任売のしくみについて・・・

質問

事情があって、住宅を任意売却にかけています。

競売開始決定の通知が来てから、業者を探したので、
入札がまもなく始まると言ったところです。

任意売却なら引越し費用を出してもらえる？と聞いて
落札される前に、買手がつかないかと思い同時進行しています。

住宅には住宅ローンの差し押さえの他に、各種税金もある状態です。

今更ですが、引越し費用が捻出されるしくみが分かっていません。
しかも、任売なら差し押さえも解除できるんですよね。

引越し費用ってほんとにでるんしょうか？

ど素人なので、分かりやすく教えて欲しいです。

回答No.7

mimicann · ベストアンサー

＃4,6です。

>>しかし最悪な事に、職は自営です。
>>所得証明とかがいるんでしょうか？
>>課税額がかなり低いので…
>>こんな条件では、厳しいですよね。
>>この条件を不動産屋さんに正直に話せば、考慮の余地はありますでしょうか？
かなり厳しいです。
現実、最初から家賃滞納しそうな人には貸しません。
しかし、正直に話してくれた方が不動産屋も親身に相談のってくれるでしょう。
先に述べた例のように、マナーが悪い物件の管理人みたいなコトをすれば、家賃も安く出来て、入居もし易いでしょう。

世帯数が多い物件アパートのゴミ出しのマナーが悪い人を注意・取り締まる。
共用部分の廊下やロビーを月に2回ぐらい掃除する。
契約駐車場に違法駐車があれば張り紙を貼り連絡する。
マナーが悪い住人を連絡する汚れ役になってくれれば、
大家・管理会社は、大歓迎です。
保証会社が厳しい場合は大変だとは思いますが、その方向で交渉しみては如何ですか。

何度も破産しても、たくさんの方に迷惑をかけ続けても平気な顔で過ごしている人が世の中にはたくさんいます。
破産を気にしないのは悪いですが、余り自暴自棄にならずに、これからは誰にも迷惑かけないように、また迷惑をかけた親類・個人の方には、少しでも恩返しが出来るように頑張ってください。

お礼

回答ありがとうございます。
競売、任売いずれにしても、次の住まいが必要なので不動産屋さんで相談してみたいと思います。

何もかもが初めての事で、不安だらけです。

貧乏でも、安心して暮らせるようになりたいです。

また、質問する事があると思いますが宜しくお願いします。

回答No.6

mimicann

#4です。
>>入札前に、尋ねてこられる方は多いんでしょうか？
どこの業者も基本的には、入札前に下見すると思います。
立地条件を見るためです。
日当たりは良いか？
周辺に工場などがあって騒がしく無いか？
接道に大型トラック等が通って揺れたり、うるさくないか？
周辺に匂いを発する畜産農家など無いか？
とにかく、下見しなければ分からないコトが多いので入札前にたくさんの方が下見に来ると思います。
下見の時に入居者が居ればどういう方が居るのか知りたいのと、物件を落札後入居者はどうするのか、どう考えているのか知りたいので、尋ねますが…、居留守する方が多いですね。
話が出来れば、どの程度の金額で入札行くかの判断基準になります。

>>ご近所さんに聞き込み？とかするんでしょうか？
その敷地に接道が無ければ近所の方が売ってくれるか聞き込みをします。その物件についてそこの入居者について聞き込みする事はほとんどありません。
接道が無ければ業者にとって物件価値がありません。入札しません。

>>私のような場合でも次の住まいの賃貸契約は結べるんでしょうか？
>>競売にかかった人間にも貸してもらえんでしょうか？
保証会社に加入出来れば良いです。
定職に就いてれば、保証会社は破産する前より、後の方が審査が通り易いです。
連帯保証人が居なくて、保証会社に加入できなければ、条件は厳しいです。
1世帯だけ、その様な方が私の物件に入居してますが、共用部分の掃除とゴミ置き場の整理を任せて入居を許しました。家賃も遅れず、そこの物件はいつもきれいで、今はその方に私の方が感謝してます。

>>子供もいるので出来れば近くに引越しできればなぁっと思っているのですが、離れた所の方が無難でしょうか？
離れなくて良いです。
本人の責任でなく連帯保証人で自己破産する方も半分近くいます。
他人の目が気になるなら離れるべきですが…。

