貸主から退去を言われました

質問

はじめまして、法人で木造アパートを借りています。
物件は永年空家で賃貸でそのまま貸すには老朽化しており、当社負担で好きなように改装しても良いという条件で借りました。建物空き地も整地し駐車スペース兼残材置き場、資材置き場として借りています。契約は１年ずつ更新し、現在２年８ヶ月経過しています（更新２回済みで、毎回1年分を一括で支払いしています）。昨年１２月暮れに大家様から突然「出て行ってくれ！」といわれました。従業員が外で加工をしたため、大家さま所有の車に作業時に出た木屑がかかっていたようで、翌日謝罪に向かいました。（作業は入居時より事務所前または事務所ガレージにて時々していました）。転居するにも５月末契約満了時と同時に移転物件を見つけることは難しいと思い、たとえば２月末で退去した場合、月割で家賃の返還は可能かお聞きしたところ、今年１月に入り契約違反と書かれた手紙が投函されていました。内容は、「年間特別価格による単年契約のため、契約違反（使用方法等）による途中解約による返金は応じかねます」「「本来なら即退去ですが、５月末まで入居は認めます。５月末までに完全撤去」と書かれています。特に大家様ともめるつもりもありませんでしたが、移転するにも法人登記など費用もかかるため、家賃の返還だけでも移転の足しにできればと考えたのですが、あまりに理不尽に思えるのです。どうしたものかお教え願えないものでしょうか？

回答No.2

takapiii

宅建業者です。

契約書では退去に関してどのような取り決めになっているのでしょうかね。
借地借家法で借主は守られているので、通常は借主が拒否すれば退去させる事はできないのですよ。生活であれば居住権、事務所であれば営業権と言うものです。事務所だから居住権は無いという方もいますが、それは間違いで、借地借家法では居住権も営業権も区別などしていません。つまり退去させるには正当事由が必要ですね。車を汚された事は正当事由に当たる事は100％ありませんね。

年契約と言うお話ですが、その場合は定期建物賃貸借契約という事になっているのかもしれませんが、だとしても、公正証書による契約が必要ですし、更新が無い旨を通知する書類も必要ですし、契約満了まで利用できるのは当然のことだし、そもそも契約満了通知を6ヶ月前までに提出しなければ、契約は永遠と終了しない訳だし、大家の言っている事はむちゃくちゃですよ。

とは言え、退去を受け入れる場合は、通知されてから6ヶ月間の猶予があります。定期がもし成立するなら(しないと思いますが)、途中で退去しても満期までの家賃は支払わなくてはなりません。

定期建物賃貸借契約ではなく普通賃貸借契約ならば、本来は立退き料の請求が可能です。恐らく積算すると500万円を越える額になるでしょうね。もちろん大家は払う気などないでしょうけど。
揉めずに自主的に退去してゆくなら、契約書次第ですね。契約書に途中解約の場合は6ヶ月分の家賃を違約金として支払うなどとなっていれば支払う必要はありますが、それでも契約満期まで6カ月を切っていれば、契約満期までと言う事になります。

いずれにしろ、司法の場で戦えば、大家は立退き料の支払いを命じられるか、立退きを認めないかのどちらかだと思いますよ。

お礼

非常にわかりやすいご説明をいただきありがたく感じております。
私の職業は建築業で、業者の出入りなども多く、知らず知らずに大屋様にも迷惑な思いをさせてしまっていたのだと感じています。
溜まり溜まったものが突然「退去命令」になっただけで、お世話になったと感謝もしております。
司法の場まで考えたくありませんので、大家様にお話の場を持っていただこうと思います。
お互いの誤解を明確にし、契約満了で移転する気持ちです。なんだか気分も楽になりました。契約書をもう一度確認してみたいとおもいます。
ほんとうにありがとうございました。

回答No.1

kei1966

契約違反したようですから無理でしょう。
改装は認めたが使用方法は契約内容と異なっているのですよね。
そうすると道理が合わないこと（理不尽なこと）をしたのは質問者様なのでしょう？
大家さんを理不尽だと攻めるのは筋違いかと思います。
契約通り5月までいても良いのですから有り難い話です。
家賃の返還なしでも、来年度分に予定していた家賃の一部を登記にあて、残りの費用で移転とその次の家賃を払えばいいと思います。今度は1年分まとめて払わないところを探すしかないでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。

契約書に契約内容の記載はされていませんが
使用方法は入居前から大家さまにはご説明の上、お借りしたはずなのですが・・・いつの間に契約違反に該当してしまったのかわかりません。

入居時から契約違反だったのかもしれません
残りの期間ご迷惑をおかけしない様、使用方法を大家様に確認してみます。
迅速なご対応ありがとうございました。