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低所得者がローンで自宅兼賃貸マンションを建てられますか
借地権（旧法）を所有しております。しかし家は築35年を過ぎ、だいぶいたんできました。 ビフォーアフターに出てくる家もびっくりのおかしなつくりにイライラもします。 知り合いの不動産屋が、「マンションを建てればいい。 一部は自宅で、残りは賃貸にして。マンションを建てる時ローンを 組むことになるが、賃貸の収益をローンの支払いに充てればいい」 と言っていました。同様のことを親戚にも勧められたことがあります。 しかし、不動産屋や親戚には言ってませんが、私たちのスペックが低すぎるのです。 年齢：34歳（女・独身、67歳の母と二人実家暮らし） 年収：280万円（転職3年目。零細ブラック企業） 貯金：母娘合わせて400万円程度 借金：母娘ともになし 場所：東京都内（駅から徒歩5分、近くの家賃１Rで８～10万円程度） 家賃収入は憧れです。今はまだ自宅で細々と働いている母も、そう遠くない将来体が動かなく なってくることを考えると、可能ならぜひ自宅兼賃貸マンションを建てたいです。 たとえローン返済で実入りは少ないとしても、二人で質素に生きて いく足しにはなると思います。 しかしマンションなら低層でも軽く１億円はかかると思われます…。 果たして私たち親子にローンでマンションを建てることは可能でしょうか？ 他にもアドバイス等ありましたらぜひお聞かせ下さい。よろしくお願いします。
- margalet19
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＃３です 独断でのアドバイスになりますが．．． ＞正確にいうと現在の預貯金は母と合わせて2千万円あります。 どうしても賃貸経営を目指されるなら．．． それを自己資金としてなんら問題のない将来性のある土地に賃貸物件を建てることをお薦めします 問題の有る場所に事業用物件を無理して建てる必要は無いでしょう ２０００万円有れば融資は９０００万円．．．１億相当の物件を手に入れられます 築１０年くらいの中古マンションなら丸ごと手に入りますよ 例えば地方物件の一例ですが．．． http://www.wavehouse.co.jp/Invest/detail/no/25317 年間推定収入 ９，９７４，０００円×８０％（平均入居率）＝８，０００，０００万円 こういった物件なら粗い計算で．．． 年間家賃．．８００万円位 ロ－ン返済．４００－４５０万円位、２％２５－３０年返済 税金など．．１００万円位 粗い計算で年間３００万円の収益 ・自分の資金２０００万円×５％＝１００万円の利益 ・借入金９０００万円×（５－金利２％）＝２７０万円 こちらからのタヌキの皮算用でも３７０万円の利益 で、一部を自家使用にすれば家賃はそれだけ減りますが自分の住宅費は不要になりますね 空室リスク．．．少なくとも６０％位の入居が有れば儲けは出ませんが耐えられます 通常は．．． ローン返済額は満室家賃の５０－６０％迄に押さえられれば堅実 年間家賃は新築だと総投資額の９％以上、 築１０年で１０－１１％ 築年数がそれ以上なら１２％以上 ざっと見てそれだけ確保出来れば購入を考えても良い物件でしょう 不動産投資は今住んでいる場所にこだわらない事が大切です 東京に住んで北海道のアパートを購入される大家も居ます 「安くする」．．．元々それがその物件の価値です 同じ２０００万円ならどぶに捨てるような使い方はもったいないですよ ＞年齢：34歳（女・独身、67歳の母と二人実家暮らし） ２ＤＫの部屋と１ＬＤＫの部屋を大家が自家使用すれば効率的．．． まずは賃貸で募集．．．自分たちは今のまま住む （家賃収入が入ってきます） 空き室が埋まらないようならそこを自分たちが使う．．． （空けているよりかはマシ） 柔軟に考えられれば効率の良い運用も出来るでしょう 誠に失礼ですが．．．この先お母様が居なくなっても改めて賃貸に出せます それとこれから先、利回りの良い独身物件は余ってくる傾向ですので注意が必要です（少子化） 私も従来の１Ｒ・１Ｋ中心から最近は２ＤＫ以上ファミリー物件にシフトしています ＞果たして私たち親子にローンでマンションを建てることは可能でしょうか？ ２０００万円の現金があるなら可能でしょう ＞最悪借地権面積広げて価値をあげた上で売却したいと 意味がありません．．．土地を買って価値を上げて転売．．．一時の土地転がしと同じでリスクが大きすぎます シロウトはあくまで．．．手に入れた物件からの利益を見込む事 商売人なら売買も正解でしょうが．．． まずは時間を掛けて本ででも買い込んで勉強しましょう．．． 書店で「不動産投資」のコーナーに「しろうと大家の・・・」なんて本が並んでいます
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- kuroneko_z
- ベストアンサー率8% (7/85)
2000万円有るようでしたら、今すんでいる底地を買うのが正解だと思います。(地主が承諾すればですけども) たとえば坪１２０万円の土地なら３割で３６万円、色をつけて４０万円で底地を買えれば１０００万円近く預金が残りますので、アパート建設のローンも通りやすくなりますし、隣の借地を買うよりもよっぽど資産価値が上がります。 または、家のゆれを我慢さえすれば、隣の土地は諦めて1kを2戸と自宅で建坪30坪位の木造の家を建てるのが無難だと思います。これでしたら承諾料を入れても2500万円も掛からないので、頭金1000万円の借り入れ1500万円で何とかできると思います。 20年返済で年利３パーセントくらいで年間返済１００万円位ですむと思います。まぁ、以上のことは素人考えですけども
お礼
こちらにもお礼申し上げます。 ますます、隣接地には手を出さないのが無難と考え直しました。 まわりに甘いことばかり言われて浮かれておりましたが、冷静にあれこれ考えるきっかけをいただきました。 いまある貯蓄を大切にしたいと思います。いただいたアドバイス非常に魅力的なので、こうした方法が可能かどうか、さぐってみたいと思います。 どうもありがとうございました！
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
大家してます．．．サラリーマン兼業です 貴方の置かれた状況では融資は困難でしょう 低所得の問題より「自己資金比率」が低すぎます 少なくとも物件価格の１０－１５％の自己資金は必要でしょう 土地所有者ならその土地の評価が２０－３０％以上くらいかな？ １０００万円持っている人に対しては１億円の事業融資も可能な場合が有ります ・借地に自分の住居を建て替えるなら万一地主が反対しても可能でしょう ・住宅用として借りている借地に事業用物件を建てることは難しいでしょう 地主の許可が得られたとしても地代は確実にＵＰします なかなか採算が取れませんね 今現在借地にアパートを建てているのなら建て替えの話もスムーズでしょうが．．． 銀行は ・自分の資金を投入し、不退転の覚悟で経営する ・その物件での事業性を審査する ・経営する人の能力を審査する あまり貴方個人の年収は重視されません、どうせ生活費で消えるお金ですから．．． 赤字なら給与から充当．．．そんな事業は相手にしてくれません 「あくまで事業用の融資になります」 貴方の場合は．． ・自己資金は４００万円の現金．．．取得時の初期費用も充たせません ・不安定な借地権．．．担保価値としては低いでしょう ・経営はシロウト ・目的が事業ではなく老後資金 銀行は貴方が潰れて不動産を貰っても商売にはなりません．．．不動産屋では有りませんから．．． あくまで「健全な事業からの安定した利息の回収が目的」です 所有権の有る土地でもあれば話は変わります その土地の価値＝投資額＝自己資金と見なせますから．．． 基本．．．審査の緩い住宅ローンでも難しい時は事業用ローンは無理です 特に貴方の場合は「住宅ローン」と「事業用ローン」を同時に成立させなければ自宅兼賃貸物件は建てられません 店舗併用住宅なら望みもありますが．．．美容室みたいな物件 ・鉄骨造もしくはＲＣ造の店舗付き住宅を建築 ・１Ｆの店舗部分を賃貸 ・賃貸に関して地主の了解 それなら可能かも知れませんね 「家賃収入＋若干の出費」でローン支払いも可能かと思います 家賃収入だけで自宅部分を全て賄うのは少し厳しいでしょう 広さもその地域のことも判りませんので本当にどうかはなんとも．．．
