新築工事の1回目の支払いが10日の予定です

質問

新築工事の1回目の支払いが10日の予定です
契約を交わしたあとで、建築確認申請をしなければいけないことが判明しました
（当初はしなくてもよいとのことでしたが事情が変わりました）
今、申請の準備をしているところで許可が下りるのに2週間ほどかかるとのことです
許可が下りていないのに1回目の支払いを済ませても問題はないか不安になりました
万が一、許可がおりなかったとき、トラブルが生じることがないかと心配です
アドバイスをいただけたら幸いです
よろしくお願いします

回答No.6

domoku1943 · ベストアンサー

1>>ということは業者が作成した契約書に不備があるということでしょうか？
回答
不備ではないですね。契約も種々ありますが、現状は請負者が有利なほうを残念ですが使用していますね。
したがって、いまだに紛争が耐えないわけです。公共工事ではそれなりに、甲乙対等の形に契約がなされています。但しこれは逆に発注者が強いですね。今回は、従来の古いタイプ、保証なしの契約書を使用したわけです。厳しいものは使用したくないこともわかります。ましてや田舎で真の職人、棟梁タイプの大工さんが代表者となっている工務店などは余計そうですね。
１）請負工事契約書は種々のタイプがあります。一般的に公共工事契約約款、民間工事では民間連合契約約款、公庫の契約約款、日弁連の契約約款等があります。
２）又、建設業法は、、請負契約の適正化のための規定（法第３章）を、その他、中央建設業審議会（中建審）が当事者間の権利義務の内容を定める標準請負契約約款を作成し、その実施を当事者に勧告する（法第３４条第２項）こととしています。 中建審は、標準約款に関しては、公共工事用として公共工事標準請負契約約款、民間工事用として民間建設工事標準請負契約約款（甲）及び（乙）並びに下請工事用として建設工事標準下請負契約約款を勧告しています。今回は保証人のない(乙)型を使用しているわけですね。
３）全項の１）において、日弁連の契約約款は、明確に条文で「保証」条項があり、前渡金の保証人、建設の履行保証氏名を記載する形式です（注文者を明確に保護するようになっています。あくまで建築の契約は、大工さんと個人の口約束で十分成立のわけですね。特に田舎では普通でしたね。建築の世界では従来、入札の形でなく特命発注であったわけです。大工さん側は設計施工保守まで受け持ち、２代にわたり信頼、責任が保たれていたわけですね。
４）上記の問題を解決するため住宅保証制度が国交省の肝いりで成立、お互いの信頼を保険に置き換えるシステムを「住宅履行保証制度」で作成したわけです。しかし結構内容的に厳しく、われわれが生命保険入るとき無審査ではだめですね。ゆえに、設計内容、法遵守、業者の資質、経理など厳しい審査に合格しないとOKにならないわけですね。この辺のとこで、現段階ではまず保証制度の活用はダメと思いますね。残るは、契約約款の変更、または、あなたが疑問視されている、「契約書に定めていない事項については必要に応じて協議して定める」を有効に活用すればいいわけです。（お互いの権利であり、義務を約款に記載するものですからね）一般的に通常行われていることです。「念書」、「覚書」でも効力はまったく同じですね。要は重要事項は、文書化、合意、保持とのことですね。
2>>すみません、これは具体的にはどのようにするということでしょうか？「制度の申請登録」とは契約した後でも何か対処できると言うことでしょうか？
回答
契約約款で保証・保全（支払金）、建築履行保証がなされば、特に保証制度の方は不要ですね。契約約款で保証人、保証建設会社を業者が依頼するのが困難になってきているわけです。以前は当たり前でお互いの保証し合っていたわけです（無償、信頼、誠意、モラル）、契約後は設計内容も確定しておりまず不可能です。（困難）
3>>契約書の特約に「瑕疵保険関連費用は個人負担・・・トラブルになるのは避けた方がいいですよね。
回答
そうですね。ここまでくると変に言うことはないですね。どちらが負担しても（甲乙対等）但しモラル的には業者にあることを肝に銘じるべきですね。
4>>最後の条項に「契約書に定めていない事項については必要に応じて協議して定める」とあります
回答
契約の保証　建設業法第２１条 抜粋
「建設工事の請負契約において、請負代金の前金払の定めがある場合には、注文者は、建設業者に対して前金払をする前に保証人を立てることを請求することができます。
ただし、工事１件の請負代金の額が５００万円未満の工事及び「公共工事の前払金保証事業に関する法律」に規定されている保証事業会計の保証に係る工事は対象になりません。
この場合、建設業者は次のいずれか一方の保証人を立てなければなりません。
ア．建設業者の債務不履行の場合の遅延利息、違約金その他の損害の支払の保証人（金銭保証人）
イ．建設業者に代わって自らその工事を完成することを保証する他の建設業者（工事完成保証人）
なお、注文者の請求に対し、建設業者が保証人を立てないときは、注文者は、契約の定めにかかわらず、前金払をしないことができます。」
是非、「契約書に定めていない事項については必要に応じて協議して定める」を生かし実施してください。
あなた側はあくまで発注者であっても、「中道法」的にリスクを解決してください。

