気に入った土地があるのですが、売建です

質問

気に入った土地を見つけたのですが、そこは、十数戸の分譲地で、地場の工務店が売主＆施工です。この近辺は、土地20～30坪程度で分譲されることが多く、こちらもそのような形での分譲なのですが、私たちが希望をしている40坪以上という条件に合わせ、二区画まとめての販売も可能、ということなので、話を聞きに行きました。
営業の方が「建物の希望条件をお聞きし、一度図面をおこしますね」、とおっしゃるので、いろいろ希望を伝えましたが、出来上がってきた図面は、こちらの話とはまったくそぐわない、希望の建坪（40坪程度）にあわせただけの、間取りでした。営業の方にそれを指摘しても、「先生は鬼門を考えられて…」「先生は…」ばかりでした。そこの工務店は、設計士をかかえていないようで、外注とのことでした。いろいろお話させてもらった端々に、強気な感じ、親身になってもらえない感じを夫婦共々受けました。
その後、その工務店の建てた、別のところにあるモデルハウス（土地30坪建坪30坪程度・近隣は富裕層の多く住む土地柄）を見に行ったのですが、本当にごくありがちな建売で、正直がっかりしました。この土地柄なのにモデルとして建てた家がこの程度か…という印象です。
夫婦共通の見解として、土地は良いのだけれど、あの営業さんにあの建物…それで土地が4000万、上ものが坪63万、諸経費入れると7000万近くになるというのに、と踏み切れずにいます。
建築条件をはずしてもらえれば一番良いとは思うのですが、その工務店は、土地をかなり高く仕入れたそうで、土地は赤字なので、建物で利益をいただきますと公言していますし、駅が近く希少な土地だと強気ですし、売主であり施工業者でもあるので、とても話ができそうにありません。
前置きが長くなりましたが、お聞きしたいのは、
(1)このような状況でも、気に入ったハウスメーカーを通じて、交渉は可能でしょうか？
(2)設計や監理のみをこちらが探した方にお願いする、といった方法は取れるのでしょうか？
(3)営業の方というのは、契約後も重要なかかわりがあるのでしょうか？

数年家を探しているのですが、大き目の土地の出にくいところなので、これを逃してしまうと、またなかなかめぐり合えないかもしれないというのがあり、かなり悩んでいます。
是非、アドバイスを含め教えていただければと思います。よろしくお願いします。

回答No.3

smoks-gen · ベストアンサー

＞(1)このような状況でも、気に入ったハウスメーカーを通じて、交渉は可能でしょうか？
⇒他の方も言われているように、交渉をＨＭに委託するというのは根本的に間違っていますし、はなしがさらにこじれるだけでしょう。建築条件付での販売なのにＨＭに交渉をさせるというのは、売主側にって気持ちのよい物ではないと思いますよ。売却価格をさらにふっかけられるだけです。
そもそも土地は赤字で高額で仕入れたので建物で利益を確保するなどといっているのは、布石ですよね。

＞(2)設計や監理のみをこちらが探した方にお願いする、といった方法は取れるのでしょうか？

答えから言うと無駄になる可能性が高いでしょう。設計、監理がいくら優れている人であっても、文面から察すると設計意図を汲んだ施工能力があるとは思えません。質問者さんを満足させてくれる設計事務所(建築士）が見つかっても、まともな人は多分断るでしょう。

＞(3)営業の方というのは、契約後も重要なかかわりがあるのでしょうか？

どこの会社でも共通していると思いますが、契約したら後はほとんど関わらないのではないかと思いますよ。その営業マンが建築技術系の人であれば色彩計画とか参画してくるかもしれませんが、大抵の場合は本業が営業なわけですからあらたなお客を探してくることが与えられた仕事と思われますが・・・。（まぁ、あたり障りのない程度のかかわりだと思います）

ということで、当該工務店から、なんとか土地のみを購入する交渉を当事者が粘り強くやるしかないですね。例えば、木造ではなく、コンクリート造の建物で考えていきたいとか言って、建築工事をあきらめさせるような方便も必要かもしれません。

現在は、総じて土地価格が下落傾向ですし、社会経済も冷え込んでおりどこの工務店も経営が厳しいと思います。質問者さん以外に購入希望者がいないようであれば、先方も意外とあっさり折れて土地のみの売却でもＯＫとなることも予想されます。

お礼

詳しく教えていただき、ありがとうございました。
難しいだろうなと思っていましたが、自分の思い付きが甘いこと、よくわかりました。
工務店の強気な態度に、なにか得策はないかと思ったのですが、やはり、自分たちで根気よく交渉してみたいと思います。
2区画のうち、一区画に引き合いが来たとのことで、決断を迫られているので、ダメもとで当たりたいと思っています。
ありがとうございます。

