農地を含む不動産担保形態について

質問

http://okwave.jp/qa5356460.htmlで質問した件です。
１、再売買予約と買戻し特約と譲渡担保契約との法的な違い、それに実利上の違いは？
２、前記に１に関連して、農地を含む不動産の所有権移転を伴うものであれば、契約の自由ですから契約自体は成立しても、借主、貸主という当事者が農業委員会に届け出て許可を得なければ「無効」というか「実行力、執行力」はないのでは？

回答No.3

talkie（@utilityofa） · ベストアンサー

＞借主が農業委員会に行かない限りは、裁判所の判決では、農地法上では所有権移転されないのでしょうか？＜
許可をするかどうかについては農業委員会等の判断が尊重されるべきでしょうから、法の明文の規定がない以上、判決をもって直接許可を代替することはできないでしょう。
私の前回の回答はその意味です。

ただ、農地の売買において、農地法上の許可申請手続きを履践して、その権利を買主に移転することは、売主の義務ですから、ご質問のように、売主を被告として、その履行を訴求することは可能と思います、理論的には。一種の意思表示の給付を求める訴えとして。［民法３債権総論・担保物権（内田貴、東京大学出版会、2005年・第３版）］

ただし、判決によって農地の権利移転の許可を申請するにあたり、農地法が予定しているのは、このような内容の判決ではありません。
すなわち、農地の売主が許可手続きに協力しない場合には、買主は売買に基づく所有権の移転を訴求し、その認容判決（確定判決）の正本を申請書に添付して、（許可申請手続き上の原則である）当事者の連署によることなく－買主が単独で農業委員会等へ許可の申請をすべきこととされています。（農地法施行令１条の２・１項、同法施行規則２条１項２号、２項10号）

したがって、この場合、
○　買主が求めるべき判決は「借主（旧農地土地所有者）に対して、農業委員会に対して、届け出て許可を取れ、という命令判決」ではなく、直截に「売主に対し、買主に目的農地の所有権を移転すべきことを命ずる判決」であり、
○　ご質問のように「借主（注：売主）が農業委員会に行かない限りは、裁判所の判決では、農地法上では所有権移転されない」ということにもなりません。
また、前回のご質問に回答したとおり、
○　売主の協力が得られない場合に、農業委員会等に対して直接に起こした許可を求める訴えは（農地法にそういう制度がない以上）不適法であるということになると思います。

回答No.2

talkie（@utilityofa）

「再売買予約は、担保権者（＝買主）と被担保権者（＝売主）による農業委員会に届出てその許可を取らなければ、農地法的には無効にはならいのでしょうか？」
このことは、お見込みの通りだと思います。
「再売買予約」といっても、負担として再売買の予約権が付帯しているだけで、売買であることには変わりませんから。

「前記両者が届け出なければ、裁判所の確定判決が必要なのでは？」
売買（再売買予約権付き売買）の当事者が農地法所定の許可を得ない場合は、判決によってその許可を代替して、契約を有効にできるか、というご質問でしょうか？
そうであれば、お答は「否」です。
裁判所の判断（判決）を、農業委員会等の判断（許可）に代替することを、農地法は認めていないので。

お礼

有難う御座います。ということであれば、借主（旧農地所有者）が協力しなければ、農業委員会も相手取って裁判しなければならないことになりますね？

補足

売買（再売買予約権付き売買）の当事者が農地法所定の許可を得ない場合は、判決によってその許可を代替して、契約を有効にできるか、というご質問でしょうか？
そうであれば、お答は「否」です。
裁判所の判断（判決）を、農業委員会等の判断（許可）に代替することを、農地法は認めていないので。

と言うことであれば、貸主（新農地所有者）は、裁判所が、借主（旧農地土地所有者）に対して、農業委員会に対して、届け出て許可を取れ、という命令判決が出ても貸主には意味ないことになるのでしょうか？
そうであれば、借主が農業委員会に行かない限りは、裁判所の判決では、農地法上では所有権移転されないのでしょうか？

回答No.1

talkie（@utilityofa）

１について
前回のご質問とそれに対する回答者諸氏のご回答を拝見すると、質問者さまは、もっと実務的な？回答をお求めてなのではないかと思いました。
法理論的な回答というのは苦手ですが、「制度の使い勝手」というようなお話であれば、「法律屋」の私にも、ある程度は可能と思います。

譲渡担保は、文字通り「担保権」ですから、本来、担保権者の関心は被担保債権が無事に弁済されることにあり、担保となる権利の取得は本意ではないはずです。その点で、完全な売買の形式である「再売買予約」というのは使い勝手が悪いのでしょう。権利が完全に担保権者となろうとする者に移転する点で、税務面でも不利だと思います（完全な権利取得者として課税される）。
また、買戻しの特約は、もともとの不動産の売買と同時に登記しなければ第三者に対する対抗力がないとか（民581条１項）、買い戻し期間が最長10年間に限られてるとか（民580条１項、３項）いう点で、長期の不動産信用には不向きだったのだと思います。

２について
「不動産の所有権移転」とおっしゃりながら、「借主、貸主」というのは、ちと矛盾しますが…。
質問者さまが農地の賃貸借・使用貸借のことをお考えであれば、それも農地法３条の、いわゆる「３条許可」の対象事項であり（同法１項）、無許可の賃貸借、使用貸借は無効ですから（同法４項）、この点は、質問者さまのお見込みのとおりと思います。

補足

済みません！！借主貸主というのは、俺の無知と言うか・・・・・説明の誤りか・・・・・其の点はともかく、再売買予約は、担保権者（でいいのかな？再売買権者？）と被担保権者（でいいのかな？再売買義務者？）による農業委員会に届出てその許可を取らなければ、農地法的には法的には無効にはならいのでしょうか？契約自体は有効であっても。
だから、前記両者が届け出なければ、裁判所の確定判決が必要なのでは？よろしくお願いします！！法律屋殿へ