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住宅ローン借り換え、イオン銀行と住信SBIネット銀行のメリット差は？
Domenicaの回答
- Domenica
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> 毎年１００万円ずつ繰り上げ返済をすることを考えるとうまくシュミレーションできない これについては、エクセルの「ローン計画書」というテンプレートを使うと簡単です。 金融機関のシミュレーションサイトよりも、私はこちらを使うことをお勧めしています。 ご質問者さまのパソコンに、エクセルの「ローン計画書」は入っていませんか？ 借り換えにかかる諸費用のうち ・ 既存の住宅ローンの全額繰上返済手数料 ・ 金銭消費貸借契約証書に貼付する印紙代 ・ 登記にかかる費用（既存住宅ローンの抵当権抹消費用＋借換後住宅ローンの抵当権設定費用） は、イオン銀行で借り換えても、住信ＳＢＩネット銀行で借り換えても、それ以外の金融機関で借り換えても同額になります。 ただ、「司法書士等への報酬」が金融機関によって異なりますので、違いが出るとすればこちらが要因になるのですが、これはご質問者さまから情報をいただけなければ知りようがないです。 ローン取扱手数料は、 ・イオン銀行…105,000円（税込） ・住信ＳＢＩネット銀行…借入金額の2.1％（税込）。借入金額が1,900万円ならば、399,000円ですね。 保証料については、どちらも「負担なし」と言っていますが…。 現在、10年固定ならば1.65％（保証料別）で借りられる金融機関も多いです。 イオン銀行は、それよりも金利が0.33％も高いので、実質「保証料上乗せ」と変わりありませんね。 この0.33％を保証料率と考えれば、高い保証料率だと思います。 「ちょっと懸念がある人」に適用する保証料率とも考えられる料率です。 住信ＳＢＩネット銀行のローン取扱手数料は、「保証料の前払い」と変わりありませんね。 399,000円ならば、借入額：1,900万円、返済期間：25年で、保証料率が0.20％の場合の保証料額よりも高いです。 保証料率は、借り入れ人の属性によって異なりますが、0.20％の保証料率ですと「特にメリットがない人」の料率として設定している保証会社もあると思います。 強いて言えば、おっしゃっている通り「繰上返済手数料」が無料な点になるかと思いますが、イオン銀行の場合は、全額繰上返済手数料52,500 円（税込）が必要になりますから、最後の繰上返済では、１円以上１か月分の返済額未満を残して「一部繰上返済をする」という「テクニック」が必要になりますよね。 「借り換え希望額：1,900万円 返済期間：25年 元利均等返済 ボーナス返済なし 完済まで金利上昇なし」という条件でシミュレートさせていただきますと、総返済予定額は、イオン銀行：24,104,236円、住信ＳＢＩネット銀行：22,769,599円となり、住信ＳＢＩネット銀行の方が1,334,637円少なくて済みます。 金利が0.49％違うのですから、これは当然のことですね。 > 借り換えして、今後１０年間にわたり毎年1月に１００万円繰上げ返済をする予定。 仮に、借り換え後の初回返済を今年の９月にし、期間短縮型の繰上返済をしても、完済時は両銀行とも126回目になります。 ですから、固定金利期間が終了する１０年目（120回）までに完済することはできない計算になりますが…。 ご参考までに、毎月の返済額はイオン銀行：80,347円、住信ＳＢＩネット銀行：75,899円です。 毎月の返済額が約10万円、ボーナス時加算が約10万円になるように、当初契約の返済期間を短くしますか？ でしたら、 イオン銀行…返済期間：18年 通常返済分：1,600万円 ボーナス時加算分：300万円 毎月の返済額：88,117円 ボーナス時加算：99,471円（ボーナス月返済額：187,588円） 総返済額：22,614,221円（通常返済分：19,033,262円＋ボーナス時加算分：3,580,959円） 住信ＳＢＩネット銀行…返済期間：17年 通常返済分：1,600万円 ボーナス時加算分：300万円 毎月の返済額：88,832円 ボーナス時加算：100,208円（ボーナス月返済額：189,040円） 総返済額：21,528,810円（通常返済分：18,121,735円＋ボーナス時加算分：3,407,075円） となります。 すみません、長くなりそうなので「その２」に続けます。
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