父の前妻の名義の家を滅失したいのですが

質問

築５０～６０年の私の実家が老朽化し、シロアリが出たので取り壊すことになりました。
この家は亡父の前妻（死別）の奥さんの名義になっており、この奥さんは５０年程前に亡くなり、母も私もこの奥さんのことは知りません。
父は生前、名義を変更しようとしたのですが、当時の税理士に「古くなっているので、近い将来、取り壊して滅失届けを出してしまえば相続人を探す必要も無くなる」と言われ、父も死に、名義もそのままで現在に至っております。
今回、取り壊すにあたり、市役所で聞いたところ、「滅失届けには相続人のはんこが必要」と言われ、家屋調査士に依頼して追跡調査し、相続人の同意をもらわなければ滅失届けはできないことが判明しました。
市役所の話によると、家の取り壊しはすぐに出来るようなのですが、滅失届けをしない限り、この土地に新たに建物を建てることも土地の売買もできません。
名義は前妻のものでも、実際に住んでメンテナンスや税金を払ってきたのは父であり、後妻の母であり、「自分達の家」という意識で５０余年間すごして参りました。
ただ、２０年ほど前から、この家を人に貸し、家賃を得ております。

この場合は、もし法定相続人が見つかった場合、どのようなことになるのでしょうか？
正直、古いので、ここ数年は賃借人も定着せず（空き家だった期間も結構あり）家賃より修理代のほうが高くついており、この家を取り壊す費用すら四苦八苦で、これ以上、調査代等にお金をかけられません。

実際、このような場合、世間一般ではどのようにされているのか、滅失届けをせずこのままにしていると罪になるのか、お伺いいたします。宜しくお願いいたします。

回答No.6

akak71 · ベストアンサー

取り壊すためには、民法251条により、全員の同意が必要。

登記申請は、共有者の1人からできます。

時効取得で、所有権が変更されていると思われます。
その場合は、登記名義人が誰であろうと、
現在の所有者が取り壊せます。
ただし滅失登記は、登記名義人かその相続人となります。

お礼

早々のご回答を頂いていていたのにお礼が遅れ申し訳ございません！
実はこの家は、数年前にシロアリが出たのですが駆除業者に依頼し、１年半の間シロアリが出なかったので、人に貸したのですが、現在の賃借人から「シロアリが出たことを知っていたらこの家を借りなかった」と損害賠償を求めて簡易訴訟（小額訴訟）で訴えられたり、母が倒れたりして、バタバタしてしまいました。
昭和初期に建った家ですので、かなり古く、故障・修理の報告の義務を言い出すとキリが無く、こちらもその分、家賃を安くしておりますし、借り手もそういうリスクを承知で契約するのが一般的かと思いますが、来るべき簡易裁判所への口頭弁論に向けてかかりきりで、家の取り壊しはそのあとの問題になってしまいました。
ついでにお伺い申し上げます、大家の私達に（かつてシロアリが出たことの）報告の義務はあり、損害賠償に応じなければならないのでしょうか？

回答No.5

kuwagata2

建物の取り壊し工事が完了したら、土地家屋調査士に建物滅失登記を依頼してください。
司法書士に相談する内容ではありません。
費用は3万から5万くらいが一般的です。

市役所の担当者が説明不足だったみたいですね。
質問者さんも専門的知識を持っていないために少し混乱されてるようですが、別に難しい状況ではありません。

相続関係については調査する必要がありますが、質問内容を読んだ限りでは、質問者さんも相続人の1人であると推測できます。

質問内容にありませんが補足します。
土地の権利者についても確認してください。
もしも名義人が父の前妻だと、土地の相続登記は少し面倒になるかもしれません。
売買などの予定がないとしても、相続登記はできるだけ早くされた方がいいです。
相続登記は司法書士に相談・依頼して下さい。

補足

早々のご回答を頂いていていたのにお礼が遅れ申し訳ございません！
土地の名義は父なので、比較的スムーズにいきそうです、有難うございます！
お礼が遅れたのは、今、この家に住んでいる賃借人に「シロアリが出たのは自然災害に近いのだから、６ヶ月の猶予を持たずに契約書の特例事項に従って契約解除してほしい」と申し出たのですが、損害賠償を求めてきました。もともと生活保護を受けている人なので市で引越し代などを保証してくれるはず、と話したのですが、「以前にもシロアリが出て駆除した経緯を契約のときに知らせてもらっていたらこの家を選ばなかった」と小額訴訟で訴えられました。
昭和初期に建った家ですので、かなり古く、故障・修理の報告の義務を言い出すとキリが無く、こちらもその分、家賃を安くしておりますし、借り手もそういうリスクを承知で契約するのが一般的かと思いますが、来るべき簡易裁判所への口頭弁論に向けてかかりきりで、家の取り壊しはそのあとの問題になってしまいました。
ついでにお伺い申し上げます、大家の私達に報告の義務はあり、損害賠償に応じなければならないのでしょうか？

