• ベストアンサー
※ ChatGPTを利用し、要約された質問です(原文:住宅ローンの借り換えを考えています。5年前にUFJ銀行で30年固定金利)

住宅ローン借り換え、イオン銀行と住信SBIネット銀行のメリット差は?

Domenicaの回答

  • Domenica
  • ベストアンサー率76% (1060/1383)
回答No.2

(その2) このパターンから、毎年1月に100万円を繰上げ返済をすれば、イオン銀行:118回目、住信SBIネット銀行:113回目に完済できますから、計算上では、かろうじて10年以内に完済できそうですね。 ただし、ご質問文には繰上返済の「方法」が書かれていませんでしたので、勝手に「ボーナス時加算分を期間短縮型の繰上返済により先に完済させ、その後、通常返済分の繰上返済を期間短縮型で行う」という方法でシミュレートした結果ですので、ご質問者さまの想定とは異なるかもしれません。 ご質問文には、こういった「条件」等が絞り込まれて書かれていないと、シミュレートしようとすると、膨大なパターンを想定しなければならないんですよ。 (はい、いろいろな条件を想像し、たくさんシミュレートをしました。) それが、ご質問に回答が入りづらかった原因だとお考えください。 > 素人の私が自己流で計算したところ、メリット差は60万程度でした。 私の想定パターンでは、ローン取扱手数料考慮しなければ、「司法書士等への報酬」を除いて、差は50万円程度になりますが、ローン取扱手数料に差があるので、「諸費用も考慮して」ということでしたら、結果的には、住信SBIネット銀行の方が20万円程度のお得になると思います。 > 60万円ということは、毎月の返済額を10万円で設定する私なら、完済までの期間は6ヶ月くらいの差ですかね? こちらについては、仰っている意味がよく分かりませんでした。 個人的な結論としては、ご質問文の情報のみから判断するならば、イオン銀行や住信SBIネット銀行で借り換えるメリットは「殆どない」と思います。 一応、インターネットで調べてみましたが、その他の条件についても、「審査の結果により、保証人が必要となる場合もあり」とか「お借入れの対象となる住宅への火災保険の付保を条件」となっていたりして、他の金融機関と変わりませんから…。 (イオン系列のお店を利用される機会が多いのならば、5%分割引…というのは、魅力的かもしれませんが。) 2つの銀行のどちらかならば、住信SBIネット銀行になるかとは思いますが…。 10年固定1.75%以下(保証料別)で、固定金利期間中でも一部繰上返済手数料が無料だったり、安かったりする別の金融機関を探されてもいいのではないかと思いました。

koinobori74
質問者

補足

こんなに細やかに計算していただき、正直、驚いています。 ありがとうございます。 >「ボーナス時加算分を期間短縮型の繰上返済により先に完済させ、   その後、通常返済分の繰上返済を期間短縮型で行う」という方法 この部分の意味がわかるようなわからないような・・・。もう少し 教えてください。 あと、何点かお聞きしたいのですが、お願いできるでしょうか。 >個人的な結論としては、ご質問文の情報のみから判断するならば、  イオン銀行や住信SBIネット銀行 で借り換えるメリットは  「殆どない」と思います。 そうですか・・・。 私がシュミレートしたのは、SBIです。 <SBI借入条件> 借入額 1,960 万円 うち半年毎増額返済分 0円 借入期間 18 年 金利 年 1.480 % 月の返済額103,419 円  総済額22,338,374 円 返済方法 元利均等返済 <諸費用> 抵当権設定・抹消費用 約 150,400 円 その他登記関連費用 ?円 事務取扱手数料 411,600 円 収入印紙税 20,000 円 合計 582,000 円 ・・・(1) <借換のメリット> 年間返済額の差額 198,412 円 総返済額の差額 2,370,596 円 ・・・(2) 諸費用を含めたメリット -1,788,596 円 ((1)+(2)) このようになりました。 さらに、ここから毎年繰り上げ返済を10年間行なう計画ですが、ここから が計算できません。ご教示くださった、エクセルのソフトを探してみます。 >ご質問文には繰上返済の「方法」が書かれていませんでしたので、  勝手に「ボーナス時加算分を期間短縮型の繰上返済により先に完済させ、  その後、通常返済分の繰上返済を期間短縮型で行う」という方法で  シミュレートした結果です。 繰上げ返済は基本的に元本部分の返済に充てるとイオン銀行の行員に言われたので、 ならば、ボーナス時の加算は0円として、繰上げ返済の100万円に充てる計画です。 繰り上げ返済の「方法」は期間短縮で計画しています。きっと「ボーナス時加算分を 期間短縮型の繰上返済により先に完済させ、その後、通常返済分の繰上返済を期間 短縮型で行う」という方法で私は考えていたと思います。実際は、繰上げ返済手数 料が無料なので、ボーナス月に50万円くらいずつ繰上げ返済を行ないます。 >イオン銀行や住信SBIネット銀行 で借り換えるメリットは「殆どない」と思います。 とのことですが、これは繰り上げ返済をくり返して、10年で完済させるならば・・・ の話でしょうか? だとすると・・・、 計算した、諸費用を含めたメリット -1,788,596 円 ((1)+(2)) これよりも、メリットはもっと少なくなり、100万円程度もメリットが出ないという ことでしょうか? 一般的に ローン残高1000万、年利差1%、返済期間10年という条件にはだいたい当てはまると 思ったのですが・・・。

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