お礼

詳しく解説していただき、ご親切、本当にありがとうございます
繰り返し読ませていただきました

今回の業者を選んでから契約に至るまでに
業者の対応に不安なことが多々ありました
こちらが言ったとおりにしてくれない
連絡なしに変更してしまう
説明がほとんどなく、進んでしまう
あまりにも、はてなと思うことが多すぎる
このまま契約したら後悔すると思い
契約直前に材料の現物を見たい、水周り等もショールームで
実際に確認させてほしいと依頼して連れて行ってもらいました
これって本来は業者の方でカタログを提示するとか、契約前にあるんだと思っていました
玄関はトップクラスものを業者が選んでいましたが
それより安いものでも充分いいものがあったので変更してもらいました
洗面台は気に入らなかったので私の選んだ別のものを、同じ金額で提示してもらったのに
実際にプランが届いたら違うものになっていたので指摘すると
私の選んだものに変更するなら（間違って提示したものとの）差額を負担してほしいという
理解不能のことを言われる
改築を考えたときからネットでいろいろ調べたつもりだったのですが
実際には思いもしなかったことや、わからないことが起きてしまいます
今になって、ああしておけばよかったと思うことが、いろいろありますが
前に進むしかありません

回答者さんにアドバイスいただいたことを参考にして
少しでもちゃんとできるように頑張りたいと思います
本当にありがとうございました
また何かあったら相談させていただくことがあるかも知れませんが
そのときは、どうぞよろしくお願いします
最後に、この掲示板に不慣れで、失礼な点がありましたら、ご容赦ください

回答No.5

domoku1943

追加回答です。

１＞記載載されていないようです。
・回答
契約約款の前渡金の保全処置は必須ですね。何らかの連帯保証などを考えてもらい特約事項に記載してもらうことですね。
万が一の業者に代わり建築工事を完成してくれる会社を契約の特記事項に記載してもらうことも大事ですね。これらがないときは、必ず住宅完成保証度のほうに登録加入申請をするように国交省は今回、この制度を作成したわけですね。現状はどちらも（請負契約約款の条文による保証、住宅完成保証制度）ないわけですね。契約段階で本来はどちらかを選定する必要があるわけです。約款に保証を載せない場合は、制度の申請登録をしてこちらでカバーしなければならないわけですね。、

２>住宅保証機構などの「住宅完成保証制度」に業者が申請登録加入しているか確認したところ入っていないとの回答でした。調べたところ契約を交す前でないと加入できないようですね。
・回答
住宅完成保証にも加入してないとすれば、万一の場合の、工事中の完成履行の確約はないとのことになりますね。

３＞万が一工事を履行できなくなった場合、どうするのかについては、調べて回答するとのことでした
以前、台風などで建設中の建物が壊れた場合、どうなるのかと聞いたとき
保険に入っているから、やりなおすことになるだけだから心配いらないと返事をもらったように
記憶しています
この件については再度確認します
・回答
これは、従来からある、任意保険であり、NT海上保険などが扱っています。建設業者向けの賠償保険分野で、建設工事保険、組み立て保険、土木工事保険があります。建築物の場合、通常、建物の建築工事中、工事中の建物・資材等に不測かつ突発的な事故により損害が生じた場合、その復旧費を補償する保険です。台風、出水などは適用になりますね。倒産などとの完成保証、前渡金の保証などとは関係ないですね。

４．住宅瑕疵担保保証はOKのようですね。負担金はあなた側負担とのことですが。少し気にかかりますね。
本来は協議ですが、一方的ですか。協議の上、よく説明を受け、納得して、あなた側は負担を承諾されたのですか。本来瑕疵は業者側のミスで発生するものです。故に本来は業者負担だと思います。国交省の指導では、業者と注文者が協力してとの思想から生まれたものであるから、業者に負担を限定していないようですね。

