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これって中間省略登記？（長文）
中古住宅の購入を検討しています。 当初の話では売り主は個人（以下Aとします）で購入者の私（Cとします）の間を取り持つのが仲介業者（D）でした。 事前審査が受かり、契約の話が出てきた先日、仲介業者（D）から、 「売り主はあくまでAですが、買い付け申込書においては、売り主欄には業者（B）を書いて下さい。B→Aには手付け金が支払われており、ひとまずAB間で売買予定がなされています。本来ならば、所有権をA→Bに移して、その後B→Cとすべきなんですが、登記費用が発生するので、A→Cと所有権移転すれば購入希望価格での商談となります。ただし、A→B→Cの移転を望むのであれば登記に関わる費用はC負担となります」 とのことでした。 私は、家を売買するのは登記簿上の名義人から購入するものだと思っていましたので、なんだか腑に落ちず色々質問してみたのですが、要領を得ない為こちらに相談に伺った次第です。 色々自分なりに調べていく上で「中間省略登記」が今はしづらくなったので「買主たる地位の承継」という形での契約が横行しているとの文面に行き当たりました。 違法性に関しては様々な見解があるようで、私には分かりかねるのですが、果たしてそのような契約をした場合、ちゃんと私に所有権が移るのでしょうか？ 最悪の場合、お金は支払ったが、家は自分の物にならない、というような事にはならないでしょうか？ よろしくアドバイイスの方お願いします。
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質問者が選んだベストアンサー
不動産業者Ｂ・Ｄの間で、Ｂが先行して払った手付金をＣ（質問者）へ負担させ、買受人の立場をＢ→Ｃへとなし崩し的に移そうとしているように受取ります。想定できる状況としては、元の所有者ＡがＢｎｉだけ心を開いて「あなたになら土地を売る」と考えたが、Ｂ側は土地を転売して儲けたいだけなので、取り敢えず手付金を払って買受の権利を確保した上で、同業者Ｄへ依頼して引受人を探した所質問者Ｃが現れた、といった所でしょう。 質問者が支払う仲介手数料はＤが受取り、ＡＢ間での売買価格に上乗せしてＣに転売した価格差益をＢ・Ｄで山分けする、という感じになりそうです。実際の売買では、銀行の応接室を2つ押さえておいて、Ｂ・Ｃの売買でＢが受取ったお金から儲け分を差し引いてＡに渡す事で２件の売買契約を並行して行う一方で、登記申請書だけはＡ→Ｃという形で所有権移転を行う必要があるので、お抱えの司法書士でないとダメ、というのがミソのようです。恐らくはＡは全く事情を知らないでしょうから、登記申請書をその場で確認するか（普通の人は司法書士一任でまずしません）、後日家が建って何かのタイミングで「あれまあ！」ということになりそうな話です。 Ｃが登記費用の負担をすれば、Ａ→Ｂ→Ｃと適正に登記をするとの事ですが、業者のＢ側が本件取引での収益を適正に財務申告するとは考えられませんので、正当な流れでの登記を要求してもまず応じないと考えます。或いは売買がキャンセルになって手付金の倍返しのリスクを負うのもＢですので、ある程度実情を確認した上で強気になって条件交渉を行う、というのも一つの考え方ですが、一般の方にはお勧めできません。 余計な事ですが、この事例で不動産業者の回答者が「専門家」と称されるのは如何なものかと考えます。
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No.２です。 ＞やはりこういう内容の登記を任せるのは、信頼関係に支障をきたしますか？ あなたは素人で、良いことか悪いことかの判断もつかないという立場でしょうから、相談するのは何も問題ないと思います。
お礼
重ね重ねのご返答ありがとうございます。 ＞相談するのは何も問題ないと思います。 そうですよね。登記をお願いするのではなく、まずは「相談」ってことですよね。 自分では思いつかなかったので、こちらに相談して良かったです。 ありがとうございました。