回答No.6

nonbay39

１．交渉は可能でしょう。その代わり希望金額を伝え、その金額ならば絶対に買い、交渉したＨＭで建築するという意思は最低限必要です。
２．交渉してみないとわかりません、一般論などなくその業者次第です。
３．契約後営業がつき合う会社とそうでない会社は大きく分かれるでしょう。もちろん営業の暇さにも関係するでしょうけど。

＞数年家を探しているのですが、大き目の土地の出にくいところなので、これを逃してしまうと、またなかなかめぐり合えないかもしれないというのがあり、かなり悩んでいます。
　土地無しで１００点満点の土地を探している方は長期に渡って決まりません。土地は６０点で合格として下さい。土地に合うように家を考えるのが本筋です。
　ＨＭなどに交渉だけさせておいてやはり買わないという行為は避けたほうが良いでしょう。契約するまでは客ではなく客候補にすぎません、無料で人を動かす行為は基本的に品の良い行為ではないでしょう。

お礼

お礼が遅くなりまして、申し訳ありませんでした。

＞土地無しで１００点満点の土地を探している方は長期に渡って決まりません。土地は６０点で合格として下さい。土地に合うように家を考えるのが本筋です。
なるほど、と、すごく納得しました。おっしゃるとおりかも知れません。ましてや、土地だけでなく、建物にもこだわりがあれば、なおのことですね。土地60点で、と考えれば、幅も広がり、思うような建物も建てられるかもしれませんね（一応、意中のHMは一つだけなんです）。
今回の土地にご縁がなければ、少し観点を変えて考えてみようと思います。

アドバイス、どうもありがとうございました。

回答No.5

nabituma

＞(1)このような状況でも、気に入ったハウスメーカーを通じて、交渉は可能でしょうか？
交渉は可能ですが建築条件付きで長い間塩漬けになっている土地ならば先方も交渉に応じるでしょうが、ある程度売れると踏んでいる土地であれば難しいか、値段が合わなくなると思います。（現実、建築条件のない土地で売っているものはけっこう高く見えるものです）
＞(2)設計や監理のみをこちらが探した方にお願いする、といった方法は取れるのでしょうか？
（１）に同じ。難しいと思います。
先方が飲んだとしても、あとでトラブルになったときに全部自分にかかってくる可能性があります。
＞(3)営業の方というのは、契約後も重要なかかわりがあるのでしょうか？
人によりけりですが一般にはそれほど関わらないでしょう。

＞数年家を探しているのですが、大き目の土地の出にくいところなので、これを逃してしまうと、またなかなかめぐり合えないかもしれないというのがあり、かなり悩んでいます。
なかなか出ないかもしれませんがじっと待てばめぐりあうものですよ。
都市部なのかもしれませんが、私の地方では昔は３０坪代の建売が多かったですがそういうものの建て替え物件が建築条件なしで出ることが多いです。市有地の分譲などが広報に出ることもあります。不動産屋以外にもいろいろ声をかけておくと、声がかかることがあるかもしれませんよ。
その工務店の建てた家がどうしても好みにあわない、設計の趣味が合わないならばやめておいたほうがよいと思います。

お礼

御礼が遅くなり、申し訳ありませんでした。
まだ、古い建物を壊して、区画や価格設定を決めたばかり、広告も打っていないのに、引き合いが多い、ということなので、やはり、おっしゃるとおりの、価格があわない、という状況になるかと思います。
じっくり待てればいいのですが、転勤族なので、この地に定住を希望するならあまり猶予がない、といった事情も手伝って一層迷うことになっています。

率直に希望の家が建つのかどうかをもう一度ぶつけてみて、不信感が残るようでしたら、縁がなかったとあきらめようと考え始めました。
あわせ、アドバイスいただいたとおり、情報収集の幅も広げたいと思っています。
どうもありがとうございました。

回答No.4

fujiwakaba

＞(1)このような状況でも、気に入ったハウスメーカーを通じて、交渉は可能でしょうか？
＞その工務店は、土地をかなり高く仕入れたそうで、土地は赤字なので、

要するに、今の土地価格よりもかなり高く買えば可能かもしれないという事です。

＞(2)設計や監理のみをこちらが探した方にお願いする、といった方法は取れるのでしょうか？
＞建物で利益をいただきますと公言しています

中間に入られたら暴利をとるような家に計画できないので却下じゃないですか？

＞(3)営業の方というのは、契約後も重要なかかわりがあるのでしょうか？

もちろん。
職人、設計士、会社、施主をつなぐパイプ役です。
（本来は、こうですが、このような会社の場合、施主の口封じというか客あしらいの上手な者が会社にとって重要なのだと思います。）
設計が外注ならば、あなたと設計士が直接対面する機会はないでしょう？
（外注というのは、設計士はあなたの為ではなく業者の為に仕事をしているという事でも有りますので、あなたの希望とおりの家になりにくい一因でもあります。）

