マンション大規模修繕 予算の使い方

質問

マンションの修繕を行う際に、予算にもいろいろな種類があると思いますが、下記の４つの費用はなんのための費用でしょうか？
(1)準備費
(2)予備費
(3)大規模修繕費
(4)運営費
上記の予算を使って専門家に相談したり、資料を購入する場合の具体的な手順を教えていただけないでしょうか？
たとえば(1)準備費だと、まずは～をして～をしてというような感じで宜しくお願いします。

回答No.3

kamaryu

まず、管理組合には管理費と修繕積立金の会計があると思います。
マンション管理士や設計士等の専門家に相談する費用や書籍代は、さほど大きな金額にはなりませんので、管理費会計の予備費から出費できると思います。（理事会の承認）

次に大規模修繕を行うための組織をどうするかが問題になります。
ある程度固定化された理事会であれば理事会を主体とし、輪番制の管理組合であれば、年度を越えた組織が必要になりますので、理事を含めた修繕委員会を構成するとか、そのマンションに応じた方法があると思います。

修繕を進める前に「劣化診断」が必要になります。
設計事務所に依頼することになりますが、100～200万円の予算が必要ですので見積もりを貰いその金額を修繕積立金から取り崩すという総会決議が必要となります。

次にその診断書を基にして修繕の時期と修繕箇所を委員会で話し合います。
修繕委員会の活動費が必要であれば、管理費に予算を計上して下さい。

工事内容が決まったら、設計事務所に工事見積もりの基本となる概要書を作成してもらい、建設会社数社に見積もりの依頼をします。

修繕委員会と設計者で工事会社を3社程度に絞り込み説明会を開きます。
工事会社と工事費が決まったら予算を計上し、総会に諮ります。
工事費・設計監理費は修繕積立金から取り崩します。

以上が大規模修繕の流れとなります。
修繕積立金が不足している場合は、不足している費用をどうするか等の話し合いが必要となります。

修繕工事が無事にすみましたら、次の十数年後に備えて大規模修繕計画書を作成しましょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。
参考にさせていただきたいと思います。
また、「準備費」という項目あまりネットに掲載されていないようなのですが、正式名称などあれば教えていただきたく思います。
おそらく、予備費より前の段階の際に出てくる予算だと思います。
宜しくお願い致します。

回答No.2

2009ken

そのような項目の費用が必要と、どこでお聞きになったのでしょう？

まあ、仮にそういった項目があったとして、
（１）計画するための調査費用、設計と書作成費用、等
（２）実際着工すると、予測できなかった問題が発見される可能性があるので、その費用
（３）実際の直接工事費、監理費等
（４）修繕委員会、理事会、総会などの開催や、それにかかわる配布資料等の作成費用等
とでもなるのでしょうかね。

ただ、そのような観点で考えずとも、まずは工務店なり建築士なり管理会社に、何をどう進めるか相談するとこからではないでしょうか。当面の相談では料金はかからないってことが多いです。で、その後調査し（ここからは有料になる可能性も）、その結果をもとに、具体的な入札などを行い、業者選定を進める。

お礼

ご回答ありがとうございます
項目については、修繕委員長経験者のマンション管理士にお聞きしました。専門家へアドバイスをもらったり、資料を購入する際の費用を実費ではなく、予算から支出する際にお住まいのマンションの修繕の段階によって、大きく４つの予算の取り方があるとの事でした。
そこで、４つの予算の違いや、種類をお聞きしました。例えば準備費から支出する場合は、まずは○○の確認をして、○○をして初めて予算がおりますというのをそれぞれ知りたいのです。もしよろしければ詳しく教えていただければと思います。宜しくお願いします。

回答No.1

kadakun1

今年大規模修繕が終わったばかりです(^^)v
まず、準備には事前の診断が必要です。ひび割れとか剥がれとか・・・この診断によってどのくらいまで修繕するかの目安ですから、必ずやります。建築士の資格を持ったメンバーが、理事会にいれば良いのですが、あとから面倒な事になる可能性もあるので、外部に依頼した方が良いでしょう。その方の立ち会いの下に診断させます。
予備費も必ず費用の中に入れます。本当は足がでなければ一番ですが、そうはいきません。修繕中に事前の診断ではわからない事由が必ず出ます。そのための費用を組んでおかないと、あとから捻出するのは難しいし（総会の同意が必要）次に持ち越し出来ない緊急のものならば、せっかくの修繕が意味をなしませんから。
修繕費は修繕するための費用ですね？何の為って・・？？
診断の結果に基づいて、どの程度まで修繕するか決めます。数社の見積を取って、最初の建築士と相談して決めます。素人ではわかりませんからｗ
運営費は必ず必要とは限りません。理事会のメンバーが運営すれば費用はかかりません。（その分負担は大きいですが）

まずは管理会社から、当該マンションと同規模のマンションの大規模修繕の資料を手に入れましょう。もちろんあなたのマンションの大規模修繕計画書ももらいます。
それを元に計画を練ります。その時に建築設計士を探すか紹介してもらい、その方と話しをすすめます。
そして実行計画・・・診断－補修規模の決定－見積による施工業者の選定－時期の決定－総会による承認－計画履行
まあだいたい2年越しでしょう。
その間にも修繕費が足りているか？足りなければどのように徴収するか？など、問題は山積みですｗ
まあ、通常総会の他に臨時総会もやらないと全く進みません。
思ったよりも大変で疲れます。頑張って下さい。