共有土地の名義変更について。

質問

共有土地の名義変更について、お教えください。

２６年前に父が土地７０坪の一戸建てを購入しました。
しかし、当時の消防法等の問題と、奥の方にまだ家が３軒ほど立つ可能性があるとのことで、内２０坪の土地を私道扱いにし、持ち主と権利を２分の１ずつ持ち、もし奥に家が立った場合は、買い主らに持ち主の分の権利を譲渡する代わりに、２分の１（１０坪）分の代金をこちらがいただくということを口約束しました。その後、お恥ずかしい話ですが、ローンを払えなくなり、父の勤めていた会社に家・土地を買い取ってもらい、社宅という形で家賃を払って２０年以上住ませてもらっていました。このたび、会社から「買いとってくれ」と話があり、買い取る方向で話が進んでいるのですが、買い取った後の共有地のことについて悩んでます。一昨年くらいに防波堤？が建設されたため、家の後ろに１０坪ほどの廃材を置いた三角地が残っただけで、他の家が建つ可能性は皆無になりました。ついては、家・土地を買い取ったのち、共有部分の名義をすべて私の名義に変えたいと思っています。数年前に「半分はお宅の名義にしてあるけど、ここはうちの土地ですよ」と祖母が持ち主に言った際、「はい」と相手が答えたので、買い取った後で、「もう家が建つ見込みがないので権利を返してくれ」と相手に言いに行くと祖母はいうのですが、それで相手の了承が取れた場合、「変更料」だけですむのか、それとも「贈与」という形になって、「贈与税」等払うことになってしまうのか、わからずに不安でたまりません。長々とわかりにくい説明で申し訳ありませんが、よろしくお答えの方、おねがいします。

回答No.1

noname#5344 · ベストアンサー

まず、現状の整理から始めた方がいいですね。

土地は建物の敷地と、私道部分とで「別の土地」として登記されているわけですね。

「建物の敷地」と「建物」は「父の勤めていた会社」が所有者として登記されている。
「私道部分」については、「父の勤めていた会社」と「当初の開発業者」が１／２ずつの共有で登記されている。

現在「父の勤めていた会社」より建物及びその敷地の所有権と、私道部分の持分を書いとる話が進んでいる。

そして懸案は、開発業者が持っている１／２の持分ですね。

登記上は、開発業者から買い主（あなたですか）への持分全部移転登記となり、その原因は、
有償譲渡なら「売買」
無償譲渡なら「贈与」
登記名義が当初から間違っていたので正しいものに変更するということなら「真正な登記名義の回復」
または、「所有権更正登記」でも可能です。

費用がどの程度かかるかはその土地の価値次第ですが、１１０万円以内なら贈与でも贈与税は非課税です。
後は、開発業者との話し合い次第ということになります。

一度お近くの司法書士さんに「登記簿謄本」とその土地の「評価証明書」を「持参」して（電話はやめて下さい）相談されてみると正確な説明・回答が得られるでしょう。

お礼

丁寧でわかりやすい回答をありがとうございました。
たいへん、よくわかりました。「贈与」の場合でも、
「１１０万円以内なら非課税」と教えていただき
非常に安心しました。本当にありがとうございます。
お礼、申し上げます。

回答No.2

law_amateur

宅地内の道路を共有とすることは，かつては，例えば田んぼをつぶして宅地にするような場合には，よく行われました。その意味は，道路の回りの宅地の誰もが，独占的な権利を主張できないようにして，道路を道路として維持しようとすることにあります。

　いまでは，このような道路は，地元の市町村に寄付して，市町村道にしてもらうことが多くなっています。

　あなたの場合にも，奥が宅地になった時に，奧を買った人が道路を通る権利を確保するために，地主に土地の権利の半分を残したということになります。

　ただ，その意味からすると，質問にある「もし奥に家が立った場合は、買い主らに持ち主の分の権利を譲渡する代わりに、２分の１（１０坪）分の代金をこちらがいただくということを口約束しました。」というのは，ちょっと意味不明で，理解できませんね。

　ともあれ，奧が堤防になって家が建たなくなったということですから，地主に２分の１の権利を留保しておく必要がなくなったことはそのとおりでしょう。しかし，だからといって，地主の権利が当然にあなたのものになることはありません。地主に残っている権利は，やはり権利のままです。
　そういう意味で，祖母さんが，「権利を返してくれと言いに行く」というのは，ちょっとやりすぎ（元の地主の理解が得られず，行き違いを生じる）ではないかという恐れがあります。

　ともかく，地主に土地の権利があることは事実だと思われますので，その分の権利は，買い取るか，もらってくる（贈与）の必要があります。そこでお金を払うとすると，名義変更料というわけにはいきません。売買代金ということになります。

　ただ，その土地は現在道路の形をしているでしょうし，地目も公衆用道路になっているでしょうから，値段としては，うんと安くなります。宅地の１０分の１という話も聞いたことがあります。地主にしても，２０坪の，それも道路となった土地の権利の２分の１ですから，もっていても仕方がない権利です。そう割り切ってくれれば，安く譲ってもらえることと思います。

　そういうことですので，２分の１の権利はまだ相手にあることを前提として，いかに上手に地主の理解を得るかが，交渉のポイントとなると思います。

お礼

このたびは、質問に答えていただきまして、本当にありがとうございました。宅地内道路の成り立ちからお教えいただき、「なるほど！」と合点がいった次第です。

「もし奥に家が立った場合は、～」というのは、結局、６０坪分の権利しか持ってないけれど、売買の際は、７０坪分のお金を払ったことに起因するようです。残り１０坪分のお金は、払ったけれど、後で奥に家を建てた人にもらうよ、と、そんな約束だったのだと思います。（支離滅裂な気もしますが（汗））

とても丁寧にお答えいただき、どちらの方にも２０ｐｔの方を付けたかったのですが、できないようなので次点としたことをお許しください。「道路の値段は宅地の１０分の１」という文に励まされました。

お答えいただき、本当にありがとうございました。