住宅ローン 連帯債務から単独債務の融資への借り換えた場合のローン控除

質問

住宅ローン控除と贈与税の関係で質問です。
以下のケースの場合、借り換えた後の住宅ローン控除が出来る範囲と贈与税の発生の有無について教えてください。

6年前に土地・建物で総額5,300万円のマンションを購入。
土地・建物とも夫と妻で持分所有、登記を行い、その割合は夫４／５：妻１／５です。
購入資金は、
頭金1,700万円（夫1,200万円：妻500万円拠出）
残額3,600万円が住宅ローン。
　住宅ローン3,600万円の借り入れ先内訳
　旧公庫から2,600万円（妻が連帯債務者）
　銀行から1,000万円（夫の単独債務）
ローン残高
　旧公庫1,900万円、銀行500万円の合計2,400万円
このたび、この2,400万円を、より条件のよい他の銀行ローンへ夫の単独債務（妻は担保提供者）1本で借り換えを検討しています。
　この場合、借り換えた後の夫の住宅ローン控除は、年末残高に対して100%申告できるのでしょうか？。
　また、妻から夫への贈与税は発生してしまうのでしょうか
　これまでは当然、住宅ローン残高に対して持分割合に応じた額を控除申告しています。
　ちなみに、税務署に一般論として確認したところ、妻の持分（１／５）に応じた額（1,060万円）を妻が負担（頭金500万円＋ローン560万円）し終わっているのであれば、夫のローンだけが残っている状態なので問題ない、とは言われました。
　妻が連帯債務者である旧公庫の返済実績は700万円あり、このうち6年間で560万円は実際は妻が負担しています。しかし、いずれのローンも夫名義の口座から毎月返済しているため、それを直接証明するものはありません。
　長くなってしまいましたが、ご回答よろしくお願いします。

回答No.1

keikeipapa · ベストアンサー

現状の確認ですが、「これまでは当然、住宅ローン残高に対して持分割合に応じた額を控除申告しています。」
　とありますが、ご質問欄の情報からですと、貴殿の住宅借入金等特別控除額は以下の計算でもとめた借入金残高が基になると思われますが。
　　　　単独借入れ分1,000万円・・・・・・・・・・・(A)
　　　　連帯債務分　2,600万円x78/100(ローン）負担割合・・・(B)

*78/100は、2,040万円/2,600万円
全体　　　・・・5,300（持分：貴殿4/5＝4,240）
　　　　　　　　　 持分相当額・・・4,240
内、頭金　 1,200万円
　　　　　　　　　　　 単独借入1,000万円(A)
　　　　　　　　　　　 連帯債務2,040万円(B)

　となっておらず、1,000+2,600ｘ4/5＝3,080 ・・・・・(1)
　　　　あるいは、（1,000+2,600）ｘ4/5＝2,880・・・・・(2)
　で申告あるいは年末調整をなされているということでしょうか？

連帯債務にかかる住宅借入金特別控除の年末残高は原則持分に応じて
計算することになっていますが、それは、借入金のすべてが連帯債務の場合であり、また、頭金の拠出が持分に応じてなされている場合です。
　ですので、貴殿が上記（A)+（B）＝3,040で借入金の年末残高の計算をなさっていない、あるいは当初申告でなさっていないのであれば、奥様との間に贈与関係が成立しているでしょう。また、同時に住宅借入金等特別控除の計算に誤りがあることになります。
　持分登記をするということは、自己の持分は頭金及び借入金によって
その持分相当額を拠出するということですので、住宅借入金等特別控除においても、自己が負担すべき住宅借入金について適用があります。
　したがって、持分と相違すような形での頭金及び借入金の負担状況であれば一方が他方の借入金を負担していることなり、贈与の課税対象になるでしょう。

　本題の連帯債務を単独債務にですが、当初部分（A）+（B）までしか控除の対象にはなりません。また、残連帯債務の持分相当額は貴殿より
奥様への贈与となります。（その分持分の変更をすれば、贈与ではなく譲渡となりますが。）

参考URL：

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/06/36.htm

お礼

keikeipapa様
さっそくのご回答あがとうございました。
特別控除の年末残高の計算は、ご指摘の通りの（A)+（B）＝3,040で当初申告をしており、その後もこの計算に基づき申告をしています。
借り換えをして単独債務にした場合の控除対象も理解できました。
贈与の問題も理解できましたので、方法は検討をしたいと思います。
ありがとうございました。