回答No.4

explicit

情報がおかしくなっているようです。
まず市役所に提出する家屋滅失届は、代理人からも届けることができるはずなので、聞かれた話が少し変だと思います。取り壊す許可を貰うのではなく、取り壊しましたという通知をするに過ぎません。
途中の文面の「売買することも家屋を建築することもできない」についてもそんなことはないです。現に建てたり売ったりした人はいます。モラルの見地というなら分かるのですが・・・。
仮に登記についても、相続人の一人からも申請できますが、利害関係人からも「申出」という形で申請できます。
何か情報にズレを感じます。

お礼

早々のご回答を頂いていていたのにお礼が遅れ申し訳ございません！
家屋の滅失登記は相続人全員からの申請が必要ですが、仰せの通り、取り壊しは簡単にできるそうで、取り壊したあと（土地は父の名義ですので）自分の相続した土地は現在更地ですが、建物の登記がされているようなので・・・と申請すると比較的簡単に滅失登記が進むようです、有難うございます！
ただ、その前に今この家に住んでいる賃借人が「シロアリを理由に突然の契約解除は不当だ」と損害賠償を求めてきました。シロアリは準天災であり契約の特例事項に基づいて即刻契約解除の対象になる、という見解でシロアリの脅威で家の倒壊も懸念されるため、早急の解体が必要、と説得したのですが、小額訴訟で訴えられました。
現在はそちらの方でシロアリ業者の話を聞いたり、司法書士を探したり、で忙しくしております。
ついでにこちらのご助言もお願いできれば有難いですが、母が倒れたりして非常にバタバタしており、すぐにはお礼の投稿もできないかもしれませんことをご容赦下さいませ、宜しくお願いいたします。

回答No.3

goo-boo

被相続人の名義のままの建物の滅失登記をするには、相続人全員の戸籍が必要ですが、申請はその中の一人からでもよかったはずです。
法務局に確認してください。

回答No.2

suzu-fam

不動産の取得時効で名義変更をできないですかね？

確か、他人の土地や建物でも20年を経過すると取得時効によって所有権が持てると思います。

他人所有のものと知らなかった場合は10年、知っていた場合は20年占有することによって取得時効により所有権を得られると聞いたことがあります。

そのあたりを詳しく調べてみたらどうでしょうか？
（司法書士さんに相談すれば確実だと思いますが）

お礼

早々のご回答を頂いていていたのにお礼が遅れ申し訳ございません！
確かに取得時効が存在するようで、元弁護士の市会議員さんに相談したところ「すごいことをご存知ですね」と感心されました、有難うございます！
お礼が遅れたのは、昨年からこの家に住んでいる賃借人にシロアリによる家屋倒壊の恐れがあるため準天災とみなし６ヶ月を待たず契約解除を申し入れましたが「シロアリが（２年前にも出ていますが駆除業者によって駆除、その後一年余の間シロアリ出ず）出たことを隠して家を貸した、知っていたら借りなかった」と訴えられておりバタバタしてしまったためです。
駆除業者は市指定の専門業者で「一度完全に駆除しており、再発を予測するのは不可能」との見解を頂き、昭和初期の相当に古い物件であるため多少のリスクは承知で借りるのが一般的ではないかと思うのですが、これから簡易裁判所での口頭弁論に向けての準備をしており、家の滅失は先延ばしになっております。
ついでにお伺い申し上げます、大家の私達にシロアリ報告の義務はあり、半年の猶予を設けずに契約解除を申し渡す場合は、損害賠償に応じなければならないのでしょうか？

回答No.1

nep0707

ペイするかどうかの判断が難しいですが、司法書士に相談すべきケースだと思いますよ。

このままでは

＞滅失届けをしない限り、この土地に新たに建物を建てることも土地の売買もできません。

なのは本当ですし、取り壊したときは滅失登記の手続きをしなければ不動産登記法５７条違反で、１０万円以下の過料です。

「調査費用はこれ以上出せない」といっても、この状況をこのままにしておくほうがいい、とは少なくとも法的には「言えない」としか答えられませんし、実際にも不利益のほうが大きいように思います。

相続人がいるのかいないのか分からない場合の相続手続きは民法に定めがありますが、素人が何とかできる状況を超えていると思います。