旧法地上権のマンションについて

質問

1980年代に建てられた20戸程度の小規模マンションに住み、管理組合理事長を現在務めている者です。
　このマンションの土地は所有権ではなく地上権が設定されており、地上権登記がされています。期間は30年間であと数年で更新時期がやってきます。
　しかし、数年前に地主が底地を不動産会社に売却しまして、それ以降、この不動産会社がマンション各戸の所有者に向けて、区分所有分に相当する土地の購入を求めるようになりました。また、土地を購入しない場合には地上権更新時に地代を２倍にし、かつ更新料を要求する通告もしてきております。
　こうした動きに対して、区分所有者の中にはすでに土地を購入して所有権に変更した方もいるようですが、大半の方々は地上権のままで所有・居住している状態です。
　ここでお尋ねしたいのは以下の通りです。
１）区分所有分に相当する土地を購入して所有権にする場合、購入価格は何を基準にし、どの程度であるのが妥当でしょうか？
２）数年後に地上権のまま契約更新する場合、更新料を支払う必要があるのでしょうか？　また、必要ある場合の金額の相場はどれくらいでしょうか？
３）地上権更新時に、地代を２倍にするというのは不動産会社の一方的な要求であると思いますが、これに従う必要があるのでしょうか？
　以上です。なにぶん私も含め住民は素人ですので、かなり不安に思っております。ご回答、よろしくお願いいたします。

回答No.2

kamaryu · ベストアンサー

すでに所有権を購入された方がいるそうですが、今後は個別の対応をしない様に皆さんにお話しして下さい。
底地を買うにしても借地料を支払うにしても、管理組合で対応する必要が有ります。

その不動産屋が土地をどんな形で売っているのか解りませんが、一部の土地や持ち分を買っても何にもなりません。
すべてを買うか買わないかを全員で決めなければなりません。

金額の基準は路線価の借地権割合になりますが、一方的な要求を飲む必要はありませんので、折り合わなければこれまで通りの借地料を払っていけば良いと思います。
更新料は、借地契約書にあれば払う必要が有りますが、書いていなければ皆さんで納得できる金額で交渉することです。
不動産会社が何と言って来ても、全員の同意が得られないので払えないと言えば良いのです。

あとはその不動産会社が裁判を起こすのなら、それに対応するという姿勢で宜しいのではないでしょうか？
交渉が難しければ弁護士に依頼しましょう。
皆さんが一つになることが一番大切です。
マンションのことで困ったら、地域のマンション管理士会に相談して下さい。

補足

具体的で分かりやすい回答をいただき、大変ありがとうございます。
　管理組合が全体の窓口になるべきというのはその通りだと思うのですが、実はこの問題は数年前から始まっており、不動産会社が各戸に個別の交渉、条件提示を散発的に続けています。
　私は持ち回りの理事長なので当時、管理組合に直接交渉があったか知らないのですが、おそらくなかったのだと思います。先方はプロですから、管理組合を窓口にして土地の一括売却の交渉をしてもまとまるわけがないと分かっていたでしょう。

　結果として、現在の土地登記は、区分所有者ごとに地上権と所有権とが混在することになっています。私個人としては、一棟建てのマンションなのに異なる土地権利関係が併存するという変則的な状態になってしまったと思うのですが、関係機関に問い合わせてもこれは法律上は違法ではないとのことでした。
　ですので、こうなった以上、管理組合が全戸一丸となって不動産会社と対峙していくのは、残念ながら相当に困難と思っています。

　素人なりに、路線価に借地権割合を４割として一応の売買基準額を計算してみましたが、不動産会社の提示価格はそれよりは割安になっており、また同社は、「将来マンションを中古売却する場合に地上権付きマンションよりも土地所有権付きマンションのほうがはるかに有利だ」などのセールストークも行っており、購入された方はそういった面も考慮したと思われます。

　ただ、当初の地上権設定時の契約には更新料の必要は記載されていませんので、先方の一方的な要求をそのまま飲む必要はないとのご回答は心強く感じました。
　不動産会社のほうは、売却も契約更新（更新料＋新地代）も各戸バラバラに交渉を進める意図がはっきりしていますが、管理組合の組合員には事実関係や法律的知識を周知し、できるだけまとまって対応していきたいと思います。
　貴重なご回答に重ねて御礼申し上げます。

回答No.3

explicit

まず間違えないでいただきたいのが、地上権も権利であって、どちらかというと賃借権に置き換えるなら分かります。
ただし、おかしな問題があります。ある人は所有権を持ち、ある人は地上権。つまりマンションは別にして、土地についての使用権や持分などがめちゃくちゃになる可能性があり、規約などをどうするのかを含め、総会の議決は必要になると思われます。
そのため、総会や理事会、理事などを中心に買い取るにしても、不動産屋との間で話し合いが必要と考えるのが普通に思います。
つまり、初期段階としてマンション管理組合で交渉すべき問題と言えそうで、個々で対処する話ではないように感じます。

補足

ご回答いただき、大変ありがとうございます。
　「土地についての使用権や持分などがめちゃくちゃになる可能性があり」というのは私もその通りではないかと危惧しているのですが、法律的にはこのような形は合法的なのだそうです。
　だからこそ、不動産屋も地主からおそらくは極めて安く底地を買い、それを区分所有者に販売して利益を得ようとしているのでしょう。
　かつて地上げ屋という商売が流行しましたが、私たちのマンションが遭遇しているのはそれとは逆に、借地権などの付いた底地を買ってそれを建物所有者（借地人）に売却するという点で「地下げ屋」ともいうべき新しいビジネスなのかも知れません。

回答No.1

chie65536（@chie65535）

(1)
相場価格でも良いし、路線価を元に算定しても良いし、売り手と買い手の双方が納得した価格なら幾らでも良い。双方が納得づくなら相場や路線価からとてつもなく掛け離れた額でも良い。

(2)
「地上権設定」と言うのは、要は「土地の賃貸契約」なんですから、賃貸契約を更新しないのなら「もう土地は貸さないから出て行け」って事に。

アパート借りた場合も、更新料を払わずに賃貸契約を更新しなかったら、賃貸契約が切れた時点で退去しなければなりません。

なお相場は「地域や場所や物件によってピンキリ」なので、実際に物件を査定してみないと「相場は幾ら」って言えません。

(3)
「２倍が妥当な額なら従うしかない」としか言えません。

例えば「３０年前の地代のままだと、今の相場の３分の１の額になってしまう」という場合、本来なら３倍にされても文句が言えません。

前述のように更新料や地代の相場は「地域や場所や物件によってピンキリ」なので「２倍」というのが「超サービス価格」なのか「購入切り替えを推す為の法外な額」なのかは、実際に物件を査定しない限り判りません。

「２倍」と言う言葉に過剰反応したりせず「２倍になった地代が、現在の相場に対して妥当な額かどうか？」を、良～く吟味して下さい。