お礼

再度、回答ありがとうございます。
やはり、自宅にお尋ねに来るんですね。それは別に構わないんですが、ご近所さんに聞き込みは競売ってバレそうですね。

賃貸契約の件ですが、破産の申し立てはまだ先です。
しかし最悪な事に、職は自営です。
所得証明とかがいるんでしょうか？
課税額がかなり低いので…
こんな条件では、厳しいですよね。
出来るだけの事（子供には可能な限り負担を少なく）をしてみてみようと思っています。この条件を不動産屋さんに正直に話せば、考慮の余地はありますでしょうか？

本題とはズレますが…
子供にとってはどっち（近場又は離れる）が心の負担が少ないか悩む所なんです。間違いなく今の住まいよりは、劣った物件になるでしょうし
友達に言われたりしなかと…。今の状況を話して理解できる年齢ではありません。

こんな私に回答して頂いて嬉しく思います。

回答No.5

red_kids

大体の状況は理解できましたので最後に簡単に追記します。
要するに任意売却はより高く売る事が出来ますが
結果的に競売でも任売でもあなたは本来、損も得も有りません。
・・ところが任意売却には裏が有りまして不動産業者が
間に入る事により競売より高く売れた差額を業者が儲けるのであなたに現金をバックしてくれるのです。不動産屋も債権者に払う金額と売価の差額で得をしますし、あなたも競売では貰う事が難しい現金を不動産業者から貰えて助かるのですが、ただ競売になる前に売却が決まればという前提です。
なかには悪知恵を働かせて、不動産屋とグルになり本来の売却価格より安く売った事にしてその中から、当面の生活費もバックしてもらい公には現金は持っていない事にする輩も居ます。これは殆ど詐欺。いわゆる資産隠しです。この場合は引越しが出来るうえ、当面の現金も確保できる訳ですが、完全な違法行為ですのでこんな事はしないようにして下さい。もし、こういう事が何処かからバレた場合、資産隠しで破産を認められなくなる可能性まで有りますので・・・。

お礼

「競売より高く売れた差額を業者が儲けるのであなたに現金をバックしてくれるのです。」でやっと分かりました。それも競売で落札される前に買手がつかなければダメですし…
競売の取り下げって、いつまでなら出来るんでしょうか？
入札はもう近いんです。
買手の方が決済しないと無理なんでしょうか？
とりあえず、先立つお金がないので…不安で仕方がありません。
度々、回答して頂き本当にありがとうございます。

回答No.4

mimicann

大家業してます。良く競売に入札します。

競売物件は引っ越し費用等の退去料を支払う義務はありません。しかし質問者様のように出さなければ引っ越し費用が無いため出て行けない方が多いです。
私は、強制執行が面倒なので強制執行にかかる費用を上限に考えて退去料を出します。
参考http://www.kyobaibukken.com/kyobai/241.html

私が1円も払わなかったのは、
知り合いに恐いヤクザが居るといった脅して来た人
退去料を支払うべきの虚偽の書類を作成していた人
最初から退去していた人
偶々、私の身内が破産整理の世話した人
以上です。

私が尋ねるのは、まず入札前に。（人が住んでいるかどうかの確認ぐらい。）
次に落札した翌日（開札期日の翌日）にあって話がしたいと連絡先を書いた手紙を投函します。
そして、競売物件の代金納付がいつにするから、代金納付後1週間以内に退去してくださいと言います。この時に、先立つモノが無いので引っ越しできないと言えば、基本的には出してくれると思いますよ。
余り無茶なことを言うと「強制執行します。」と言われます。

貴方に交渉材料の件外物件があれば、退去料を貰いやすいですよ。
例えば、接道が競売にかからず貴方の持分のままとか、
未登記の増築部分があるとか、
未登記の立派な倉庫があるとか、
動産のまだ新しいエアコンを置いて出るとか、

でも、下手な交渉したら、土地は落札者のモノでしょうから「要らないので、ご自分で解体・撤去してください。」若しくは、「撤去費用を分割払いで払ってください。」また、「使わないので、土地の使用料を取ります」となるので気をつけてください。

お礼

わかりやすい回答ありがとうございます。
落札後、スムーズに退去が出来ればいいのですが…
次の住まいも、決まってないですし（保証金や前家賃すら払えない状況です）
入札前に、尋ねてこられる方は多いんでしょうか？