補足

丁寧な回答いただき感謝しています。
>契約段階で本来はどちらかを選定する必要があるわけであるわけです
ということは業者が作成した契約書に不備があるということでしょうか？
>約款に保証を載せない場合は、制度の申請登録をしてこちらでカバーしなければならないわけですね
すみません、これは具体的にはどのようにするということでしょうか？
「制度の申請登録」とは契約した後でも何か対処できると言うことでしょうか？
>住宅瑕疵担保保証はOKのようですね。負担金はあなた側負担とのことですが。少し気にかかりますね
契約書の特約に「瑕疵保険関連費用は個人負担とする」とありました
「金額は私が負担すると言うことですか」と聞いたら「そうです」と言われたので
そんなものだと思ってしまいました。今から、異を唱えてトラブルになるのは避けた方がいいですよね

最後の条項に「契約書に定めていない事項については必要に応じて協議して定める」とあります
この条項があるということは、回答者さんが心配される「工事中の完成履行の確約」について
何か申し出たほうがいいのでしょうか？
恐縮ですが、更なるアドバイスいただけたら幸いです
よろしくお願いします

回答No.4

domoku1943

●補足に対する追加回答です●

１．＞保険の話はありましたが、よく理解していません
私が払わなければならない保険だったようなものだったと思います
もう一度業者に確認してみます。親戚が親しくしている業者なので、信頼できると思っていますが

回答
請負契約約款において、前払金の定め《保証》は記載されていますか。確認ください。以下のような条文です。
１）債務の不履行により発生する損害金の支払いを保証する者（○○○○）
２）（倒産など）乙に代わって工事を完成するほかの建設業者（○○○○）
記載がない場合は、保証がないため万一の場合、完成の履行がされません。あなた側（甲）は業者（乙）に条文を追加するか、別途上記の内容を記した契約を追加してください。
前渡金の前にこれらの契約がなされていない場合は、あなたは支払いを猶予すべきです。

２．その他、各種保険による保証について
以下の保険に加入さえれているかどうか確認してください。
前項目の１）に加入している場合は、契約業者が倒産などで履行できなくなった場合、履行までを責任を持って保険機構が履行する仕組みです。

１）住宅完成保証制度（建設会社が倒産などにより完成できなくなった場合の保証）業者、発注者どちらでも加入が可能、リスク移転の制度。（着手前、前渡金支払い前に、保証書の発行の確認が必要です）
２）住宅瑕疵担保責任保険（１０年間の構造体、雨漏り保証）法律規定
３）住宅性能保証制度《性能を保証》
４）地盤保証制度（１０年間の沈下等による地盤の保証）

３．詳しくは以下を検索のこと。
　　　財団法人　住宅保証機構　　　www.how.or.jp/

４．まとめ
１）請負契約書の条文で、損害の保証人、代わって建設する業者が記載され契約となっているか。
２）住宅保証機構などの「住宅完成保証制度」に業者が申請登録加入しているか。

どちらかで担保出来ておれば（確認が取れれば）前渡金の支払いに応じても良いと思います。
尚、確認は、あなた自身が直接、文書で行い、記録に必ず残してください。業者は親戚の知り合いとのことですがこの時勢につき十分リスク対策を取られておくことが重要だと思いますね。

５．確認申請
確認申請云々は、田舎では良くあることですね。田舎でも時代の変化で法令順守が叫ばれています。自分だけが良いと解釈しても社会が、地域が成り立ちませんね。何かの手違いでしょうね。申請は問題はないですね。問題があれば内容について整合すればいいだけですからね。

６．着手日の予定
但し、それに期間がかかり、着手が延びるようなことがあれば、支払い期日（契約条項）に触れますね。そのことを業者側でどのように釈明するかですね。故に、支払い前に、申請の理由、経緯、今後の見通し（申請受理予定日）着手予定日などを聞き記録に残し、念書として発行してもらうことですね。もしくは、親戚の第三者に入ってもらい、その内容を同時に聞いてもらい、証拠人を設定しておき、支払いに応じることですね。

７．支払日変更
業者側から支払いを延ばすとのことが出てきた場合でも、理由を記載し記録に残し打ち合わせ簿を作成、追加の契約書を作成すべきです。

補足

>前払金の定め《保証》は記載されていますか
記載されていないようです。
>住宅保証機構などの「住宅完成保証制度」に業者が申請登録加入しているか
確認したところ入っていないとの回答でした
調べたところ契約を交す前でないと加入できないようですね
万が一工事を履行できなくなった場合、どうするのかについては、調べて回答するとのことでした
以前、台風などで建設中の建物が壊れた場合、どうなるのかと聞いたとき
保険に入っているから、やりなおすことになるだけだから心配いらないと返事をもらったように
記憶しています
この件については再度確認します
どちらにしても、手遅業者を信頼して工事が無事完了することを祈りたいと思います
>２．その他、各種保険による保証について
契約書の特約事項に「瑕疵保険関連費用は個人負担とする」とありました
手続きは業者の方でやるので、私の方はお金を負担するだけとの回答を貰いました

