市街化調整区域の納屋を住宅に変更？

質問

市街化調整区域の納屋を住宅に変更？

父が農家であり、敷地内に住宅、納屋２棟が別棟で建っています。
私達家族（夫婦＋子供２人）は現在別のところに住んでいます。

そこで質問なのですが、父の敷地内にある納屋（築３０年程）を、私たち家族が住む住宅にリフォームする事は法的に可能でしょうか？
市街化調整区域内の一つの土地に、住宅は２つ建てられないと聞いたことがあり質問した次第です。

また、その納屋の大きさでは家族４人が暮らすには少し狭いため、可能なら幾らか増築をしたいと考えております。
これも可能でしょうか？

建築素人です。
よろしくお願いします。

回答No.3

sirousagi1 · ベストアンサー

市街化区域であっても市街化調整区域であってもひとつの敷地にひとつの建物が原則です。
人が居住するためのってことになりますが、「はなれ」は問題無なんです。キッチン若しくは、浴室が無いとした申請で建てられます。だけど、月日が経ったいつのまにか図面にないものがあったりしています。不思議？とね。

市街化調整区域へ住むことが可能か？とした方法論で、
分家住宅としての手続きを踏むことで、建築基準法に見合う敷地の分筆と登記から法的にも文句の無い住宅として出来ることもあると思います。
（分家申請なら、その２０年後に「分家要件」は外す手続きを必ずしましょう。）
また、行政により定めた調整区域用の骨子でがあり、分家住宅としてではなくても建てられちゃうところもあります。

但し、上記とは別に行政側へ確認しないといけない点もあります。（家を建てるってこと）
見解の相違ってやつですが、基本的に市街化区域からの移住は認められないケースもあります。その時は分家でもダメって言われるかもしれないんです。
３親等以内の親族が２０年以上調整区域に住んでいればＯＫとも言いますが、ところにより本人限定で調整区域内に２０年以上住んでいないと調整区域内での移住もダメって言われるケースもあります。
チェックしときましょう。

すべてを「都市計画法」「建築基準法」で考えるのか、「実家」での暮らしとだけで考えるのかで、手段は異なります。
阻害する法的要件は、ほぼ無いものと思われます。しかし、ことは調整区域なので、管轄する行政の考え方が「すべて」となります。

調整区域っていうのは、けっこう面倒なことは多い。
注意する点を付け加えます。
現在、建物が建っている敷地は、登記簿上で全て「宅地」ですか？
母屋の多くは問題ないんですが、倉庫や物置、納屋などが地目上の「畑」とした宅地外にある場合が多い。
許可の手続きを取らずに建てちゃう人が意外と多いんです。
そうなると、「宅地」に無い建物を壊さないと何もできないことになります。黙って作ってしまった場合のペナルティを払わないといけない。

実際にはそうしたケースが多くて、倉庫などを改造して住んでいるという息子夫婦もいます。税金はちゃんと払っているし、親が亡くなったら母屋へ入るとしているんですね。

お礼

ご回答ありがとうございます！
登記簿の確認や役所へ行って調べてからですが、
「はなれ」っていうのも検討の余地ありですね～。

回答No.2

dr_suguru

＞市街化調整区域内の一つの土地に、住宅は２つ建てられないと聞いたことがあり質問した次第です。

用途地域に関係なく、基準法上の
可分、不可分関係で
市街化区域であっても
同一敷地内で建築不可
しかしながら、市街化は
机上分筆で可能であり
調整区域にあっては
許可制ですから
公図の分筆が必要だけのこと。

＞私たち家族が住む住宅にリフォームする事は法的に可能でしょうか？

簡単に言えば、分家要件は
本家（親）が
・線引き前から継続して居住している。
・線引き前から所有しているか
どうかであり。
線引き年月日を
あなたの都市計画区域の市町村で確認しなければなりません。
↓
1号基準
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm

もうひつとは、
農家住宅が存在するようですので
その土地の登記簿地目を調べて
線引き前宅地であり
50戸連担が整えば
旧既存宅地に該当し
居住、所有要件に関係なく
分筆すれば許可を取得できます。
↓
17号基準
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm
1 市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際すでに宅地であった土地で現在まで継続して宅地であるもの（以下、「宅地」という。）は、次の各号の一に該当するものであること。
(1)土地の登記事項証明書の地目が宅地であるもの。ただし、登記日付が昭和５０年４月１日以降であり、原因日付が市街化調整区域決定の日より前に遡及しているものを除く。
(2)建築物が存在していたことが、建物の登記事項証明等により確認できるもの。
(3)平成１２年５月１９日改正前の都市計画法第４３条第１項第６号の既存宅地確認を受けたもの。

以上。

お礼

ご回答ありがとうございます！
法律は、文章が難しいですね。
５軒程の集落なので、50戸連担っていうのは無理そうです。
とりあえず、ご指示いただいた内容を調べてみます。

回答No.1

takapiii

自治体によるので、役所に確認してください。

基本的な話で言えば、市街化調整区域では二世帯住宅すら不可でした。(賃貸に転用される可能性があるため)
しかしながら、親の介護などで同居が必要になる場合が多くなり、二世帯住宅を認める自治体が増えています。その場合でも、同じ屋根の下で、内部で行き来できる通路が必要です。

よって、二戸独立した家は基本的には無理だと思いますが、線引き以前より所有している土地であれば、分筆して所有権を分ければ可能になるかもしれません。
ただ私にも経験がありませんので、是非自治体にご確認を。

お礼

最初にご回答いただき、ありがとうございました！
役所に確認してみます。