土地区画整理事業区内の市有地の譲渡申込を考えています

質問

不動産購入はまったくの素人なので、教えてください。
地元の市有地が売り払いに出ており（競売でなく、抽選方式）、とても良い場所なので譲渡申込をしようかと思っています。
資格・条件等で、よくわからないことがありました。
(1)土地区画整理事業終了後の換地清算金の徴収または受領は買受人が行う。→言葉の意味があまりよくわかりません。どういうことなのでしょうか？
(2)隣りの土地も今回の売り払いに出ている区画なのですが、現地を見たところ、境界線がはっきりしていません→きちんとさせる方法はありますでしょうか？
(3)申込者資格に、地方自治法施工令第１６７条の４第１項に該当する方は申込ができない、また一括で土地代金を支払うことができる個人または法人が資格あり、となっています。この場合、住宅メーカーや不動産業者が購入し、後日分割譲渡することはできるのでしょうか？なぜなら、可能であるなら、競争倍率が高くなるのではないかと思うので・・・
（今回考えている土地は２００坪弱あります）
過去の売り払いの結果などを調べたいと思って色々検索しましたが、自治体が故意に削除しているのか、ネット上ではひっかかりませんでした。
詳しいかた、ぜひ教えてください。また、公有地を購入された経験のあるかた、注意するべき事などがございましたら、ぜひ教えてください。よろしくお願いします。

回答No.2

dr_suguru · ベストアンサー

＞換地清算金の徴収または受領は買受人が行う
１について
換地清算金とは
「仮換地」で発生しますので
「保留地」購入予定者のあなたには無関係です。
http://www.ootaku.com/q&agutairei33.htm
あなたの場合は保留地ですから
契約面積と実測面積で差が生じた場合は
契約単価で清算する
いわゆる実測清算金です。

２について
区画整理中（仮換地中）であれば
基本は仮の木杭です。
換地処分段階にコンクリート杭に
布設します。
事業の進捗状況に依存します。

３について
http://www.city.takaoka.toyama.jp/hospital/other_info/shikourei167-4.html
公共団体施行の区画整理であれば
ありきたりの保留地処分規定の内容になります。
答えとして、できます。

＞過去の売り払いの結果などを調べたいと思って色々検索しましたが、自治体が故意に削除しているのか、ネット上ではひっかかりませんでした。

履歴が削除されただけのこと
履歴が知りたければ
市町村に尋ねましょう。
私の県のＨＰです。
↓
http://www.aichi-kukaku.jp/

お礼

大変詳しいご説明をありがとうございます。
市役所の発行している今回の市有地売り払いに関する冊子を見ますと、今目をつけている土地は「保留地」と記載されています。でも面積のところを見ますと（仮換地面積）とした記載法なので？？？というかんじです。また、「換地処分の結果土地面積に増減が生じた場合の清算は行いません」と書いてありますので、余計に？？？になってしまいました。
また、境界線は、杭の打ち込みはなく、ロープのようなもので簡単に区切ってあるのみ、実はここが不安でした。事業の進渉度に依存するわけですね。市役所によく聞いてみます。
最後に、欲しいと思っている土地は、東側８ｍ、南側６ｍ道路のある角地で、良いなと思う人は我が家だけではないなと思うのです。過去の同地区の土地分譲時の申し込み件数などをざっと知りたいと思ったのですが、プロの方も申込が多いのだったら相当高い競争倍率になるか（といいつつ、抽選ですから運ですよね）と色々考えてしまいました。
お住まいの県のHP拝見しました。こんなに親切なHPがあるのですね。
大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.6

dr_suguru

補足1
＞面積のところを見ますと（仮換地面積）とした記載法なので？？？

表現方法はふつーは「保留地面積」です。
この記載の方法は、「仮換地中の間の面積」ですね。

＞「換地処分の結果土地面積に増減が生じた場合の清算は行いません」

組合の保留地処分規定に記載してあれば
どうしようもありません。
これが一つのルールです。

＞ロープのようなもので簡単に区切ってあるのみ

ふつーは木の仮杭を付設してくれるはずです。
相談してみましょう。

＞抽選ですから

組合施行であれば
組合員数により
総代制又は総会制になり
保留地処分について
上記に議案として提案して
処分方法が可決しているはずです。
また、昨今は抽選会方式を採用せず
随契処分（早い者勝ち）の処分方法に
私の県ではなってきています。
ここを確認しましょう。