今日の打合せで1回目の支払いは確認申請終了後まで延ばしてもらうことになりました

ご丁寧なアドバイスありがとうございます
今日の打合せは文書にして業者にも確認してもらうことにします
またご報告いたします

回答No.3

-yo-shi-

＞建築確認申請をしなければいけないことが判明しました

業者さんがそのことに気がついていなかったのですか？
それとも質問者さんが知らなかっただけ？

一般的に確認申請が不要な新築物件なんてほぼありえません。

ですから前者なら業者が無知すぎる、素人と言ってもいい位。後者ならお互いの確認不足でしょうか。

また、普通なら確認申請がおりてから地鎮祭だと思います。

先の回答にもあるように確認申請がおりてからの支払になるように業者と話し合うべきだと思います。

回答No.2

dokatan

1回目の支払い　　これわ前渡し金ですよね　　施工店が材料購入等をするための費用です。
契約を交わしあと　確認申請をしなければならないことが判明しました。
事情が変わりました？　これは施主さんの変更等のためですか？
そうすると前に契約した内容も当然違うわけだから、当初契約と違ったものになると思うのですが？
当初設計のままだと確認申請がいらなかったのですか？工務店さんに設計施工を依頼したのですか？
契約書には図面等はあったのですか？原因は施主さんにあるのですか？
施主さんに原因がなければ、設計施工店に原因があることになりますが。
しろうとさんでもない限り確認申請が必要か必要でないかぐらいわかってなければならいことです。
支払いもそうですが、このようななった原因をしっかり聞いたのですか？
それを納得されたのですか？もし納得されなく施工店側に原因がある場合は、施工店の営業屋さんに
話をして、確認申請を降りたら第1回目の支払いをするとはっきりいった方が良いと思うのですが。
契約するという行為は、こういう建物をこのような材料を使いいつまでに工事を完了するというこですよね。
支払い条件だけですか　　あとから申請が必要だ　などという話はあまり聞いたことはないような気がしますが？

補足

都市計画区域に入っているというような説明を受けました
すごい田舎なので、そんなこと考えもしなかったというか
今まで、なかったのかも知れません
その点は私の方は全く無知でいけなかったのかも知れませんが
状況が変わったのだから、支払いは確認申請が終わってからでいいか聞いても
業者の機嫌をそこねることはないかと心配しています
確認申請が降りるのは間違いないだろうということで、地鎮祭は予定どおり行いますが
1回目の支払いは地鎮祭が終わった後という話を交わしたので
やはり駄目なのかなとも…
今思うと確認申請が必要だとわかった時点で地鎮祭の日程を変更
すべきだったかなと反省しています

回答No.1

domoku1943

１．請負契約約款のチェック整合
新築工事の請負契約書の貴方が支払う時期、回数、金額を確認してください。それが先ですね。疑問があればその内容について、相手側（宅建主任者）より納得の行くまで説明を受けて、確認しましょう。相手は専門企業、専門の技術者でありあなたに説明する義務を負っています。

２．支払変更の場合の契約変更
万一、契約条項にない、又は食い違う回数、段階、金額等相手側から請求されたときは、契約違反ですからすでに締結した契約変更の協議となりますね。この際も即答は避けて、支払い条件変更などがある場合はじっくりと煮詰めましょう。再契約事項、変更条文は必ず書面で追加しましょう。（甲乙合意文書）

３．前渡金、中間金、その他の保証
相手方は、通常、履行出来なくなったときなどから、貴方が支払った前金などを保証するため、保険に加入しているはずです。確認しましょう。万一未加入の場合は、早急に対処してもらうことです。保証書を貴方がわが確認して、支払い条件を確認し支払う段階となりますね。先ずは確認ですね。
本来、支払い時、説明があるはずですね。ないとは？？ですね。納得行くまで、説明を受けることですね。
これも相手方は、説明責任義務があります。

４．以後、検索
手付金保証保管システム宅建協会
www.zentaku.or.jp

www.hatomarksite.com/tetsuke/index02.html

補足

>新築工事の請負契約書の貴方が支払う時期、回数、金額を確認してください
地鎮祭が終わった後に解体費用と建築費用の1/3
上棟式が終わった後に建築費用の1/3
受け渡しの時に残りを支払うという契約になっています

>保険に加入しているはずです
保険の話はありましたが、よく理解していません
私が払わなければならない保険だったようなものだったと思います
もう一度業者に確認してみます

親戚が親しくしている業者なので、信頼できると思っていますが
私がもっとしっかりしなければならないのでしょうが、なかなかです