補足
ご回答ありがとうございます！ 内容が内容なのであまり土地について具体的に書くと場所が特定されそうで書きませんでしたが、 正確にいうと現在の預貯金は母と合わせて2千万円あります。 しかし隣接借地権の購入を考えており、その費用と地主への建て替え承諾料（予想額）を 差し引いて400としました。 借地権部分を広くして、その上で自宅兼賃貸を建てられればと思ったわけです。 現在は25坪、隣接借地権（同じ旧法）購入すると48坪になります。 この隣接地にはうちよりボロい家が建っていますが、いわくつき（いわゆる事故物件。何が起きたかはお察しください）のためか借地権の買い手がなかなかつかず、不動産屋（正確には現在の隣接借地権所有者のまわし者）が、隣の私たちに安くするから買わないか買わないかとしきりに誘ってきます。 マンション云々はその勧誘の時に飛び出した話でした。 東京駅まで乗換ナシ15分以内のところで、通りに面しています。 マンションはムリでも最悪借地権面積広げて価値をあげた上で売却したいと思っていましたが、それもやめておいたほうが無難でしょうか。 しかし土地のことに手をつける前に資金も知識もなさすぎというのを痛感しております…。
- tarotaro001
- ベストアンサー率27% (513/1900)
年収３００万以下ですと、銀行にいっても多分門前払いです。 この場合通常のローンではなくアパートローン的なものになりますが http://www.ooya3.com/kiso/loan.html などを参照して勉強されてはどうですか？ 最低でも３０％くらいの手持ちの現金がないと厳しいでしょう。 土地が自己所有ならまだ別ですが・・・
お礼
お礼が遅くなり申し訳ございません。 やはり今無理をしてまで手を出すことではないと考え直しました。 ほんと、借地権なんかでなくて、自分の土地だったらなぁ… アドバイスどうもありがとうございました。
- kuroneko_z
- ベストアンサー率8% (7/85)
まず最初に、木造以外の建物を建てていいかどうか借地権の契約書を確認してください。通常は期間が20年ですと建てられません。 堅固な建物が建てられる借地権は35年だったと思いますよ。 それに木造で建てるとしても承諾料が掛かります。自宅の建て替えならなんだかんだ言って払わない方法もありますが、自宅権賃貸の建物だと払わないわけにはいききませんよ。 それに銀行が貸してくれませんよ。借地の場合は建物にしか抵当が打てないので、貴方の年収では厳しいですよ。 今は厳しいことしかいえません。 あともう少し詳しく条件を書いてくれればまた回答も違ったものになるかもしれません。
お礼
お礼が遅くなって申し訳ございません。 おかげさまで、一口に旧借地権といっても、様々なところで差があることを知ることが出来ました。残念な結果ではありますが、とりあえず「うちが無理して手を出すものではない」という現実がみえました。 ご回答ありがとうございました
補足
kuroneko_zさん さっそくのご回答ありがとうございます。補足です。 今契約書を確認してきました。更新期間20年・普通建物でした…。 建て替えで地主に承諾料を支払うことは知っておりました。貯金は その分を多めに見積もって差し引いた残りでした。 しかし、借地権を堅固な建物を建てていいという条件に変更するのでも、いくらくらいかはわかりませんがものすごくお金がかかりそうですね…。 かといって今の木造の家は家の前をトラックが通ると激しく揺れ、この土地で木造を新築する気には到底なれません。 貧乏な私たちの親子の最後の夢でしたが、どうやら霧散です。 ちょっと、泣きそうです。貧乏な上に無知でした。 先祖代々の借地でしたが、私の代で借地権を売って、出て行かなくてはならない可能性が濃厚になってきました。 もし何かほかに案などございましたらよろしくお願いします。
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