがあります。
気になっているのは、たとえばきれいに使っていたとしても、20年たてば壁紙を張り替えますよね。
とすると、いずれにしても張り替える壁紙なら、汚かったから負担してくれというのは成立するのでしょうか。

回答No.1

mimicann

○「期間の定めのない賃貸借」について、「店舗の場所的利益の対価としての性質を有する権利金の返還について特段の合意がない場合」は、返還する必要がない。
○「期間の定めがある場合」や「権利金の返還特約がある場合」は、この判例の範疇外です。
○期間の定めがあり、入居者の自己都合ではない理由（例えば、家主の都合により）によって賃貸借契約が終了する場合は、権利金の一部を返還する必要があります。

《賃貸借終了後いわゆる権利金の返還を請求できないとされた事例》
２　最高裁一小判昭和４３．６．２７　民集２２巻６号１４２７頁，判例解説民事篇昭和４３年度（上）５１３頁 （最高裁HP該当判例）
期間の定めのない店舗の賃貸借において，右店舗の場所的利益の対価としての性質を有する権利金名義の金員が賃借人から賃貸人に交付されたいた場合には，賃貸借がその成立後２年９箇月で合意解除されたとしても，賃借人は，当然には，賃貸人に対して右金員の返還を請求することができるものではない。

だから、契約書に権利金について書いてなければ返還しなくて良いです。
今後、家主の立場から、賃貸借契約書に予め、「権利金は、本建物賃貸借契約が契約期間の途中で終了した場合であっても、終了原因が家主の責めに帰すべき場合を除き、一切返還しないものとする」と明記しておくことが、余計なトラブルを避けることとなるでしょう。

原状回復費については店舗内装を仕上げて貸した場合、内装分を含めて〈多めの賃料〉をもらっておけば回復義務はありませんが、〈近隣相場の平均的な賃料〉ならば店舗形態によって劣化具合が全く異なるので原状回復費用が居住用と違い予想できず、借り主負担になるのが通例です。

「借り主＝テナント＝事業者」と「貸し主＝大家」は　対等な立場にありますが、裁判すればどちらかというと大家が弱者です。契約書に細かく載っていなければ、世間一般の通例である上記のようになります。

>>訴訟は、初めは全額からいったほうがいいのではとも言われました。
裁判するなら、常套手段です。
裁判に全面的に勝っても全額貰えることはまずありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
すべての修繕費を請求する権利はないと思うのですが、それでも全額請求するというのは、裁判官の印象を悪くして不利になることはないのでしょうか。