学芸大学新築マンション：売却できる？

質問

現在学芸大学駅徒歩11分の新築マンション物件を購入しようか迷っています。同物件はランドステージ学芸大学（http://www.ls-gakugeidaigaku.com/roomplan.html）というもので、1FとB1のメゾネットタイプ、5,250万円です(1LDK + SD (スタジオ))
実は同地域の賃貸を考えていてたまたま見つけた物件で、ちらっと見る予定であったのですが、営業の方の話を聞くうちに、購買も悪くないかも、という印象を受けてしまいました。
以下、営業の方のポイントです：
・１．初期費用約200万円はサービスする（＝無料）
・２．頭金は20万程度でＯＫ
・３．いったん引き渡しする予定の部屋であるため、そのお客さんのために用意したオプションや家具も全てつける（約100万円程度）
・４．同地域は目黒区目黒本町2丁目というところで、売却する際も高額で売れる。たとえば15年前の同地域の物件は4,720万円で売りに出ている
・５．もし15年後に4,720万円で売却できれば、15年後のローン残高3,220万と比較して、1,500万円のプラス。これを住んだ月数（180か月）で割ると、月あたり8.3万円。つまり、家賃8.3万円で住んだのと同様（同レベルで賃貸だと18万円程度かかる）
・６．今年購入すると住宅ローン減税があり、向こう10年間は年500,000円控除される（=月41,667円）。5,250万円を35年ローンすると、月支払が173,996円だが、この分を引くと月132,000円。つまり月132,000円で新築を買える

とのこと。

特に気になったのが、４．と５．で、これらが本当であれば、
１）入居時の一括支払金額が少ない（たった20万円でOK。賃貸なら60万程度必要）
２）退去時のリスクが少ない（4,000万超で売れれば）
ということで、賃貸より断然おとく！となるんですが、信じてしまってよいものか、判断しかねます。

1LDK + スタジオ(地下の5.1畳の部屋）なので、子供2人できたら、引っ越ししなければならないと思うので、売却のことを考えざるをえません。

アドバイス頂けると幸いです。

回答No.1

noname#96023 · ベストアンサー

ざっくりと思うがままにですが

４について
甘くないですか？
不況で物件価格が下がっているとは言え、
5250万円の物件を15年後に4720万円で売る。。。
一応3割程度の下落で計算しておいた方が。

５についてどんな計算？
5300万円を35年3%固定で借りると月々の返済は約20万円
15年間のローン返済総額は3600万円、残債が3220万円なら支払い総額が6820万円
これが4720万円で売れても支払い総額が2100万円

６について
年収は？住宅ローン減税を満額500万円受けるためには、
6000万円以上の借り入れと年収1000万円以上が必要ですよ

その他にも、固定資産税、管理費、修繕積立金等々いろいろありますよ

補足

super-dogさん
早速のご回答ありがとうございました。
>一応3割程度の下落で計算しておいた方が。
ありがとうございます。やはり甘かったですね・・・3割減ですと3,675万程度ということですね。

>５についてどんな計算？
実は営業の方の手書きメモをみて記載したのですが、すみません計算方法がわからなくなってしまいました。ただ、金利は1.075%の変動を用いているようでした。そして総支払額について見積書に記載がなかったです！！だめだめですね・・・

>年収は？
説明不足ですみません。約800万です。

>住宅ローン減税を満額500万円受けるためには、
6000万円以上の借り入れと年収1000万円以上が必要ですよ
そうだったんですね！？　まったく勉強不足で申し訳ございません。そうとは知らずに、危ないところでした・・・

>その他にも、固定資産税、管理費、修繕積立金等々いろいろありますよ
はい、上記月額173,996円には、管理費24,240円、修繕積立4,040円が含まれているようでした。固定資産税は確かに別途かかるんですよね。こちらも考慮しなきゃ、ですね。

本当にありがとうございます！！

回答No.2

zumichann

立地としては結構良いところだと思いますが（買い物など考えると、駅からはちょっと遠いですが）、スタジオが含まれているところは一般的な間取りではないですよね。そこで人を選んでしまうと思います。
それに一部地下というのも万人向けではありません。

『15年前の同地域の物件は4,720万円で売りに出ている』は無視した方がいいと思います。たぶんその物件は一般的な間取りなのでは。（さらに南向きなど他の好条件の要素もあるかもしれません）

地域自体は人気もありますけれど、その分、ちょっと広めの古い家や商店の建て替え＝一軒家ではなくマンションが建つという場所です。マンションの数自体はこれから増えていくと思うので、すべての条件がそろった物件（南向きで使いやすい間取りで日当たり良好で目の前が公園など）でなければ、住みかえの時の売却値は当てにしない方がいいと思います。

一生住むというよりは、スタジオや立地など、その条件が欲しいひとが必要な期間だけ借りて住む物件、というイメージです。
（家がお金持ちで、ミュージシャンを目指して東京に来た地方の子が、親にお金出してもらってこういうところに住むんだろうな、という感じ）

全部キャッシュで払えるならば、引っ越した後に賃貸に出しても借り手がいないことはまず無いだろうとは思いますが、投資用として賭けるにはちょっときついかもしれません。

お礼

zumichannさん
ご回答ありがとうございます。
そうですね、たしかにスタジオ部分はちょっと普通でないかもしれないですね。
また、売りに出ている価格はそのままやはりうのみにしない方がよいのですね？
非常に参考になります。
とてもキャッシュで払える立場ではないので、ちょっとやはり売却を考えると厳しいみたいですね。

本当にありがとうございました！！！