市外化調整区域に住宅を建てる予定です。市外化調整区域なので、近隣の町に

質問

市外化調整区域に住宅を建てる予定です。市外化調整区域なので、近隣の町に10年以上住んだ実績がないと建てられません。　私は、居住して15年なので、大丈夫だと思ったのですが、借りていた住宅が違法建築であったため（建築申請がとれていない）15年の実績を認めて貰えませんでした。住民票もあり、ちゃんと税金も納めているのに、なんか納得できません。大体、違法建築と言っても私が建てたものではなく借家なのに、おかしいと思うのですが。　こういう問題は、市に訴えてもダメでしょうか？　市でダメなら、どこかに交渉してみようと思うのですが・・・（例えば弁護士とか・・・ただしお金がかかりすぎるのは困ります）　どなたか、「こう交渉したらうまくいった」等の経験のある方、教えて下さい。

回答No.2

kei1966 · ベストアンサー

この問題は、先の回答にあるように市の条例解釈や規則解釈の問題で他に訴えても打開策にはなりません。先の回答では確認申請なので建築指導課…というお話もありましたが、市街化調整区域なら、おそらく今お話しになっている宅地課、開発課、都市開発課、等市によって呼び名は違いますが都市計画法を管轄している課にいってお話するのが一番です。けんか腰でなく、必ず困っている市民として動きましょう。建築士である私はそういう交渉もしますが皆さんがやるとも限りません。弁護士までは訴訟ごとでないのでいらないのではないかと思います。開発関係の申請関係は行政書士さんや司法書士さんも受けるようですが結局建築部門を建築士に外注することもあるようなので私は建築士へ相談することを勧めます。役所でも、無料建築相談をしているところもありますよ。あとはお近くの建築士に相談して一緒に役所に赴くのがいいのではないでしょうか。もちろん市の条例自体に疑問があるという場合は「市長への手紙」や市議会議員への相談でもいいと思います。

お礼

ご回答、ありがとうございます。　近隣の・・・というと曖昧ですが、購入する土地に隣接している町に10年以上住んでいるという条件です。　市の方は、親切に対応してくださいましたが、個々の事情で、回答が変わるということはないようでした。　市の相談窓口があるかどうか問い合わせてみようと思います。

回答No.1

shion0851

前提情報として。
調整区域での住宅建築は、平成13年の建築基準法改正により都市計画の「既存宅地」の制度による建築許可ができなくなりました。
現在は各自治体ごとに独自の基準を設け、その基準の合致する宅地は都市計画による許可（開発審査会の許可）を経て建築確認が下りるようになりました。

建築確認は自治体で行うので、本件の交渉相手は市の建築指導課という事になると思います。
「異議がある場合は市長に30日以内に申し立て」などという規則があると思いますが、その他（都道府県や国やそのほか）では管轄ではないので取り合ってくれないでしょう。

質問者さんのおっしゃる「居住して10年以上」というのは、前述の自治体ごとの独自の基準という事かと思います。
ただ、建築予定の土地に10年以上居住なら分かるのですが、「近隣の町に10年以上居住」という要件は曖昧な気がします。（近隣とはどこまで？　持家or借家？　等）
また、違法建築物では再建築の場合に年数の要件を認められないというケースは確かにあると思いますが、借りて住んでいた建物が違法建築だからという理由ではつじつまが合いません。（自己所有の土地の上に、他者の持家があり、そこに賃借して居住していた場合は、土地の要件が満たなかったとみなされることはあるかと）
建築指導課の職員も時々いい加減な回答をするので、もしかしたら本件は建築できるケースかも知れません。
交渉としては、本件に関する自治体の基準をきちんと把握して、あいまいな点をどんどん追求する事です。
もちろん何度も窓口へ足を運びます。

質問文の内容だけだと、いまひとつ判断ができません。
市の基準をできれば書面で取得して、それを持って専門家に相談すると良いと思います。
各自治体で無料法律相談をしているので、そこに相談してみてはいかがでしょうか。
弁護士等が相談に乗ってくれます。
不動産は価格が高いので、こういった質問サイトよりもきちんとした専門家へ相談する事をお勧めします。

ご参考までに。

お礼

早々のご回答、ありがとうございます。　確かに専門的なのでちゃんとしたところに相談すべきだと思います。　ただ、どこに相談してよいかわからなかったので、今回質問してみました。