抵当権が行使され、裁判所が現況調査に来ますが・・・

質問

賃貸のワンルームマンションに住んでいるのですが、
大家が借金を滞納したため、抵当権が行使されました。
執行官より、現況調査のため都合のいい日を指定するようにいわれましたが、
具体的期限等は言われませんでした。

現況調査とはどういうものでしょうか？
占有者の名前も、裁判所の閲覧室では公開されるとのこと（執行官に電話で確認済み）ですが、
今住んでいる部屋の中の写真も公開されるのでしょうか？
いわれるままに応じるのが得策でしょうか？
（たとえば、３ヶ月以内に応じればいいところ、1ヶ月以内に鑑定に応じた場合、他の担保の占有者より、不利になるなど）

実際、競売が公示された場合、当面の間住み続けることに危険はあるのでしょうか？（嫌がらせ、いたずら等）

ちなみに・・・
もともと分譲物件のため、一部屋のみの大家。
被担保債権は1000万強らしい。
この物件の売却基準価額はせいぜい100万円台前半の見込み。
一つの債権につき、複数の担保がある模様。
債権者は大手信託銀行。（裁判所に確認済み）

どうも、裁判所関係者は奥歯にものが挟まったような言い方しかせず、
特に、直接出向いたときの事務員の知識不足のため、正確な情報が得られず困っています。
「こんなに早く行動する占有者も、こんだけ質問する占有者も珍しい」そうです。
他にもいろいろ疑問点がありますが、電話で聞ききれなかった分の一部をこちらで質問させていただきました。
なにぶん切羽詰まっております。どなたか詳しいかたご教授願います。

回答No.2

Yuhly · ベストアンサー

現況調査とは、競売のための資料(現況調査報告書)を作成するために、目的物件の形状、占有状況等の調査を行うことです。不動産鑑定士が来るのは、不動産の評価も一緒にやってしまおうということでしょう。
現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の外観や室内の写真等が添付されます。

早期に現況調査に応じたことで不利に取り扱われる事はありませんが、当然その物件の競売手続きの進行は早くなります。逆に、あまりにも応じない場合には強制的に調査が入ることもありえます。あまり聞いた事はありませんが。

競売が公示されたとしても、落札されるまでは、住み続ける事に問題はありません。賃貸借の方が抵当に劣位するとの事ですので、落札後は買主が賃貸借の継続を(法的には新規の賃貸借契約を)認めない限りは出て行かざるを得ないでしょう。

民事執行法
（現況調査）
第57条　執行裁判所は、執行官に対し、不動産の形状、占有関係その他の現況について調査を命じなければならない。
２　執行官は、前項の調査をするに際し、不動産に立ち入り、又は債務者若しくはその不動産を占有する第三者に対し、質問をし、若しくは文書の提示を求めることができる。
３　執行官は、前項の規定により不動産に立ち入る場合において、必要があるときは、閉鎖した戸を開くため必要な処分をすることができる。
４　(以下略)

（評価）
第58条　執行裁判所は、評価人を選任し、不動産の評価を命じなければならない。
２　(以下略)

補足

詳しい説明ありがとうございます。

>室内の写真等が添付されます
裁判所に足を運んだ人には、部屋の内部が見られてしまうということですね。

>早期に現況調査に応じたことで不利に取り扱われる事はありません
この辺、質問内容がわかりにくかったかも知れません。

複数の担保があり、すべての担保ついて被担保債権（約1000万円）全体への充当が可能なわけですから、先に手続きが進んだ物件の代金から債権に充当され、手続きに時間がかかった物件が安全に残ることになるのではないかと思ったのです。
どこから充当していこうか考える債権者（銀行）にとっても、任意売却や、収益執行するにつき、安全な物件から手をつけていくことになるのではないでしょうか。
当然、売却額が債権額を上回れば手続きは終了でしょうし。

回答No.4

Yuhly

追記します。

>複数の担保があり、すべての担保ついて被担保債権（約1000万円）全体への充当が可能なわけですから、
>先に手続きが進んだ物件の代金から債権に充当され、手続きに時間がかかった物件が安全に残ることになるのではないかと思ったのです。
理屈としてはありえないわけではありません。おっしゃっているように手続き費用+債務額を上回る価格で他の物件が処分され、それで債務全額が弁済されれば、抵当権の消滅を貴方が主張することはできます。

ただ、貴方が居住しておられるのは抵当物件ですので、他の財産よりも優先して執行されます。ですから、他に満額弁済できるだけの抵当物件が存在し、かつそれが実行される必要があります。
また、現実には担保が債務額を大きく上回っている事はまずありませんから、実際は競売の順番が遅れても、居住していられる期間が少し伸びる程度でしょう。

なお、現況調査に当たって虚偽の事実を述べるなどした場合、偽計競売妨害罪等の罪となる場合があります。ご注意ください。

民法
（抵当不動産以外の財産からの弁済）
第394条　抵当権者は、抵当不動産の代価から弁済を受けない債権の部分についてのみ、他の財産から弁済を受けることができる。

刑法
（競売等妨害）
第96条の３　偽計又は威力を用いて、公の競売又は入札の公正を害すべき行為をした者は、２年以下の懲役又は250万円以下の罰金に処する。

回答No.3

poolisher

嫌だといえば勝手に解錠して写真とっていくだけです。

積極的に協力する必要もないでしょうが、拒否することもできません。

競売になれば、入札希望者が調査にくるかもしれません。
こちらは協力しなくても大丈夫です。

落札されれば、あなたの運命は落札者次第です。
敷金も保証して契約継続する神様のような大家になるかもしれませんし
（↑はほとんどないですが）
６カ月以内に立ち退けと要求する悪魔のような大家になるかも知れません。

たぶん同じようなものがたくさんありますから参考にしてください。
http://bit.sikkou.jp/

回答No.1

toratanuki

別に心配する必要はない。

単に、貸主が代わるだけ。

部屋の中を見せる必要もない。

基本的には、実際に人が住んでいるか、の調査。

買い手が希望して、中を見たいといってきても、占有者の同意が必要。
以上の回答は、借りた後に抵当権が設定された場合についてのこと。

補足

すばやい回答ありがとうございます。
残念ながら、賃貸契約時、すでに抵当権設定済みでした。

>買い手が希望して、中を見たいといってきても、占有者の同意が必要。
拒否できることは確認済みです。
問題は「実際のところ」の危険性です。

>単に、貸主が代わるだけ。
一部屋のみの物件のため、転売される可能性が高いのでは？

>基本的には、実際に人が住んでいるか、の調査
不動産鑑定士が鑑定するとのことですが・・・