さておはなしの限りでは、客にとってかなりハンディのある物件のようです。
現段階でここまで強気の業者なら、契約後には勝手にいいようにされてしまいかねない勢いですね。
怖くて私ならばとても契約できません。
どうしてもほしいならば、高い値で買うか？価格が下がるのを待ちます。
高く買ったというのも疑いたくなりますが、とことん眉唾で対峙していかなければならない相手です。
知識をつけて武装してがんばるというのなら、お止めしませんが、くれぐれも慎重になさってください。

お礼

御礼が遅くなり、申し訳ありませんでした。
専門家の方のシンプルかつ的確なご回答、おっしゃるとおりが現実なのだろう、と思います。
これ以上の予算設定も難しいですし、先日、こちらが希望していた2区画のうち、1区画に引き合いが入ったとの連絡があり、決断を迫られており、価格が下がるのを待てる状態でもなくなりました。
率直に希望の家が建つのかどうかをもう一度ぶつけてみて、不信感が残るようでしたら、縁がなかったとあきらめようと考え始めました。

まだまだ先が長いと思いますので、機会がありましたら、またいろいろお教えください。アドバイス、ありがとうございました。

回答No.2

vfr400r

多少の上乗せは必要かもしれませんが、土地だけで売ってもらい、そこに他のメーカーや工務店で建てると言った方法がないではありません。
実際、弊宅は土地の坪単価を上げる条件で土地だけを手に入れました。
（売建ての工務店とも継続して話をして、そこで気に入った図面が出来れば建てると言う事で話を進め、結局他の工務店で建てました）
売建て会社からは、よくあるHMの垂れ幕などはNG、見学会などもNGの注文をうけました。
また施工を担当した工務店からは一言挨拶に行ってもらいました。

売り立て会社の営業さんは、お金の事も契約の事もそんなに急かさない人で、とてもよくしてもらいました。
今も周辺に新しく家が建ちつつありますので、顔を合わせたりしますが、気さくにいろいろ話をしてくれます。
反対に、団地の人からは「変わった人だ」と見られているかもしれません。

(1)交渉するのはあなたで、HMでは無いように思います。
HMも仕事をもらえるなら、交渉の舞台に立つかもしれませんが、そのHMがいいか悪いかどのように判断為さるのでしょうか。
(2)監理は「第三者監理を利用します」と伝えておけばいいでしょう。
(3)関わりがあるかもしれないし、無いかもしれない。
監督に直接話を出来るだけの知識があれば営業さんは必要ないかもしれません。でも、味方に出来るのならいい関係を持てた方が有利ですね。

設計が外注なら、担当している人と直接話し合わせてもらうとか（間にワンクッション入ると真意が伝わらない事もあります）。

建売りの場合、その団地一帯のまとまった仕事となるので、諸経費が幾分か抑えられると聞いた事もありますが真偽は分かりません。
今の時代、土地自体が「不良在庫」の様な物ですから、強気で交渉してみるのも一案ではないでしょうか。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
実際にご希望をかなえられたということで、お話、興味深いです。
「工務店とも継続して話をして、そこで気に入った図面が出来れば建てると言う事で話を進め」られたこと、「設計が外注なら、担当している人と直接話し合わせてもらう」等、おっしゃるとおりだと思います。
むこうが強気すぎて、こちらは、ややこしい話は持ち出せない…位の雰囲気だったのですが。
2区画のうち、一区画に引き合いが来たとのことで、決断を迫られているので、ダメもとでひとがんばりかな、と思っています。
ありがとうございます。

回答No.1

oo14

隣家の窓や玄関の取り合いで、絶妙な設計をするのが
建売の設計です。
２０坪じゃ、どうにもならないでしょうが、
４０坪がゆえに何とか努力されたのでは。
せめて平均６０坪ぐらいの分譲でないと、
設計が難しいと思いますよ。
ないしはすでに周りが経っている中で、
あれこれ工夫するとか、
まったく問題にならない２面があるとかだったら
楽ですが、すごい道路だったり、マンションなんかだったりすると
これも設計が大変。
十数戸の分譲地というのは結構空地がある場所と見ましたが。
あるいは３００坪クラスの大邸宅ばかりとか。
なら、今の御時勢、すぐ出ますよ。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
そんなに凝った設計をお願いしたわけでなく、子ども部屋を将来二部屋にしきれるように左右対称に、とか、LDを南面にとか、階段をリビングにとかっていうような話程度なんですが、それすら反映されていなかったものですから。
60坪となると、土地柄も予算的にもかなり厳しそうです。