投資用マンションについて

質問

教えてください。前に聞いた話なんですが、投資用マンションを買った人がいて、毎月2,000～3,000の損を出しているみたいなんです。30年ローンのようです。10年くらいしたら売ってって話を聞いたんですが、仮に2,000万円の物件でローンを組んで約4,000万円を30年で支払う形で、10年後の売却価格が1,300万円（相場がわからないので、そんな高値じゃないとかそんな安値じゃないとかは置いといてください　近くに大学のある23区の都心部らしいです）だったとすると、ローンの残高が2/3あるので、損失になると思うのですが、この考え方は間違っているでしょうか？
またさきほどネットで、
税から逃げるサラリーマン（朝日新聞より）≫　
出勤するサラリーマンですし詰めの地下鉄車内。東京都内に住む50歳代の大手商社マンは、不動産投資に関する本を取り出した。「低額物件の複数購入でリスク分散・・・・・」。
前日の深夜、自宅でネット検索した物件を一つひとつ思い出していく。
都内や札幌など6都市に持つワンルームマンションなどは41件、資産総額で3億円。そのノウハウの一つが、不動産投資で得られる所得と、サラリーマンとしてもらう給与所得の合算による節税だ。
マンションの賃貸収入を上回る経費を計上して不動産所得を赤字にすれば、合算後の所得が減り、納税額も少なくなる。経費は、物件購入のために借り入れたローンの利払い費や管理会社への委託費だけではない。
札幌に花火大会を見に行く旅費も、物件の視察を組み込んで経費に。
賃料収入の帳簿への記入を子ども2人に手伝わせ、「アルバイト料」として月に8万円ずつ計上。実際には2人の高校の授業料や小遣いだが、年齢などの用件は満たしており、「ルールは守っています」。
商社での収入が1千万円を超えた92年ごろから10年間、所得税と住民税は「無税状態」だった。昨年は給与1400万円に家賃収入が2400万円あったが、「払った税金は60万円ほど」。子どもの保育料軽減や教育助成金など、国や区の低所得者向け補助も受けてきた。長期保有に徹したため売却損もなく、ローン残高を引いた純資産は約1億円に膨らんだ。

このやり方は旅行代金や子供へのアルバイト料もありますが、まだ物件が少ないうちは、毎月の返済額を多くして、給与所得と損益通算して、控除の額と同じくらいマイナスになるようにして税金を払わないという考え方でいいのでしょうか？　よろしくお願い致します。

回答No.3

denden321

＞毎月2,000～3,000の損を出しているみたいなんです。
＞毎月の返済額を多くして、給与所得と損益通算して…

まず税制上の「利益」と「キャッシュフロー」は違います。
例えば、家賃収入から毎月のローンの返済と修繕費、管理費を
差引くと３千円の赤字。
だから毎月０．３万円の赤字という訳ではないです。

管理費、修繕費、固定資産税は必要経費となりますが、
ローンの返済額の内、必要経費として認められるのは
金利部分だけです。この他、先に回答された方のいう減価償却費も
含まれます。

年間の家賃が１３０万円として、修繕費と管理費を合わせて
年２０万円、１８００万円を年利２．５％で借りていたとすると
（変動金利で提携ローンだとこれくらいのものがあると思うのだが）
金利は４５万円弱（元本も少しは返しているので金利もそれに比例して
減るから）、減価償却費は４０万円くらい。
固定資産税がどのくらいだろう？優遇期間だと１０万円かからないかな？

大雑把な計算だけど１５万円の黒字という結果になっちゃいましたね。

新聞記事が嘘だとは言わないが、赤字という状況はかなりヤバイ状況なんですよね。
実際のお金の流れは「マイナス」なのに税制上は「黒字」になってしまう。
この新聞記事の場合、年収１千万円なのに「無税状態」というのは
おそらく「課税最低限」（おそらく３００万円くらい）まで
「不動産所得」で減らしたのでしょうが
実際のお金の流れは７００万円以上の流失となると思うのですが…

自分は不動産投資に詳しくないので何か
奥の手があるのかもしれませんが…

お礼

どうもありがとうございます。すみません、私、何も知らな過ぎですね。