No.２です。 依然として今回のケースが適法かどうかの判断は、申し訳ありませんがわかりません。 昨年の不動産登記法の改正以降、「中間書略登記ができなくなった」というのは「やってくれる司法書士がいなくなった」ということなのです。それでも司法書士の中には、お金のために少々危ないことでも引き受けるのか？あるいは適法なやり方を知っていて引き受けるのか？やってくれる司法書士もいるらしいです。 仲介業者Dの指定の者にやらせようとしたということは、その人物は上記のいずれかの理由でやるけれども、他の司法書士はなかなかやってくれないのだと思います。お父様の友人という方に具体的な内容は相談されましたか？ちょうどいい機会です。具体的に相談されて引き受けてもらえるなら適法な事なのでしょう。ひょっとすると断られるかもしれませんね。断られたとした場合、私が先の回答で申し上げたように、登記申請を引き受けた人物が問題になるのであって、所有権の登記をしたあなたには害はない。ということで良いのかどうか？聞いてみてはどうでしょうか？それで業者指定の人物にやってもらうか、あるいはもう取引をやめるか、判断してはどうでしょう。また、その業者指定の人物がプロ中のプロで適法に上手くやる方法を知っている、という可能性もあります。 私は不動産業者であり、登記については専門家ではありませんので、回答に「専門家」と書くべきではなかったかもしれません。しかし業界の中間省略登記に対する対応、という意味では専門的な立場から意見を述べたつもりです。しかし、中間省略登記及びそれに関する問題点について十分に意味をご存知ない方が「自信あり」と回答されていることも、いかがなものかと思いますが。
お礼
重ねてのコメントありがとうございます。 ＞ちょうどいい機会です。具体的に相談されて引き受けてもらえるなら適法な事なのでしょう。 その手がありましたね。相談するかどうしようか悩んでいたので、目からウロコでした！ ＞断られたとした場合、私が先の回答で申し上げたように、登記申請を引き受けた人物が問題になるのであって、所有権の登記をしたあなたには害はない。ということで良いのかどうか？聞いてみてはどうでしょうか？ この点も合わせて聞いてみたいと思います。 的確なコメントをいただき、本当に助かりました。 ありがとうございます。
たしかに中間省略登記ができなくなったことで、不動産業者は非常に苦労しており、あの手この手を考え出す人がおります。じつは私も「何かいい方法があれば知りたい・・・」と思っているところで、質問者様のおっしゃる方法が適法かどうか？は正直わかりません。そのような方法、あるいは仮登記の権利を売買する、などの方法があるという話はよく聞きます。 それでご質問に対する回答としては、登記の申請そのものは現在の登記名義人から質問者様への所有権移転ということでしょうから、それは通ると思います。それが実態とはちがう！ということが発覚したときにどうか？ということだと思うのですが、そのときに問題になるのはその登記申請の手続きをした司法書士が問題になるのであって、すでに所有権を取得している質問者様には特に問題はないと思うのですが。
お礼
そうですか、所有権移転に関しては問題ないということですね。安心しました。 わかりやすいご説明ありがとうございました。
補足
＞それが実態とはちがう！ということが発覚したときにどうか？ということだと思うのですが、そのときに問題になるのはその登記申請の手続きをした司法書士 とのことですが・・・実は登記は仲介業者Dのお抱えの人を使うように指示されたのですが、業者の都合のいいように事を進められるのが嫌になり、「登記費用を払うのは私だし、父の友人の司法書士に依頼します。」と言ったところなんです。 まだ、実際には依頼してませんが、やはりこういう内容の登記を任せるのは、信頼関係に支障をきたしますか？
- e_fudousan
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所有権の移転については問題ないと思います 要は元々AとBの売買について ほぼ決まっていたのだと思います その話をたまたま聞いたD社が Cさんに物件を紹介し 購入が決まった 所有権の移転が行われなければ 銀行はローンを出しませんし 司法書士がそのあたりの手続きを全部行いますので おかしなコトはできません 心配せずとも大丈夫ですよ
お礼
そうですか、心配が解けて安心しました。 専門家の方にそう言っていただけると、ほっとします。 早々のコメントありがとうございました。
補足
では、所有権移転はやはり直接A→Cということになるわけでよろしいのでしょうか？
お礼
お礼が遅くなり申し訳ございません。 大変にわかりやすいご返答をいただき、なるほどなるほど、と相づちを打ちながら拝読させていただきました。 ＞実際の売買では、銀行の応接室を2つ押さえておいて、Ｂ・Ｃの売買でＢが受取ったお金から儲け分を差し引いてＡに渡す事で２件の売買契約を並行して行う一方で、登記申請書だけはＡ→Ｃという形で所有権移転を行う必要があるので、お抱えの司法書士でないとダメ、というのがミソのようです。 道理で、お抱えの司法書士を使うように強要された訳ですね。 ＞或いは売買がキャンセルになって手付金の倍返しのリスクを負うのもＢですので、ある程度実情を確認した上で強気になって条件交渉を行う、というのも一つの考え方ですが、一般の方にはお勧めできません。 そうですよね。実情を確認しようにも私には限界があるもので・・・ いろいろ勉強になりました。ありがとうございました。