お礼

この土地の入手を考えるようになって初めて「保留地」「換地」等の言葉を知るところとなりました。本当にありがとうございます。

知らなかったついでにお恥ずかしいのですが、土地区画整理事業というものは、市町村が施行者となる場合ばかりとは限らないわけですね？
組合施行なるものを初めて知りました。
我が家が考えている土地は市が施行者であり、申込が１か所に２人以上の場合は抽選会を行うと明記してありました。
抽選会方式をとる私の住む自治体は古いやり方なのでしょうか？

いずれにせよ、色々と勉強させていただきました。
ありがとうございました。

回答No.5

0621p

No.1です。
質問の文面から、保留地ではなく換地だと思いましたが、換地だと私が指摘したような問題が発生する可能性があるので、保留地なのか換地なのか確認してください。
土地の境界については、区画整理区域内なら換地された時点で境界線は決まっているので、現地に境界杭が入っているかどうかという問題はありますが、境界杭がなくても図面はきちんとあるので、境界線でもめる事はないはずです。

お礼

ご回答本当にありがとうございます。
やはり、保留地のようです。記載方法が上記（補足）のとおり「仮換地面積」などと書いてあったりして紛らわしかったのですが、間違いないようです。
市が事業施行者として行っている区画整理ですが、それでも区域内の土地を入手した市民にご指摘のような清算金が発生する可能性はあるのですか？

回答No.4

fujiyama32

不明な点は市役所の管轄部門に連絡し、納得のいくまで確認される必要がある
と思います。
重要な事項として、既にお判りだと思いますが、土地の代金を一括払いする
ことが条件ですので、申し込み時の一時金と、土地譲渡契約日までに残金を
振込む必要があります。
即ち、各指定日までに振込できる現金(預金)を用意がする必要があります。

この点、土地のみの融資しない銀行が多くありますので、融資を受ける計画
であれば、事前に関係する銀行の融資条件等を確認する必要があります。

お礼

大変親切なご回答ありがとうございます。
確認しましたところ、抽選日の３週間後くらいが土地代金を一括支払する日のようで、実はあと１ヵ月半後くらいでした！
銀行も最近はだいぶ貸付条件が厳しいようですね。

一生に一度の大変高い買い物ですので、納得いくまで細かい条件の確認をしようと思います。どうもありがとうございました。

回答No.3

TAKESHIDA

保留地販売でなく、従前の土地販売でしょ。
１番の通りだと思いますよ。

補足

ご回答ありがとうございます。
少し補足させていただくと、土地の所在のところに、「○○土地区画整理事業区域内○○街区○号保留地」という記載があり、面積の○○m2（仮換地面積）と書いてありました。
いかがなものでしょうか？ご教示くださいませ。

回答No.1

0621p

（１）区画整理事業終了後に精算金が発生する事があります。事業が予定通りうまくいけば余った金額を受け取る場合もありますが、事業が予定通りいかなくて（保留地の売れ行きが悪いなど）資金が不足し、金額を負担しなければならない場合もあります。
（２）自治体や国などが土地を売る場合は、境界線などについては後で問題にならないようにきちんとしていますので、心配する必要はないと思います。今はわからなくても引き渡しまでにはきちんとするのではないでしょうか。

お礼

早々のご回答、深謝いたします。事業がおもわしくなかったときの負担金が発生する可能性もあるのですね！まったく知りませんでした。どうもありがとうございます。
境界線に関しては安心いたしました。念のため市役所に聞いてみますが、ありがとうございました。