未登記の中古物件購入について

質問

気に入った中古物件を見つけたのですが、
建物未登記という事です。
購入時に問題、注意する点があったら教えて頂きたいです。
宜しくお願いします。

回答No.5

openfield · ベストアンサー

>上記の理由で銀行がＯＫを出さない可能性があります。
へぇ～、最近は銀行も「良心」が芽生えてきた？。
前は、公庫関係以外はなんでもローン組めたような・・。
担保価値のみで・・・。
ただ、新築時、
家の規模等よくわかりませんが自己資本のみで新築された
となると、逆に「そこそこいい家」と感じますがいかがですか。

>既存不適格の上図面が無い
既存不適格建築物の名誉のために、
これは既存不適格とはいいません。(笑)

しかし、本当に確認申請も提出していないのでしょうか？。
そうだとすると、いまどきホントに珍しい建物です。

仲介業者他に確認すること
1、建築確認済証の有無
　　----検査済証なんてないでしょう、聞くだけ無駄です。
　　　　確認申請も提出していないとは考えにくいのですが
　　　　ねぇ。
2、どの程度の「違法建築」なのか書類で確認
　　----ちょっと建蔽率オーバー、容積率は少しだけ・・・、
　　　　こんなあいまいな返事ではダメです。
　　　　法定60％のところ62％とか示すように。
3、その仲介業者の経営状態
　　----貴方のことを「ややこしい客」あつかいしそうなら
　　　　とっとと手を引く。
　　　　経営状態をてきぱき説明できれば一応継続。
4、図面は無ければ平面図、配置図程度はもらえないか
　　聞いてみる。別途費用云々なら手を引く準備。
　　ややこしそうな物件、仲介業者売り切りなんて
　　かんがえていたら買主は大迷惑。
　　構造的なチェックも簡単にでもしておきたい
　　ですものね。・・・、ま、どうせどこも中古住宅は
　　ダメとおもっていいようですが。
5、貴方がこの物件を気に入った理由を整理する。
　　----家、土地の大きさと金額との対比があるなら、
　　　　当然リスクは発生する。
6、違法建築にもいろいろあります。
　　単体規定、集団規定。---ネットで調べてください。
　　どのみち、適法であっても今の法律では簡単に
　　増築はできません。というか、不可能です。
　　しかし、都市で生活する以上、私たちは集団規定に
　　違反することは避けるべきと思います。・・単体規定
　　違反はいいのか、と甘すぎると批判されそうですが・・。
　　せっかく、高いお金を出されてなにも「社会正義に反する」
　　物をお買いになる必要はないかと。

いまいちど、よく考えてください。(笑)
それと、
建物一式が未登記とは所謂、表題部のみ登記されているが、
(表示登記ということです)甲区、乙区の権利関係は未登記と
いう意味ではないのですよね？。素人ですのでよく理解でき
ません。こんなことはあるようなのですが、平成6年建築と
いうと最近なのにねぇ。

お礼

openfield　さま
ご回答ありがとうございます。
皆さんのご意見を参考に不動産会社に問い合わせし、検討し直します。

回答No.6

openfield

>実はもう一つ難があって、再建築不可（現況未接道）の物件です。
>現在の価格が評価額より700万程高いので、その点で値段交渉してロー
>ンは使わないつもりでいます。でもそれ以前に問題が多すぎる物件な
>のですね・・・
あっ、「再建築不可（現況未接道）の物件」、これに勝る「問題」はない
です。

>売主の登記をしてもらってから、購入したいと交渉するのが良いでし
>ょうか。
こんなものたいした障害ではありません。

すぐ、どこかの建築設計事務所で、「再建築不可」を調べてください。
最大の欠点です。

お礼

openfieldさま
「再建築不可」だと新築や確認申請が必要な増改築が出来ないという事が問題になるのですよね。その点はリフォームという方法もあると不動産が言っていたのですが、そんなに簡単な事ではないのでしょうね。検討し直します。

回答No.4

kamaryu

>建ぺい率・容積率超過の物件なのですが
その上図面も無いという事ですか？

mani102さんも現金で購入されるのでしょうか？
ローンでの購入でしたら、上記の理由で銀行がＯＫを出さない可能性があります。
既存不適格の上図面が無い段階で「問題あり物件」だと思います。
建物のプロでない限りは、専門家の調査が無いと怖くて買えません。

＞建物は売主負担で買主（私）名義の登記をしてもらうという事でしょうか？
いいえ、売主負担で売主の登記をしてもらうという事です。

お礼

kamaryuさま
実はもう一つ難があって、再建築不可（現況未接道）の物件です。
現在の価格が評価額より700万程高いので、その点で値段交渉してローンは使わないつもりでいます。でもそれ以前に問題が多すぎる物件なのですね・・・
＞建物のプロでない限りは、専門家の調査が無いと怖くて買えません。
検査する会社を選定するのに、紹介をしてくれる機関やサイトはあるでしょうか？　（幾つかの会社のHPをみて、10万円位でやってくれるようですが、どこが信用出来る会社なのかさえ選べませんでした。）
＞売主負担で売主の登記をしてもらうという事です。
売主の登記をしてもらってから、購入したいと交渉するのが良いでしょうか。可能なのか不動産屋に確認してみます。

回答No.3

isf

平成6年建築（築15年）なのに建ぺい率・容積率超過の物件。
確認申請も出していない違法建築でしょう。
ということは他の部分（構造とか採光とか）が違法である可能性も高いです。
そんなの購入したら後後面倒なことになるかと。

お礼

isfさま
＞そんなの購入したら後後面倒なことになるかと
そうなんですね。わからないながらも、漠然と不安ではありました。
具体的にはどんな面倒が出てくるのでしょうか。

回答No.2

openfield

>建物未登記という事です。
では、抵当権や訳のわからない権利も設定されていない訳で
逆に言うと「優良物件」？、ですねぇ。（笑）

>引き渡しまでに売主負担で表示と保存の登記をしてもらいましょう。
まあ、不動産屋さんが間に入っているならば手抜かりは無いと思われま
すが・・・、というか建物売買できない。

建物一式が未登記？、それとも一部？。
どちらでも、建築確認あるいは検査済証があるか確認を。
とんでもない違法建築だったら困ります。か？。(笑)

建物一式が未登記？、私は専門家でないので詳しくはないのですが
都会でのお話ですか？。法務局がほっておいたということですね。
へぇ～。よくあることなんでしょうか、教えてください。

お礼

openfield　さま
建物一式が未登記です。
そういう物件を買う事は、よほど注意と知識が必要なのですね。
建築確認あるいは検査済証があるかの確認を取ってみます。

回答No.1

kamaryu

未登記建物とはローンを利用しないで建てたという事です。
建築確認の書類一式があれば未登記ということでの心配はありません。
引き渡しまでに売主負担で表示と保存の登記をしてもらいましょう。

お礼

kamaryuさま
ご回答ありがとうございます。またさらに教えて頂きたいのですが、

＞引き渡しまでに売主負担で表示と保存の登記　
とは　土地の登記は自己負担でして、建物は売主負担で買主（私）名義の登記をしてもらうという事でしょうか？

＞建築確認の書類一式があれば　
という事ですが、建ぺい率・容積率超過の物件なのですが、建築確認をとっていないという事でしょうか？

平成6年の建築なのですが、建築図面も無いと言われました。
もっと慎重に不動産会社に確認を求めて行きたいと思いますが、
注意する点のご指摘がありましたら、教えて下さい。
宜しくお願い致します。