貸地への担保設定のデメリットは?

質問

商売上の売掛金の支払いが滞っている得意先から、担保を出すとの事でしばらく支払いを待とうと考えて居ります。
ところが、土地が約80坪と広いのですが、その土地に約15坪ぐらいの家が建っており、この事を得意先に確認すると３年前から土地を貸している、との事。どこにも土地を担保に入れていないのは、登記簿を見せてもらい法務局に自分で行って確認しました。ところが、担保に入っていない理由が、銀行に担保を入れて金を借りようとしたが、銀行が「他人名義の建物が建っている貸地は担保にはだめ」と言われていた事が分かりました。こんな土地を担保に取る際のデメリット、もっと言えば担保に取るべきではないのならどういう事なのか教えてください。　　　建物は、住んでいる人の名義になっております。また、担保は土地だけという話です。

回答No.3

yasutomo12

その土地を建物所有者に貸しているというのが賃貸借や地上権に基づくものであれば借地権が成立しています。
他方、使用貸借に基づき貸している（つまり無償かごく安い地代で貸している）というのであれば、借地権が成立していません。
（借地権＝建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。借地借家法２条）

借地権が成立している場合、借地権は借地借家法によって強力に保護されていますから、なかなか追い出せません。もちろん地代を払わないなどの行為があれば追い出せるのですが、その場合でもかなりの手間ひまがかかるのを覚悟しておかなければなりません。

以下、土地を貸しているというのが約８０坪の全体を貸している、その８０坪の土地は全体が建物の敷地として一体のものである、という前提で考えます。
借地権がすでに成立している場合、担保をこれから設定し、競売にかけたとしても、競落人はその土地を使用することができず、単に所有者として地代を受け取ることができるだけ、ということになります。まして、地代をきちんと払ってくれるか分からない、出て行くよう頼んだ時にすんなりと出て行ってくれるか分からない、建物が老朽化したときにきちんと建物を取り壊してくれるのか分からない、といった状況では買い手がつきません。

余談ですが、もしあなた自身がその土地を受け取る意思があるのであれば、担保設定ではなく所有権の仮登記でもいいかもしれません。

回答No.2

toratanuki

原則として、宅地用として、土地を貸した場合、半永久的に貸していなければならない。
土地を売りに出しても、買う人はまれであり、担保としては「不適格」

回答No.1

tk-kubota

更地に抵当権設定する場合を100としますと、借地権負担の土地の価値は、50%から10%引きとなります。(その幅があるのは地域や環境等々で変わります。)
従って、担保価値と、売掛金の額を比較すれば、デメリットはないことになります。