債務者変更と登記原因

質問

母と長女の名義で住宅ローンを組んで住宅を購入しました。
全額借入です。
持分は母3分の２、長女3分の1です。
35年ローンの5年目です。
長女に事情が出来、債務者を長女から長男に変更をしました。
登記原因を何にするかという問題で、贈与ではないので売買としました。
実際の金銭のやり取りはありません。
長男は持分を得ますが、債務も引き受けますので、売買で問題は無いと考えます。
過去5年間の支払元金の3分の1が贈与になる可能性はあるかもしれないと、考えます。
以上の処理で、税金的に問題になることは、あるでしょうか？
ご指導の程、よろしくお願いします。

回答No.1

hesaid · ベストアンサー

債務引受とする場合は、通常、負担付贈与を原因とします。
売買の場合は、売却代金で長女の債務を完済させる必要があります。

ただ、負担付贈与による債務引受を金融機関が承認するとは思えません。長男が負担すべき住宅ローンは、あくまで持分の現在における適正な価格に相応しい金額である必要があり、これは取りも直さず、売買価格に他なりません。
すなわち、持分の移転は、あくまで売買により行い、長女の債務は売却代金にて完済させ、長男において新規のローンを組む必要があるということです。

但し、親族間の売買においては恣意的な価格設定が為される危険があることから、金融機関の取組み姿勢はネガティブと思われます。どうしても売買する必要がある場合は、鑑定評価を実施し、仲介業者を間に入れる等、万全を期すべきでしょう。

以上の議論は、金融機関の立場からのものですが、この観点を無視して、負担付贈与を検討するとなると、結局、税務上の観点からでも弱い点が出てくるということです。

お礼

>持分の移転は、あくまで売買により行い、長女の債務は売却代金にて完済させ、長男において新規のローンを組む必要があるということです。

お陰様で、理屈はわかりました。
やはり、売買契約書は必要ですね。
価格は、当初、売買契約書の価格の持分分とします。
ありがとうございました。