明後日、住宅ローンの契約をします

質問

明後日、住宅ローンの契約をします
銀行で、変動金利で３５年、ボーナス無で組んでいますが

保証料の分借入を増やして、意味があるのか？？？わかりません。

保証料有の場合、保証料は５３万円　金利１．０７５
２６３０万の借入で　月払いは、７６.１８２円です。

保証料無の場合
２５８０万の借入で　金利０.２％の上乗せで　金利１．２７５　月払いは、７６.１８２円

差額は１.０９０円です。

私が単純に考えると　差額１０９０円x１２カ月ｘ３５＝４２７.９８０円？？
保証料をかけると、５３万円ですから　１０.２０２０円の損では無いのか？？？
・・・と　今頃になって思ってしまいました。

今後金利が上がっても　差額は変わらないですよね？？

ならば、保証料は、一括では無く　、金利０．２上乗にして　保証料を分割して払うほうが得なのでは？？
と思いました。

私の計算、考え方は間違っていますか？？

回答No.4

itabasi25 · ベストアンサー

イマイチ状況が理解できないのですが不動産業者が出した支払シュミレーションですか？
もう一度「金融機関」に確認してください。
不動産購入での借入額2580万円で
保証料を現金で支払った場合は金利１．０７５％で
保証料を内包式にした場合金利が１．２７５％になるのではないのでしょうか？

内包式、借入額を増やした場合が保証料を先払いしたときより繰り上げ返済をしない状況で
プラスになる事は考えられません。

細かく計算していかないとどちらが得と言うのは言いがたいですが、目安として
35年ローンでも繰り上げ返済で15年以内に完済するのであれば内包式の方が得します。
先払いの保証料というものは繰り上げ返済により期間を短縮した場合短縮した分返還されるのですが
単純に1年分短縮したからと言って保証料÷３５＝１年分が戻ってくる訳ではありません。
それを踏まえた場合で保証料を内包なのか先払いなのか決めた方がいいでしょう

お礼

皆様、ありがとうございました！保証料有でいくことにしました！！
　頭金が増えますが　優遇金利がー１．５％とれた事が救いでした(^_^;)
家って、お金かかるんですね・・・・

回答No.3

joqr

＞明後日、住宅ローンの契約をします

と言う事は本審査が通って、と言うことになりますよね？

今から、「金利０.２％の上乗せで…」となると、再審査では？
条件変更ですから、決済が間に合わなくなるかも…

＞保証料を分割して払うほうが得なのでは？？

今後金利が上昇するでしょうから、元金が減らない訳で…
普通に考えれば得にはならないでしょう
３５年払い続けたら絶対に損をすると思います

＞保証料の分借入を増やして

それって本当ですか？
乗せるのは金利だけでは？　（私の時はそう説明を受けました。元金は変わらない）

＞私の計算、考え方は間違っていますか？？

考え方が現実的ではないと思います
前提となる条件が非現実的だと思います
意味があるのか？　疑問に思います

補足

本審査、当日でも　保証料，有無は選べるときいています。

保証料分の現金が不足しているので・・・保証料分借入額を増やすのです。

回答No.2

takapiii

変動金利で、元利均等返済の場合、5年ごとに返済額の見直しが入ると思いますよ。
今後金利が高くなれば、当然元金の減りが少ないので、元金が減らない分上乗せした金利0.2%にも響いてくるはずです。
金利が上がらなければ、内枠方式の方が場合によっては安くなる場合もありますが、将来どうなるか分かりませんし、一般的には外枠(一括)の方が保証料は安くなるものです。
それと団体信用保険も計算に入れてください。変わるはずです。
変動金利で元金均等返済の場合、長い目で見ると、金利が上がれば毎月の返済額が結構負担になりますので、その時も0.2%は大きいと感じるかもしれません。
もっとも繰り上げ返済した場合は、外枠の方が損するという意見もありますが。

補足

繰り上げ返済を、いくら位したら、損するのでしょうか？？
少額では、変わらないのでしょうか？？

回答No.1

gamigami

元利均等の計算であれば、概ねあっていますよ。
保証料すら借りるようであれば、月々の支払に入れてしまう方が総支払額が安くなる場合があります。