不動産会社（売主）の中間省略登記は可能かどうか？

質問

A氏は借金の返済の為、土地を売却しなければなりません。
現状で分譲業者に売却しただけでは借金が解決しないので、自ら開発許可を受けて宅地造成を計画しています。
造成後、不動産会社Bが売主になって販売する予定です。
ただ、不動産会社Bも、一括で購入できないので、売主として広告しますが、区画ごとの購入者Cが出た時点で、Aから購入して、Cに転売する予定です。
(1)この場合、Bは、売主として広告できるかどうか？
(2)購入者Cが出た時点で、不動産会社Bは中間省略登記で、AからCに、転売することが出来るかどうか？（登録免許税・不動産取得税の節約の為）

回答No.2

nobita1192

yasumoto12さんの回答に補足します。
　中間省略登記のメリットは、登録免許税が１回分で済むことです。
　通常ならA→B、B→Cと２回税金がかかるところ、A→Cの一回分で済みます。これはgennmai30さんが（２）でご指摘の通りです。
　デメリットは、Bの立場が極めて不安定になること。
　代金の支払い等でトラブルが起きたとき、本来BはCが金を払わないなら登記を移さない」と言うことができます（民法５３３条、同時履行の抗弁権）。しかし、A→Cという登記をすると、一歩間違えば、BはAに代金を払いながらCから代金を回収できず、不動産に対する権利も何一つ無い、と言うむちゃくちゃな状態になります。
　ACが中間省略登記を求める権利はありません（最判昭和４０年９月２１日）。その意味でyasumoto12さんの言うとおりです。ただ、Bがもしそのリスクを織り込み済みで、同意を得られたならば、yasumoto12さんが言うような方法で登記をしてもいいかもしれません。判例も、中間者の同意があり、実際にもうやってしまった中間省略登記は有効としています（大判大正５年９月１２日）。

お礼

>代金の支払い等でトラブルが起きたとき、本来BはCが金を払わないなら登記を移さない」と言うことができます（民法５３３条、同時履行の抗弁権）。しかし、A→Cという登記をすると、一歩間違えば、BはAに代金を払いながらCから代金を回収できず、不動産に対する権利も何一つ無い、と言うむちゃくちゃな状態になります。

実務的には、銀行の応接を2部屋借り、A→Bの売買とB→Cの売買を1日で連続して行い、同一の司法書士に依頼しますので決済と同時に移転に必要な書類を司法書士が受領しますので、司法書士が信頼に足る上ではそんな危険性はないような気がします。

ご指導ありがとうございました。

回答No.1

yasutomo12

中間省略登記は認められません。
しかし、中間省略登記と類似するものとして、「買主の地位の譲渡」や「第三者のためにする契約」といったやや技巧的な方法があり、これを使うことは認められています。
いずれもあくまで所有権はＡ→Ｂ→Ｃと移転するのではなく、Ａ→Ｃと直接移転するのがミソです。