ご近所さんに聞き込み？とかするんでしょうか？

不安で不安で…

大家業をされてるとの事ですが、私のような場合でも次の住まいの賃貸契約は結べるんでしょうか？破産も進行中ですし、保証人の予定者もいてません。最悪の状況です。。。競売にかかった人間にも貸してもらえんでしょうか？
子供もいるので出来れば近くに引越しできればなぁっと思っているのですが、離れた所の方が無難でしょうか？
沢山、質問してすみません。
こんな事、誰にも聞けないので…

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。
まもなく入札が始まる・・・という時期ならたぶんもう無理でしょう。
一般の方が買うには時間がありませんし、（一括決済でなければ実務上不可能な取引となります）買い取り業者には既に出回ったのでは？
残念ですが、競売の買受人が引っ越し代ぐらい負担してくれることを祈るしかないと思われます。
買受人が尋ねてきますから、最短で明け渡すので引越し代だけ出して欲しい旨お願いしてください。強制執行しても結構な費用がかかります。
その範囲なら出してくれる業者もあるでしょう。
出さないと言うなら、自己で何とかするしかありません。強制執行までは、現在の状況だと最長で後４ヶ月ぐらい時間はあると思います。
それまでに善処されてください。
尚任売で引っ越し費用が出るというのは、売買額とは別枠で○○万円は引越し代で売主に渡して欲しい旨の不動産売買とは違う約束事がある内容となります。買い取り業者は経費を含めた総額が問題なので、その費用の種別は問いません。裏金とは違い引越し費用や立ち退き費用ですから（銀行には知らせませんが）業者ならその手の金は出てきます。

補足

たぶんもう無理なんですね。。。
買受人が尋ねるとは、どの時期でしょうか？
開札後、決済が済んでからでしょうか？
なんだか怖いです。。。
強制執行って費用高いんでしょうか？
私が依頼した業者は、任売専門みたいなんで引越し代はでるんですね。
でも、間に合わないのは残念です。
詳しく教えて頂きありがとうございました。

回答No.2

red_kids

やはり破産も同時進行ですか。
結果的に破産される場合、任意売却でも
競売でもあまり違いは無いと思います。
詳しい状況が分からないのですが、
担当の弁護士さんと相談の上の任意売却なのでしょうか？
管財人が選任されるほどの負債ではないですよね？
何れにせよ弁護士さんに相談されれば解決すると思うのですが、
こちらに質問を書かれているという事は
弁護士さんに相談されていないのでしょうか？
任意売却の話は誰とされているのか分かりませんので
これもなんとも言えません。
普通の不動産屋、任意売却を専門にしている業者等
がありますがそういう業者に依頼されている場合は
その業者から引越し費用が出される筈です。

お礼

弁護士は競売を薦めてきたので、任意売却については、
不動産屋の名前を伝えただけで、何も知りません。
私が業者を探してきて、「任売と同時進行にします」
と言ったきりなんです。
管財人はつかないそうです。
再度、回答ありがとうございます。

回答No.1

red_kids

毎月のローンが払えないので任意で売却するという事ですね。
残金は分かりませんが例えばローン残や税金等の合計で1000万円の
負債が有った場合、競売で落札されると1000万円にしかならないとします。プラスマイナスゼロで負債も無くなりますが手元にお金は残らない事になる。競売の場合は通常プロ（不動産業者）が落札するので流通価格より安くなります。リノベーションしたりして転売するのが目的だからです。ところが任意売却を行えばエンドユーザーが買う可能性が高くなるので競売で売るより2、3割高く売れる可能性が有ります。すると手元にいくらかの現金が残り引越し費用に充てられるという仕組みです。
ただし、競売であろうが任意売却であろうがローンや税金が完済出来なければ、あまり意味が有りませんけど・・。又、住宅の他にも借金が有り破産や整理まで考えられている場合も少し事情が変わるかもしれません。

補足

売却しても住宅ローンの残の方が、かなり多く
また住宅ローン以外にも借り入れがあるので破産の手続き中もしています。

引越し費用って、誰がだすんでしょうか？（買手？不動産屋？債権者？）すいません。全く分かっていなくて…

税金やローンが完済出来なければあまり意味がないんでしょうか？

破産するなら、任売する必要はなかったんでしょうか？

再度回答して頂けると助かります。