根抵当権と条件付賃借権のある土地と建物

質問

隣の飲食店の店主が亡くなったので息子さんが店舗を相続し、我が家に売却したいと言ってきました。店は十数坪の小さな土地に建っていますが調べた所、店舗が建っている土地の登記が３つに別れており、うち２つは他人名義で一方は根抵当権、もう一方は条件付賃借権仮登記。(条件１番 根抵当権の債務不履行)となっています。

息子さんは三つの登記をまとめた上で不動産屋を介し現況（上モノ付きのまま）で売却したい。と言っております。
我が家も購入の意思はあるものの抵当権などと聞くとちょっと不安です。そこでもしも購入する場合に所有権の確認以外に注意点などあったらお教えください。どうぞ宜しくお願いします！

回答No.2

BBQ38 · ベストアンサー

隣の土地を購入話がでてきた。これは物凄いチャンスです。隣地を購入することで今所有されている土地の将来の利用価値も上がるので昔から、
・隣地は借金してでも買え
・隣地は相場の○割り増しでも買え
とか言われています。慎重さは必要ですが、是非前向きに進めてください！

気を悪くしないで欲しいのですが、「抵当権などと聞くとちょっと不安」からすると不動産取引関係には疎い方ですね。そういう場合には不動産関係に強いパートナーを味方につけることが第一のポイントになります。まずは不動産取引業者と金融機関をパートナーにしましょう。

不動産取引業者：「不動産屋と会う」ということで既に不動産仲介業者が入っているかもしれませんが、買主側が別途不動産仲介業者を立てることは問題ありません。できれば店舗取引に強い仲介を別途立てることがBESTでしょう。店舗固有の難しさがありますので、住居系しか経験がところだと勘所をはずす可能性がないともいえません。（医者に例えて言えば、小児科と産婦人科ほどその専門性の違いがあります。）質問文からはオーナー店舗なので複雑な権利関係が入り組む可能性は低いのでしょうが、店舗ですと内装・設備等が割賦・リース等のケースも考えられますから、現況譲渡は慎重に進めた方がよいでしょう。

また、ご質問者様が自己資金が潤沢で仮に借入不要で買える立場だとしても金融機関を味方につけつつ話を進めることがベターでしょう。できれば２つ位並行してご相談するのが、担当になった方の力量に左右されにくくなるので良いでしょう。

意義はいくつかあります。
(1)ご質問者様にとって資金的な無理がないか客観的な意見をもらえる。
(2)建替えなど一体利用をするときの総費用、収支等の大まかなイメージがつかめる
(3)（直ぐに一体利用＝建替えを考えていない場合）不動産の有効活用に不動産取引業者と違ったネットワークを持っている
(4)担保権者についての情報が得られる。特に今回はNo.1の回答様がいうとおり「賃借権仮登記」の方が特殊な方かもしれません。銀行は表立って素性を言明することはないでしょうが、本当にまずい筋の場合には取引を遠慮した方がよいとのアドバイスは得られるでしょう。

さて、既に随分と長くなってしまったのですが、多少追加でポイントを。

●『条件付賃借権仮登記』
民法改正され、いわゆる占有屋の排除が比較的楽になってからはあまり見なくなりました。端的にいえばその昔、占有屋が所有者を排除して物件に居座った場合に非常に明渡しに苦労したために、優先的な賃借権を確保しておこうというものです。ですから、銀行・信金クラスで賃借権仮登記を打つことはありません。まあ、これとて譲渡人＝現所有者が仮登記を売買時に外すでしょうから心配は不要でしょう。

●『十数坪の小さな土地・・・３筆』
この点もよくよく専門家にアドバイスをもらってくささい。特に道路方向の土地がキーです。土地は道路との接する状況によって大きなハンディとなるケースがままあります。（「接道」で検索してみてください）他の所有名義分がまとまらなかったからといって２筆だけ買ってくれなんて、話が変化してきた時には要注意です。

散漫にあれこれ申し上げましたが、不動産取引というのは非常にいろいろな問題がありますので良きパートナーを味方につけて慎重に！

お礼

回答頂き本当にありがとうございます！
おっしゃる通り不動産について知識がほとんどありません。
不安なまま売買に臨むより色々な方にアドバイス頂ければ...と思いこちらに質問しました。おかげでこんなに詳しくアドバイス頂けて本当に感謝しております。
アドバイスに従って地元の銀行に行ったところ丁寧に相談に乗って頂きました。
売り主さんが不動産屋を立てるので、私（買い主）側の不動産屋を立てるという事は考えておりませんでした。店舗に強い不動産業者さんを２、３リストアップして円滑に取引出来る様に準備したいと思います。ものすごく参考になりました。

＞２筆だけ買ってくれなんて、話が変化してきた時には要注意です。

調べた所、接道部分は隣の息子さんと他の所有名義分でした。仲介不動産屋さんの話では他の所有名義分も相続手続き中とかで手間取っている様子ですので２筆だけ..などと話が変わったら気をつけたいと思います。

的確かつ具体的にアドバイス頂きありがとうございました。

回答No.1

0621p

書いておられる意味がちょっとわかりにくい部分もあるのですが、隣の息子さんの所有権で、根抵当権と賃借権仮登記が付いているという意味だと理解するとして。

根抵当権＋賃借権仮登記と言っても、ようするにその土地を担保に金を借りているという事です。ただ賃借権仮登記まで付けているという事は、普通の銀行よりもちょときつい金融屋さんかもしれません。
問題は借金がいくら残っているのか？あなたが買おうとしている値段でその借金が返せるのか？という点です。不動産屋に確認してもらってください。
上モノ付きのままとの事ですが、あなたはその建物をどうしたいのですか？利用するのですか？建物は必要ないのですか？必要ないのであれば、解体してくれと要求するか、解体費用分くらいを値下げしてもらうように主張しても良いでしょう。
値段の交渉についてはその物件の条件次第ですが、売主側としては「隣の土地だから少々高くても買ってくれるだろう」と考えているでしょう。あなたがそれでも良いのであればいいですが、あなたが買わなければその土地単独では売れにくいような条件であれば、強気で交渉しても良いと思います。

お礼

丁寧にご回答頂き本当に感謝致します。
分かりにくい文面で申し訳ありませんでした。現在隣の息子さんの所有権です。
二、三日中に不動産屋と会うので土地を担保に借りたお金の残高を確認してみます。

＞ただ賃借権仮登記まで付けているという事は、普通の銀行よりもちょときつい金融屋さんかもしれません。
そうですか。この部分は慎重に調べて話を進めたいと思います。

色々とありがとうございました。助かりました！